說明，此文為房博士2019年8月發表的濱湖板塊發展及投資建議類文章原文。因當時發布時未勾選原創，導致無法加入專輯，現在專輯中無法查看。應大量粉絲朋友要求，現重新發布一次，不感興趣的朋友可以忽略。
-------------------------------------------------------------------
在上一篇，主要分析了省府西特別是中山路初中的學區前景，房博士認為：中山路初中想成為頂級學區，第一，需要5年以上時間的沉澱；第二，需要對抗合肥第一私立初中濱湖壽春對優質生源的吸引。雖然中山路初中起點不低，但想躋身一流初中的行列，需要很長的路要走。
在本篇文章中。我將主要給大家分析以下內容：
濱湖核心區（嘉陵江路學區板塊）的未來前景如何？
省府北（中軸）、省府東的投資機會在哪裡？
金融後臺基地板塊和工業園（省府北）到底誰優誰劣？
一、濱湖核心區（嘉陵江路中學板塊）的未來前景如何？
濱湖核心區（嘉陵江路中學板塊）：北至塘西河公園、西至徽州大道、南臨巢湖、東至包河大道。
說起濱湖核心區的規劃，可以用三個字形容：高、大、上，高規格、大手筆、上檔次。
規劃的有萬達樂園、萬達秀場、岸上草原、遊船碼頭、文一水街、海洋公園、華誼電影小鎮、700米濱湖之星電視觀光塔、十大場館...
現狀：萬達樂園（萬達易主融創，萬達樂園二、三期取消）、萬達秀場（移至省府西）、岸上草原（關停）、遊船碼頭（取消）、文一水街（前景並不樂觀）、700米高的濱湖之星電視觀光塔（取消）、包河大道東部十大場館（縮減為6大），還有傳說中的500畝的海洋公園、華誼電影小鎮……
濱湖核心區遭遇了什麼？
1、不靠譜的開發商
核心區可開發的優質土地面積近萬畝，房博士查閱近10年來濱湖的土拍情況，發現濱湖最核心群的、最黃金的地段主要被4個開發商瓜分：萬達、寶能、文一、淮礦。其中萬達獨拿2342.95畝，寶能拿到1183.55畝，文一拿到699.78畝，淮礦拿到566.72畝，共4793畝。然而諷刺的是，這4大巨頭，萬達、淮礦2大巨頭因債務纏身分別賣給了融創、信達；寶能的超級CBD項目，工地進展緩慢，磨洋工磨2好幾年；文一高價拍得地，新房交房時遭遇各種維權，品質遭遇吐槽...
淮礦進入濱湖最早，在2010年12月份拍地後，共建了淮礦東方藍海1-6期。2017年淮礦地產由於欠款10億元，財務困難重重，被信達全面接手，好在此時淮礦在濱湖的東方藍海項目開發基本完畢，淮礦像栽樹一樣，在核心區最好的雙地鐵口地段，栽了51棟高層，共計7962戶。
萬達，2013年開始入主濱湖，到2015年，共拿下2342.95畝土地，分4期開發。和淮礦一樣，先後密密麻麻栽了上百棟高層住宅：臨湖苑、攬湖苑、親湖苑、悅湖苑共11790戶，沒有洋房別墅或者小高層，這些住宅也讓萬達賺的盆滿缽滿。
萬達還算良心，沒有賺了錢沒有揣兜裡跑路，同步開發了萬達樂園、萬達茂、萬達系列酒店等等，留下一個秀場和部分土地待建。融創接盤萬達，後續接著開發了融創融園、融創望海潮等新項目。而受巢湖環保的影響，原融創（萬達）秀場，改到省府西建設，萬達樂園二期、三期沒有了下文。
淮礦、萬達雖然改旗易幟，淮礦基本完成了自己的項目，萬達找到一個還算靠譜的下家繼續開發。後面寶能、文一，就顯得非常的不靠譜了。
首先是寶能，這個超級大忽悠。2014年濱湖推出核心區最黃金的：BH2014-01、BH2014-02地塊，這兩塊地的條件非常苛刻。要求配建高端商業，引進5星級酒店，並且每年繳納數億稅金。可是苛刻的條件並沒有嚇退寶能，寶能擊敗眾多對手，總計33億，一舉拿下1183.55畝土地。興建國際5A地標性超高層甲級寫字樓、鉑金五星級酒店(萬豪酒店)及藝術主題酒店、總裁公寓、國際住區及高端商業等建築。特別是其中7棟超高層寫字樓和國際酒店，如「七星攬月」佇立在巢湖北岸。其中寶能T1塔樓設計單體高度達到588米，項目建成後將是安徽第一高樓，中國第五，世界第七！
而實際情況，時至2019年，寶能CBD的工地是這樣的：
寶能佔據了濱湖核心區的1,5號地鐵交口的最黃金地段，商業項目進展遲緩。寶能商業未動，住宅方面，卻已經陸續賣了1期、2期、3期共7000+套房子，房博士初步估算一下，以套均100萬計算，7000套房子，寶能收入70億，寶能是賺錢的。
文一，2015年文一以總價77億，單價2400萬/畝，擊敗置地，斬獲濱湖BH2015-09地塊700畝巨無霸。而這個當年的雙料地王，今天仍然被套在高高的山崗上。文一開發的塘溪津門，號稱要打造合肥的「寬窄巷子」、國家4A景區。目前網上對品質的吐槽較多，負面消息不斷。因為涉及到開發商銷售，這裡不做過多點評，新房方面不方便說的，朋友們可以在我小密圈中諮詢。
2、巢湖環保
當濱湖核心區正在如火如荼的建設時，2017年，巢湖被環保督查，巢湖沿岸規劃的許多宏偉項目被停工或拆除。
應巢湖環保的要求，濱湖環巢湖沿岸退後一公裡，禁止開發。濱湖岸上草原項目，遊客中心、遊船碼頭全部被拆除，寶能城項目、恆大518項目部分超過高層建築暫停建設。作為五大淡水湖之一，巢湖的環保問題，是無法繞開的。巢湖周邊的開發，未來會長期受到環保的牽制。具體可以參看太湖的開發及環保現狀，其實太湖的環保問題同樣非常嚴峻。關於太湖藍藻的問題，經常見諸媒體。
3、濱湖核心區的發展前景分析
1）、濱湖核心區要直面殘酷的現實
按照當年的規劃，建成後的濱湖核心區，有全省乃至全國的成千上萬的遊客來到岸上草原休閒、來到萬達樂園遊玩、來水上遊艇衝浪、來電影小鎮度假、來西部電視塔觀光、來參觀十大場館、來觀看融創（萬達）秀場的表演、來徽街雨巷、水街品嘗美食，感受徽州文化的魅力…
這些項目一旦建成，將會給濱湖帶來超高的人氣和超大的人流量。足以支撐起寶能以及恆大配建高端商業CBD的運營。
然而現實是殘酷的，房博士截得全市人口分布熱力圖，熱力圖中可以看出，合肥目前人口分布仍然集中在老城區，濱湖人口密度最大的在濱湖世紀城附近。湖核心區目前還沒有足夠多的人口聚集和強大的消費支撐。
房博士採集了合肥幾個主要商圈：包河萬達、華潤萬象城、悅方ID MALL以及融創茂的人流量大數據。從中可以看出，寶能CBD旁邊的融創茂人流量最低。寶能的商業建的越多、越高，就意味著虧得越多。
2019年最新的環保政策是：對於巢湖沿岸水環境一級保護區的的已建、在建項目，可繼續建設，但不允許新建項目和擴建項目。期待寶能CBD，恆大商業早日復工。
濱湖未來可能很美好，但投資的朋友可能需要主動調低對濱湖核心區的預期，核心區降級是鐵板釘釘的。在原有的規劃上打個折扣，打幾折？打骨折。不是說濱湖核心區沒有價值了，而是大家要從過高的期望中回歸現實。
其一是環境保護的現實要求，早期許多宏偉的規劃，要麼被迫取消，要麼易地建設，要麼降低規格。
其二是因為缺乏人口支撐，商業的發展需要人口充分導入，需要足夠的人口消費支撐。
其三是核新區商品房的開發品質遠低於預期。
4、濱湖核心區的房產價格分析
核心區除了寶能、淮礦、萬達、文一以外，還有：保利海上五月花、中海濱湖公館、高速時代公館、置地雙璽、信達公園裡、融創望海潮等等，板塊內空地不多，基本成型。
從濱湖核心區二手房的各項參數指標來看，2019上半年，該板塊最亮眼的小區應該是寶能城，
寶能城，不得不承認，寶能的開發商精明又狡猾。上半年，寶能城共成交了48套，比第1名臨湖苑只少1套，成交與掛牌的比值為38.1%，成交掛牌比第1名，房源比較緊俏，供求兩旺。寶能城的升值率也是名列前茅，較2018年大概升值了10%，居各小區之首，如果剔除滿2年後集中成交的因素，實際漲幅應該沒有這麼大。寶能雖然小區密度大，樓層高，綠化率低，被大家吐槽為剛需小區，但是寶能的戶型比較實用，還有贈送，三房總價並不高。2019年寶能成交了48套，其中3房戶型成交31套，戶均面積是93平，戶均成交總價為160萬，比濱湖西南的榮盛華府還要低10萬以上。濱湖核心區160萬總價，雙地鐵的次新3房，備受剛需和投資客的青睞。寶能的價格會漲到與西南榮盛華府的總價相當（3房總價漲到170-180萬的水平），或者略高於濱湖世紀城的同戶型二手房。
皖新朗詩綠郡:核心區成交均價最高的是皖新朗詩綠郡，2019年上半年實際成交均價21799元/平。這是皖新做的科技豪宅，位置地段好，品質高，價格高是情理之中。不過只成交了3套，說明市場並不買帳。
保利海上五月花:板塊內另外一個表現比較優質的是保利海上五月花。成交了31套，成交掛牌比24.6%，排名第2，平均關注度19.9，排名第4，成交周期72天，僅次於寶能和淮礦。上半年成交均價20744元/平，價格僅次於皖新朗詩綠郡。綜合升值率7%。如果當時保利這樣的開發商多拿幾塊地，核心區的住宅水平，要上一個臺階。
中海濱湖公館，坐擁雙地鐵、銀泰，優勢明顯。所以成交均價僅次於保利，關注量很高。但是中海的實際成交量不多，據傳房主心態較高，成立房價指導委員會，動輒漲價惜售，以及小區較高的容積率都有關係。
淮礦東方藍海表現中規中矩。淮礦的優勢是雙地鐵口+金鬥公園。特別是小區西邊的金鬥公園，建的非常精緻。外圍配套的加分，讓淮礦在核心區並不劣勢。
整體來說，萬達文旅城的幾個小區：親湖苑、臨湖苑、攬湖苑、悅湖苑，要弱勢一些。萬達文旅城的體量非常之大，四期一共11770套，
其中悅湖苑最新，未滿2年，所以成交量較少，價格也比較低。
臨湖苑開發的最早，分A-F共6個子小區4944戶，濱湖的小區由於體量較大，一個小區又會分割中N個子小區。淮礦東方藍海也是分了A-F共6期，保利海上五月花是ABCD共4個區。小區位於寶能CBD和恆大中心的東邊，由於寶能、恆大停工，周邊開發滯後，加上該小區離嘉陵江路中學比較遠，顯得比較偏僻。掛牌量284套，掛牌量偏高。成交周期較長107天，較2018年的升值率只有4%，也就是板塊的平均水平。待5號線開通，寶能CBD、恆大CBD建成以後，臨湖苑會有較大的提升。
攬湖苑的位置還是非常不錯的，西北邊是嘉陵江路中學和萬慈小學，東邊不遠就是地鐵1號線萬年埠站，再往東是融創（萬達）樂園，而東北邊是融創（萬達）茂。但是攬湖苑的掛牌量也不低，6月掛牌178套，上半年只有27套成交記錄，升值率才3%。攬湖苑的尷尬是旁邊有一個保利海上五月花。五月花有4789戶，房源充足，保利的品牌和物業管理、戶型設計方面，均優於攬湖苑。所以攬湖苑的日子並不好過，在和五月花價格沒有形成較大的級差之前，攬湖苑的成交量和升值率都會受到限制。房博士實地踩盤，覺得萬達的小區，一個非常大的缺點是樓棟分布橫平豎直，沒有錯落和層次感，過於密集，所以居住起來有些壓抑。個人認為攬湖苑，作為剛需自住，周邊配套成熟，還是很實惠的。
親湖苑：從位置上看，親湖苑最接近巢湖，所以親湖苑前排有不少高樓層可以算的上真正意義上的湖景房。親湖苑的各項指標參數也不是很好，成交掛牌比、成交量、關注度、平均成交周期、單價等等和臨湖苑非常接近。
應該還是受到巢湖環保的影響，環湖開發受限，環湖的潛力和前景低於預期，需求下滑。由於前期投資客較多，近來需求不足，供大於求。萬達文旅城的住宅距離巢湖不遠，受巢湖藍藻的氣味影響最大，從某種程度上也會影響房價。
板塊內的新盤，融創望海潮即將開盤，放風價高層精裝2.5萬，洋房3.2萬。
置地雙璽有少量房源在售，密圈好友也有諮詢，3萬單價是否值得購買？說實話，置地雙璽被豬隊友拖累不輕，否則不會還有房源。3萬的單價，相比中國府、望海潮，性價比還是很高的。主要是大戶型，總價有點高，風險主要還是未來的學區，如果配套學區未來成績平平，3萬的雙璽要站崗。
高速時代首府、信達公園裡基本售罄，據房博士小密圈好友透露，信達公園裡還有一棟18層的小高層未售，戶型較大，均價1.9萬左右，性價比非高，總共只有36套，基本與普通人無緣。
聯投書城3期，內部價1.5萬左右，有額外的HT費用和車位捆綁，基本與普通購房者無關。
文一塘溪津門一直有房在售，均價2.2-2.4萬。
5、核心區的投資前景
在各種宏偉規劃無法實現的情況下，優質學區仍然是房產增值必不可少的加分項。核心區一共規劃了2所初中：嘉陵江路中學、廬州大道中學（待建），4所小學：金鬥路小學、萬慈小學、杭州路小學（待建）、雲谷路小學（在建），新學校建成以後，學區將會重新劃分。初中大概的劃分可能是，以雲谷路為界，雲谷路以北上廬州大道初中，雲谷路以南依然在嘉陵江路（實際學區劃分，以主管部門公布的學區劃分方案為準）。新建的小學，雲谷路小學，可能會包含萬達臨湖苑A-F6個區，以及文一塘溪津門、寶能二期。而杭州路小學，學區範圍應該是置地雙璽、寶能城1、3、4期、聯投新安裡等小區。
嘉陵江路中學隸屬於48中教育集團，目前48中除了本部以外，只有望湖校區和嘉陵江路中學兩個分部。2019年指標到校只有9個名額，參加考試的學生不到100名，指標到校最低分709分，學生少，還看不出成績。嘉陵江路中學的優勢是周邊沒有回遷小區，生源質量比較單純，受48中分管，起點較高。
目前在核心區板塊內購房，一是找類似於寶能、聯投這樣的價格窪地，二是找外圍配套和居住品質俱佳的稀缺性房源。
二、省府中軸以及省府東板塊的投資機會在哪？
濱湖核心區的發展降級，將部分功能疏解到了省府西板塊或省府東板塊，板塊之間的發展既相輔相成，又互為競爭。正是因為濱湖核心區的坎坷，才讓省府板塊得以爆發。
省府中軸板塊：北至錦繡大道、東至上海路、西至包河大道、南至紫雲路。中軸板塊目前尚處於剛剛開發階段。
板塊內已經在建的新樓盤有招商雍華府、禹州綠城蘭園，有在建的省立醫院。
公園方面：從規劃來看，在板塊內的中間部分，有一條中軸公園，類似於政務區栢悅公館與凱旋門之間的綠洲公園。
學校方面：在中軸公園的東邊，規劃了1所初中，1-2所小學，學校尚未開工建設。
地鐵方面：目前即將於2020年通車的地鐵5號線南段，經過中軸板塊的東邊，在板塊內設有2個地鐵口，分別是：揚子江路站和紫雲路站（與7號線相交）。規劃的有地鐵7號線紫雲路站和安徽路站（與S1號線相交），地鐵7號線的建設，目前處於等待發改委審批階段，審批通過後即可開工建設。另外規劃有機場專線S1號線，經過中軸西側，在省立醫院西北角設有站點。中軸範圍內，配備了3條地鐵線4個地鐵口。
中軸板塊內空地較多。規劃的部分公共建設用地、部分住宅用地、部分商業用地。相信這一塊是寸土寸金。
、
省府東板塊，位於上海路以東、十五裡河西南的範圍，板塊內有義城老街。
有著名的合肥新四中，有新樓盤招商雍和府、紫雲賦，也有成片的回遷小區。
板塊內空地也逐漸被開發，未來空間不大，值得關注的是保利地塊。
三、金融後臺基地板塊與包河工業園板塊孰優孰劣？
金融後臺基地和工業園板塊，都是濱湖的外延。
金融後臺基地位於濱湖的西南端，濱湖金融後臺基地的西邊，這幾年開發了大量的小區。大多數是低容積率小區，小高層和洋房佔比較大，適宜居住。中海拿濱湖2019-07地塊，華潤拿濱湖2019-08地塊，不斷刷新地價，給人一種濱湖房價要漲的預期。西南板塊內最大的缺憾是沒有一個大型的公園，否則西南板塊是非常宜居。
工業園板塊的優勢是連接省府與包河，承接省府的外溢居住需求，在地理位置上更接近老城區，距離中央公園不遠，優勢還是有的，所以板塊內新盤價格不低。是由於處於包河工業園南端，周邊沒有高端實體支撐，短期內主要的優勢是地鐵5號線和近省府。整體水平應該由於西南的一些拐角樓盤，性價比不是很高。
四、濱湖的機會在哪裡？
濱湖的發展註定坎坷，特別是濱湖核心區，正所謂成也巢湖，敗也巢湖。濱湖的投資機會在哪裡?
1、46中本部學區；
2、省府中軸；
3、濱湖核心區雲谷路以北（潛在的廬州大道初中）；
4、省府西（潛在中山路初中）部分；
5、省府東、省府西南部分低價新房、品牌房企新房、價格較低的二手次新房。