本文通過對住宅小區人防工程地下車位權屬的分析，明確闡明住宅小區人防工程地下車位屬於全體業主所有的理由，以及開發商更改人防車庫車位樣式、數量、位置等違反規劃法事實。分享本文給廣大業主們閱讀，希望大家能有所收穫。
一直以來，對於地下人防車庫如何使用，國家和地方相關規定裡都有「誰投資誰收益」這麼一條原則。為此，不少開發商以人防設施是他們出錢建的為由，將車位進行銷售。這其實是歪曲了概念。通常，人防設施的造價成本都被開發商算進了整個建築成本裡，屬於住宅小區的共用配套設施。當業主購買房屋，開發商擁有的住宅小區擁有的權屬已經發生了正常的流轉，其相關權屬也隨之轉移給了全體業主，人防設施使用權和收益權自然歸全體業主所有。
第一，《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規定：「商品住宅價格由下列項目構成：……4. 住宅小區基礎設施建設費和住宅小區及非營業性配套公共建築的建設費」。
根據《城市居住區規劃設計規範》規定：「凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，並應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。屬於住宅小區的共用配套設施。
第二，根據《物權法》第一百四十六條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分；
第一百四十七條：建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。
開發商在建造階段的有關權屬（即從開發建造到出售之前），這個階段的權屬，《物權法》規定的很明確，只要是建築物及附屬設施是經過合法審批建造的，在未出售之前是屬於開發商所有，這一點是沒有爭議的。
但是在開發商取得預（銷）售許可證，出售房屋後（僅僅討論整個小區房屋出售完這種情況），其擁有的權屬已經發生了正常的流轉。
所以，開發商擁有的住宅小區擁有的權屬在隨著房屋的出售，其相關權屬也隨之轉移了。
第三，《中華人民共和國民法典》明確規定建築區劃內的公共場所收益屬於全體業主。地下人防車庫就是建築區劃內的公共場所！
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退一萬步講，即便小區人防車庫的使用權和收益權都歸開發商。那麼開發商未做規劃變更，私自更改地下車庫機械車位的樣式、位置和數量、未按規劃要求數量建車位等違法事實是客觀存在的吧！
根據《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》規定：住宅類建築不得採用簡易升降和升降橫移類機械停車設備！但是規劃部門答覆，由於開發商是在2014年取得的規劃許可證，而導則內相關規定是在開發商取得規劃許可證之後頒布實施，所以開發商在取得《建設工程竣工規劃核實合格證》之前建設機械車位並無不妥。
規劃部門表示，在2018年4月對小區四期車庫進行驗收的時候，開發商按照規劃規定建設和安裝了足夠數量的升降橫移類機械車位，但是在四期業主收房入住到2019年3月之前，沒有任何一位業主在地下車庫看到過機械車位，而且截止到本文發出，地下車庫也沒有任何安裝過可升降橫移類機械車位的痕跡！
四期業主在19年投訴開發商安裝機械車位後，規劃部門答覆，開發商未向規劃部門進行相關規劃變更。開發商給規劃部門的答覆是「之前安裝的可升降橫移機械車位不好用，所以更換改造成現在這種更方便的子母車位」！
那麼請問是哪個部門批准的開發商可以對小區共用的配套公建進行私自改造的？
在收到業主們投訴後，薛家島市場監管部門進行了相關答覆，市場監管部門表示，他們只收到了開發商和機械車位廠家提供的《特種設備安裝改造告知書》、《廠家的安裝改造維修許可證》及《機械式停車設備安裝改造重大修理監督檢測報告》。
大家可以看下這個告知書，施工類別是安裝並非改造！這不是赤裸裸的打規劃驗收部門的臉嗎？說好的改造呢？在地上沒有任何安裝痕跡的情況下，規劃驗收部門能驗收出來足夠數量的機械車位！
再退一萬步講，即便驗收的時候真的有足夠數量的機械車位，那麼驗收完了接著就拆了嗎？咱們正常人都知道，安裝機械車位得需要購買設備和施工安裝費用，同樣的拆除就不需要費用嗎？開發商真是個大善人嗎？
至於開發商為什麼要安裝這種更不實用的子母式車位，我們大膽的猜測一下，大家可以看這篇文章：一切向「錢」看齊的融創，到底還有沒有人性和底線？！
開發商能提供四期車庫第一次安裝機械車位的購買設備費用明細、施工單位、及其他費用結算明細嗎？還有不是說拆過嗎？拆的時候產生的相關費用明細開發商能公示嗎？拿得出來嗎？
規劃驗收部門就是個笑話！
憑一張機械車外廠家自己列印的施工告知書，就可以不報規劃審批，隨意更改我們業主的共用配套公建！你們哪來的底氣？說到這可能會有人問，不是有改造維修許可證嗎？大家再看看這個所謂的許可證！
大家可以看看，這個所謂的許可證，只是能證明這個機械車位廠家有安裝改造維修的資質！並非哪個行政部門批准他們對維灣地庫進行改造的許可！
至於那個所謂的檢測報告，也只是證明廠家安裝的機械車位是合格的！別無他用！
至此，大家已經看明白了，融創所謂的對四期地下車庫進行的二次改造，沒有進行任何的規劃變更審批，也沒有任何部門的許可！
再給大家看看融創與機械車位廠家籤的合同，合同裡明確規定，機械車位要通過業主和政府主管部門驗收合格，取得特種設備合格證！
那麼請問融創能公示下業主和政府主管部門的驗收報告嗎？
哪個政府主管部門敢出這個報告？
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再退一萬步，假設人防地下車庫使用權和收益權是開發商的，融創改造機械車位也合理（業主認可）。那麼咱們再看看開發商是怎麼違反規劃法的！
《青島市城鄉規劃管理技術規定》建設工程竣工勘測單位出具的建設工程竣工勘驗測繪圖應完整覆蓋《建設工程規劃許可證》附圖總平面範圍，其中各建築單體、道路、綠地、鋪裝、停車位（含地下）、海綿城市設施等相應四至坐標、標高、尺寸、數量等應與《建設工程規劃許可證》附圖內容一一對應。符合《建設工程規劃許可證》及附圖要求的，核發《建設工程竣工規劃核實合格證》，建設單位或個人憑《建設工程竣工規劃核實合格證》向房地產管理部門辦理房屋產權登記相關手續。」
從上述規定中就可以看出規劃驗收部門對車位驗收應該驗收哪些項目和內容。
眾所周知，融創將原本3+2的可升降平移機械車位，簡單粗暴的改成了3+3的子母式機械車位，這就導致了地下車庫的車位樣式、位置和數量都發生了大規模變動！
位置和樣式變動好理解，為什麼說數量也變動了呢？
根據2018年6月青島市頒布實施的《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》規定子母車位按照0.5個標準車位折算。導則在前，改造施工在後，且沒有變更規劃！問題來了，子母車位按0.5個車位計算，四五六期車庫還能達到規劃部門原來審批的車位配比數量嗎？少的不是一星半點吧？
這回規劃部門還能說規劃在前導則在後嗎？
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再退到三萬步了！假設人防車庫使用權和收益權歸開發商，開發商安裝改造的機械車位合理也合法！開發商現在要以長租20年變相銷售人防車庫車位，美其名曰轉讓使用權，還大包大攬的說車位使用權和房子產權同步，終身使用！
沒有產權的車位買賣，其實是一種租賃的行為。而根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」即：消費者租賃車位（庫）最長期限只能是20年，20年之後不受法律保護。
所以說，無論開發商說的比唱的好聽，還是說出個花來，業主和開發商籤的也就是個長期租賃協議！
結合本文前面講的，現在小區入住率低，車位滿足業主使用需求，所以沒人關注開發商車位違規違建違反規劃法的問題，那麼再過幾年，小區入住率上來後呢？
從本文分析的任何一個角度，都是一個隱形的雷。以後入住率高了，停車矛盾激化後，沒有車位的業主可以從任意一個角度對開發商進行訴訟，並且否決開發商與已購車位業主籤訂的協議！那時候雷會爆在誰頭上呢？
一、二、三期規劃上也是有機械車位的！同樣是違法了規劃法！
違法的東西，買了心不慌嗎？
全維灣業主大團結萬歲！