上海寫字樓裙樓商業系列報導之二 "不走尋常路"的金茂上海J·LIFE_專題報導_贏商網
欄目介紹：贏商網作為商業地產第一門戶網站，攜手國際領先的房地產服務商——第一太平戴維斯親臨現場，全方位透視裙樓的生存現狀，透過蛛絲馬跡的精密視角，結合專家、業主、品牌方多維度深度解析，梳理上海標誌性寫字樓裙樓商業現狀，推動寫字樓零售商業更優化品牌組合，為寫字樓業主提供一份可借鑑性現狀報告，為品牌商戶提供一份尋租手冊。
金茂大廈,這座曾經是中國大陸最高的樓,其裙樓商業從最開始定位於大廈附屬的配套會議服務中心，到2005年經過幾輪改造成時尚生活中心的背後究竟有哪些鮮為人知的故事?面對環球金融中心與未來上海第一高樓-上海中心，方興團隊如何定位自己的裙樓商業，為自己在陸家嘴商圈中爭得一席之地?在寸土寸金的陸家嘴商圈內，金茂大廈裙樓商業又是如何巧妙利用有限的空間破牆開店，將汽車展、私人飛機展廳引進?裙樓商業為何不走尋常路引進科瓦齒科、德視佳眼科等"奇"業態？
後來者或許有參考標準，而先行者只能摸著石頭過河自行探索。對於國內最早的摩天大樓金茂大廈來說亦是如此，開業在環球金融中心、正大廣場、國金中心等之前，其中的艱辛大抵只有他們自己知道。
寫字樓裙樓商業第二期，我們協同第一太平戴維斯走進金茂上海J·LIFE，並與J·LIFE金茂上海時尚生活中心總經理徐偉慧一起回顧金茂大廈裙樓商業的9年。
作為陸家嘴商圈第一代寫字樓的金茂大廈，早在環球金融中心、國金中心、正大廣場等之前就已開業，更遙遙領先於明年才開業的上海未來第一高樓---上海中心。早期的金茂大廈裙樓只是作為大廈配套會議服務中心，其內部結構和形態上更像是一個展廳，沒有內部動線的分割。金茂大廈的設計公司SOM，注重建築整體美感的塑造以及跟主樓之間的互動設計，使得整個裙樓的設計更側重於建築物本體的呈現，且並未對商業動線進行規劃，為商業運營預留條件，造成整個裙樓毫無商業氣氛。
對於沒有參照標準的金茂大廈裙樓來說，如何探索、經營國內最早的CBD裙樓商業成了首要面對的問題。
2003年初，根據當時香港顧問團隊的建議，金茂大廈裙樓整體定位為"浦東恒隆廣場"，主要以奢侈品品牌零售為主；但由於當時陸家嘴的整體發展狀況尚不成熟，商業氛圍匱乏，且裙房原有建築條件的不足，奢侈品零售的招商並不理想。金茂大廈裙樓所進行的第一次商業嘗試，最終沒有成功落地。
2004年，以現任方興地產副總裁任豔華為核心的商業團隊正式接手金茂大廈裙樓的商業改造。經過對內、對外的深入調研，最終前瞻性地將裙樓的整體商業定位為商務配套型、服務型的生活中心，並對整個裙樓進行了一系列匹配商業經營的設計改造，最終於2005年9月迎來了金茂上海J·LIFE的盛大開業。
從會議服務中心到時尚生活中心，金茂大廈裙樓的商業改造實踐，成為了國內早期寫字樓裙樓發展的一個成功案例。
金茂大廈裙樓商業地處陸家嘴商圈，與環球金融中心面對面，緊鄰上海中心與國金中心。區域內的交通便利度、易到達度讓各寫字樓內的消費者可以不局限在某一個寫字樓裙樓商業中，徐偉慧告訴贏商網，區域內的相互之間流動性讓金茂大廈的寫字樓的消費者可以到環球金融中心裙樓中去用餐，同樣環球金融中心的消費者也有到金茂大廈J·LIFE的裙樓中來用餐。
區域交通軌交二號線陸家嘴站，公交線路799、993、陸家嘴環線等。
金茂大廈裙樓商業整體結構上採用現代主義風格，線條簡約，注重高品質公共空間的呈現，因此擁有較大的挑高中庭，較寬敞的公共走廊等。但在垂直動線上仍有缺陷，樓層之間的通達路徑不明確。如2樓到3樓只能繞到才俊洋服後面的手扶電梯或是到法國興業銀行的旁邊乘電梯到達。在水平動線上，四樓九曲橋的設計則較有特色，是一大亮點。但由於部分商戶外立面被媒體牆遮擋，展示效果不佳。
商業定位：金茂上海J·LIFE以商務配套型、服務型商業中心為定位，以滿足陸家嘴CBD地區的白領、商務財智人群的商務、社交與生活等需求為主要目的。
品牌定位：品牌定位以商業定位為準，以中西餐飲、健康護理、精品零售為核心的三大主題業態。
品牌組合：中西餐飲、健康護理、精品零售、金融理財各自佔比約為3：3：3：1。
梳理金茂上海J·LIFE內的品牌可以發現，與周邊商務樓宇商業以餐飲業態為主不同的是，金茂上海J·LIFE餐飲以消費層級相對較高的商務型餐飲消費為主，餐飲數量7家，這些店鋪經營面積較大。這與其自身早期的先決條件有一定關係。據徐偉慧介紹，當初的一些建築及機電條件，根本無法滿足開設更多餐飲門店的需要。
正因如此，方興商業整個團隊對項目的業態和品牌組合進行了更多探索和創新的思考，不走尋常路，破題性地引入生活配套型服務品牌，比如醫療機構、健身中心、私人護理等。
在寸土寸金的陸家嘴，金茂大廈將原先的金茂音樂廳破牆開店，得天獨厚的地理位置自然吸引到不少品牌的進駐，分別有永達捷豹路虎全球標杆展廳，以及剛取代奔馳展覽中心的國太私人航空金茂旗艦展廳。
作為陸家嘴地區首家私人噴氣式飛機專賣展廳且提供私人包機服務的國太航空，據悉展廳將提供波音737等大型客機及駕駛艙的高仿真環境。在這一高仿真環境裡，體驗者進入駕駛艙，通過模擬親自操縱，可以直接感受從飛機起飛到航行再到降落的全部過程，還可以通過飛機視窗來飽覽機場跑道及航行過程中極富震撼力的各類美景。展廳總佔地面積約為540平方米，目前正處在裝修階段，計劃於2014年底開業。
對於寫字樓的裙樓商業中，咖啡似乎成了"標配"，而提到咖啡品牌，自然少不了星巴克。星巴克位於金茂上海J·LIFE二層，堪稱是其在整個陸家嘴區域最"獨特"的門店。
與人們印象中的星巴克大多"彰顯"在臨街商鋪的一個外擺區域或是"深藏"某寫字樓大堂的角落不同的是，位於金茂大廈裙樓商業的星巴克結合金茂的建築設計，坐在其中庭休息區既可以欣賞到金茂上海J·LIFE四樓的九曲橋，也可以看到6樓的透明穹頂，可視感極強。
藉助在德國的開店經驗，2011年德視佳眼科將中國的首店開在了金茂時尚生活中心5樓。對於為什麼要選址在金茂大廈，德視佳眼科市場總監janet告訴贏商網："金茂大廈是上海的一個地標性建築，金茂上海J·LIFE的地理位置、商業氛圍和高素質的商務客群，都符合德視佳眼科開設國內首家診所的要求。在總部德國漢堡，德視佳眼科就有很大一部分門店也是開設在商業金融區的。基於這些原因，德視佳將其在國內的第一家手術中心，落戶在了金茂上海J·LIFE。從目前的經營來看，這也確實是一個雙贏的決策。"
敢於引進"奇"業態----科瓦齒科金茂大廈的裙樓商業在品牌引進上是具有前瞻性的"冒險精神"還是無奈之舉？對於這一問題，徐偉慧告訴贏商網，正是敢於接"奇"業態，才形成了金茂大廈裙樓商業今天的格局。在其裙樓商業中很多品牌是別處沒有或是首次入駐陸家嘴甚至中國，科瓦齒科便是很好的一個案例。
雖然注重商務配套服務的金茂大廈引進科瓦齒科時甚至不知道它會發展成什麼樣，卻依舊"冒險"大膽引進。這個香港首家進駐中國的齒科經過多年的發展，面積也從原來的468平方米 ，擴大如今的1300多平方米，足見方興商業團隊在金茂大廈裙樓商業品牌引進上的以"奇"制勝策略的成功。
仁清日本料理，是一家融合傳統經典與現代尊貴的極品和食餐廳會所，其以精緻經典的日本京都懷石日料為基礎，旨在提供當代最先端的飲食文化，力求結合日料本身食材季節性強的特性做到菜餚的每月乃至每周更新，讓饕餮客們最大程度上體驗、享用日本時令美食。
仁清日本料理，2009年，入駐金茂上海J·LIFE。5年來，仁清日本料理，受到了陸家嘴商務白領乃至全上海日料擁躉們的青睞，目前已經成為了金茂上海J·LIFE餐飲業態中最成功、最富有代表性的餐飲門店之一。
金茂大廈開業至今已經走過了十五個年頭。而裙樓商業——金茂上海J·LIFE也已開業九年。回顧這九年發展歷程，從最早的會議配套服務中心，到現如今的以服務為核心的商務配套生活中心，金茂大廈裙樓實現了華麗轉身，也正在不斷尋求著商務配套服務商業的新境界。不得不說，金茂大廈裙樓的發展，在國內商務樓宇裙樓配套商業發展上探索出了一條不平凡的道路。
而下一步，面對周邊一些商業體量遠超自己的商業樓宇、以及將於不久開業的商業項目，金茂上海J·LIFE面臨的市場競爭，不容小覷。那究竟如何在未來的市場競爭中穩求發展？
徐偉慧稱，金茂上海J·LIFE將堅持以體驗型生活服務業態組合的路線，在原有已經形成的MINI國際品牌中心的基礎上，不斷引入市場上最為新穎的互動體驗品牌，將服務業態做新、做廣、做深。同時堅持以市場需求為導向，注重加強項目可匹配品牌之間的聯動運營，以此實現項目發展的長久有序。