近期，土地市場熱度「冰火兩重天」。各城市陸續恢復土地出讓以來，部分城市宅地成交溢價率居高不下，而另一部分城市則持續底價成交，地市表現較為冷淡，不同能級、地域之間分化顯著。在此背景下，新峰顧問重磅推出「四問大連土市」，運用設問方式，藉助案例分析、權威專家論壇等形式，梳理大連土市近五年發展脈絡，找到發展優勢，推動城市建設。
四問大連土市第一問：大連土地市場機遇何在？
新峰顧問&房譜網數據顯示，2016-2019年市內四區已經列入到土地招商手冊中，但未進入招拍掛流程中的宗地共有39宗，佔地面積為810萬平，建築面積達到1112萬平。有預判稱，潛在土地供應一旦開閘，將大概率刺激房企拿地意願、帶動市場熱度提升。
甘區保持供應絕對主力 中山位於第二梯隊
從區域分布來看，甘井子區內潛在土地供應的佔地面積達768.97萬平方米，佔比主城區整體供應面積95%（按照佔地面積統計），潛在土地供應量遙遙領先，供應主力區域集中在老甘井子（石灰石礦坑改造）、體育新城。
中山區則位於第二梯隊，供應面積佔比3%，供應主力為東港板塊；西崗區、沙河口區次之，供應面積分別為9.73萬平方米和6.09萬平方米，佔比均在1%左右。
甘西比例增大 核心城區零星點綴
板塊分布上，甘西比例增大，核心城區零星點綴。老甘井子、科技創新城、體育新城、革鎮堡、大黑石夏家河等板塊為全市供應主力。老甘井子供應佔地面積約420萬㎡，科技創新城供應佔地面積約139.55萬㎡，體育新城供應佔地面積約57.28萬㎡，革鎮堡供應佔地面積約40.57萬㎡，大黑石夏家河供應佔地面積約38.82萬㎡，這些區域供地面積較大，勢必吸引多個房企進駐，
核心城區（中西沙）除東港潛在供應體量較大外，多數供應體量在10萬㎡以下。但值得注意的是，包括新開路、西安路、馬欄、華南、泛星海等市中心的板塊也有地塊供應，新開路供應佔地面積9.73萬㎡，西安路供應佔地面積2.85萬㎡，馬欄供應佔地面積2.27萬㎡，華南供應佔地面積1.11萬㎡，泛星海供應佔地面積0.97萬㎡。雖說都是小體量地塊，但地段價值不容忽視。
綜上可以合理的預見，雖說經過疫情特殊階段「洗禮」後，大部分企業開始重新審視城市發展周期，但從潛在土地供應方面看，大連土拍市場後勁並不弱，樓市穩健發展未來可期。
四問大連土市第二問：大連土地市場供地主力？
撰稿人：大連新峰顧問高級市場分析師 範譯元
核心城區「精緻」為主 甘區持續「大氣」風格
新峰顧問&房譜網數據顯示，2020年大連的土地供應，甘井子區土地供應面積為302.01萬㎡，供應量佔比達到八成，其次是中山區，供應面積為46.54萬㎡佔比為12.4%，供應集中在東港板塊。沙河口區供應17.67萬㎡，西崗區供應9.10萬㎡，兩個去供應面積合計佔比沒有超過10%。
從供應體量結構來看，甘井子區供應地塊體量偏大，核心城區則頻現「袖珍」地塊。甘區供應的單個地塊面積普遍偏大，佔地面積超過5萬㎡的地塊佔比過半；核心城區（中西沙三區）除東港外，供應以零星點綴為主，低於1萬㎡的「袖珍」地塊佔比近4成。可以預見，核心城區未來樓盤將以「精緻」為主，而甘區樓盤將持續「大氣」風格。
甘西板塊將成為重頭戲 東南居住區迎改善機會
2020年土地供應板塊特點上，甘區各板塊中，除體育新城外，主力板塊集中在甘西，城市向西發展的步伐續起；作為曾經甘井子區及全市的銷售主力板塊，科技創新城板塊或將迎來新的供地高峰期。成為城市向西發展的戰略高地（根據大連2049城市願景規劃徵求意見稿，科技創新城將全市四個區域中心之一）。目前，科技創新城板塊目前存量14.46萬㎡，房地產市場呈現出新增供應減少，銷量下滑、存量低，市場活躍度降低的特點。
甘井子區的革鎮堡、泉水的供應緊缺的將得到緩解。目前革鎮堡、泉水幾乎沒有存量，也幾乎無新增供應。市場不活躍。
東港、體育新城2個全市銷售主力板塊土地供應量仍舊較大，存量也比較大，東港存量155.25萬㎡，體育新城存量45.72萬㎡，但市場都較為活躍，為兩個板塊後繼供應提供保障，但同時板塊內項目的競爭仍舊激烈。核心城區的東南居住區仍以小體量地塊為主，為區域內地緣性改善客提供就地改善的機會。
四問大連土市第三問：大連土地市場供地特點？
撰稿人：大連新峰顧問高級市場分析師 範譯元
特點一：土地面積大 性質複雜
以石灰石礦及周邊改造地塊為例，石灰石礦及周邊改造地塊佔地面積420萬㎡，佔比整體43%，是潛在供應地塊中面積最大的地塊，地塊用地性質包括居住、商業、綠地、文化設施、教育等多方面，用地性質複雜，運營難度提升，對開發商運營實力要求較高。
地塊體量大，跨越老甘井子板塊、泉水板塊。目前南區所在的老甘井子板塊區域存量不到2萬㎡，在售項目僅大連港天下糧倉，該項目二期（總體量17萬㎡左右）產品預計在9月份入市，預計價格19000-20000元/㎡；北區所在的泉水板塊無在售項目。兩個板塊都處於存量房市場階段。無論首開區在南區或是北區，都將成為區域剛需、改善客戶的首選。從宗地高起點、高定位的角度出發，或將成為全市中高端客戶流向的「黑洞」，或將成為全市中高端項目的對標項目。
特點二：修舊如舊 保護與開發並驅
以東關街舊城區改造地塊為例，西崗區東關街舊城區改造地塊佔地9.0萬㎡，A地塊建築面積7.82萬㎡、B地塊3.6萬㎡、C地塊1.93萬㎡（根據2019年第三次土地招商計劃統計）。保護街區特色小尺度商業街區歷史空間結構，以「合院式」母題形成的圍合、半圍合的院落模式，以及原有街道肌理及尺度。
街區總面積為8.13公頃。在街區內劃定核心地段和建設控制地區，在街區外圍劃定相應的環境協調區。核心保護範圍面積1.92公頃。北起長江路、南至慶勝街，西起市場街、東至生福街的圍合的地塊。建設控制地帶面積為6.21公頃。街區保護範圍內除核心保護範圍以外的地區。環境協調區面積27.82公頃。保護範圍以外，北至瀋大鐵路、南至黃河路、西至新開路圍合的三角形區域。
特點三：TOD類地塊首面世
TOD稀缺地塊列入供應計劃，地塊佔地面積偏小，均在1萬㎡以下，均位於規劃地鐵5號線線路上。根據三宗地所在的區域、配套、人口等因素判斷，火車站站將是城市型TOD項目，虎灘新區站、前鹽站將為社區型TOD。據了解，這三宗TOD類地塊均被列入2020年大連市內四區計劃供應土地列表中。
大連2020 計劃供應土地
四問大連土市第四問：大連土地市場供地趨勢？
撰稿人：大連新峰顧問高級市場分析師 範譯元
科技創新城
甘西重鎮，利用價格差，吸引客戶回流
科技創新城2020年計劃供應量為115萬㎡，佔全市計劃供應總量31%。部分宗地早在2016年的土地招商計劃中就已經露臉，但尚未進入掛牌階段。
至2019年底科技創新城板塊商品住宅存量為15萬㎡，目前在售項目包括中鐵建山語城、泰達慧谷、中海牧雲山，萬科、保利、金地等項目均已售罄。在2016-2018年甘西區域市場活躍，以科技創新城、辛寨子板塊為主力，在售項目多，價格相對較低，甘井子區成交中信在甘西。但隨著區域在售項目的減少、銷售價格走高，客戶逐漸外流至相鄰板塊乃至當時的價格窪地大連灣板塊。
近五年市場回顧：供銷下行，存量低
科技創新城板塊2017年為近五年銷售高峰期，在售項目多，萬科、保利、中鐵建項目的相繼入市，打破億達在該板塊「一枝獨秀」的的局面。
隨著上述品牌開發商項目的售罄，近期僅有中海牧雲山上市，進而導致區域在售項目收縮，供銷下行。同時存量及去化周期為歷史新低。
體育新城
城市向北的核心發展區域
近三年體育新城成長迅速，價值凸顯，目前已聚集萬達、萬科、中海、綠城、招商等品牌開發商，未來供應眾多地塊將成為品牌房企布局必爭之地；
至2019年年底，板塊商品住宅存量46萬㎡，在售項目的未入市量達130萬㎡，未來入市地塊競爭壓力不減。目前板塊客戶以品質首置、首改客戶為主，區域價值、產品設計、配套建設及附加值將成為客戶主要關注點。
近五年市場回顧：市場擴容、量價齊升，競爭激烈
2017年體育新城板塊進入上升快車道，2019年實現量價大突破，銷售量翻倍增長，銷售價格在高地價項目的拉動下，銷售價格達到了16809元/㎡的高位，同比增17%。目前板塊價格已處於沉澱期，在無新刺激因素影響下，將保持平穩。
2019年底商品住宅存量達到新高，但去化周期仍處於短期。品牌開發商項目集中，板塊內競爭激烈。同時，也面對著大連灣等板塊的外部客戶分流。
東港
核心城區供應絕地主力板塊，缺口在居住用地
東港板塊為核心城區供應面積最大的板塊，佔比核心主城區供應量近半；
至2019年底東港板塊商品住宅存量為155萬㎡，其中普通住宅存量僅31萬㎡，180㎡以上大面積產品佔比50%，公寓產品逐漸成為主力在售產品，最後僅存的住宅用地E09地塊將備受矚目。該宗地雖然體量較小，70年產權的稀缺將推動地塊價格走高。
信源：新峰房產顧問