仲量聯行2020年瀋陽房地產市場回顧及2021年展望
021年1月13日，瀋陽——「2020年受疫情影響，瀋陽商業地產市場整體承壓，租賃需求放緩使得業主不斷在進駐率與租金水平間尋求平衡點。」仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。瀋陽辦公樓市場全年零增量，整體租賃需求持續收縮，去化壓力加速租金下探；零售地產的租賃需求緩慢回升，但隨著年末的新增供應及疫情反覆，市場回暖再被中斷；住宅市場持續降溫，在緊縮政策影響下，商品住宅量價齊跌。
優質辦公樓
市場租賃需求保持放緩態勢。瀋陽甲級辦公樓全年淨吸納量較去年同期下降43%。儘管新增需求持續收縮，不斷下行的租金以及更為優惠的租賃條件刺激了市場中的搬遷需求。成本管控依舊是大多企業的首要原則，因此小面積需求仍是市場主流。內資及本土企業需求穩定，科技、金融以及專業服務類企業繼續成為租賃市場的主要支撐力量。在線教育風口正勁，企業租賃需求持續增長。
瀋陽優質辦公樓市場全年零增量，全市辦公樓總存量維持在347萬平方米，較去年同期持平。新增供應放緩在一定程度上緩解了業主的存量壓力，全市整體空置率同比下降0.5個百分點至32.7%。甲級辦公樓市場迎來去化機遇期，空置率繼續回落，錄得36.6%，同比下降2.3個百分點。
租金繼續下探。租賃活躍度提升緩慢削弱業主信心，業主在租約條件上變得更加靈活，導致整體租金承壓。至2020年末，整體市場租金同比下降4.3%，至64元/平方米/月。甲級辦公樓市場租金仍在下行區間，錄得79元/平方米/月，同比下跌4.5個百分點。
市場或將持續承受下行壓力。2021年，瀋陽優質辦公樓市場預計將迎來21.5萬平方米新增供應，空置率仍將維持高位。市場壓力累積，租金下滑或將不可避免。存量租戶的爭奪依然是市場競爭的主旋律，這將促使業主提供更多激勵措施、提升樓宇綜合服務。而業主間的競爭加劇，將為有辦公樓租賃計劃的租戶提供更具吸引力的租賃選擇，企業租戶可趁租金低位時鎖定青睞的辦公空間。
優質零售物業
餐飲、時尚零售和生活方式業態驅動市場需求。茶飲品牌和連鎖餐飲品牌積極拓店，如SEVENBUS、奈雪の茶、太二酸菜魚均開設新店。運動與潮牌服飾保持擴張趨勢，DESCENTE進駐鐵西萬象匯，中國李寧進駐皇城恒隆廣場。新能源汽車在購物中心布局的現象已然興起，如蔚來汽車進駐長白萬象匯，威馬汽車進駐嘉裡城。寵物經濟持續發酵，多家購物中心引入寵物體驗、寵物用品店。密室逃脫、卡丁車等娛樂體驗業態也更趨活躍。首次進入瀋陽市場的品牌更青睞客流量高、運營經驗豐富的高端成熟項目，四季度市場迎來% Arabica、Diptyque、盒馬鮮生等多家品牌的首店開幕。
核心商圈四季度迎來兩個優質零售項目入市，共錄得23.8萬平方米新增供應。位於中街商圈的盛京龍城正式開業，該項目基於原豫瓏城項目改造升級，主打國潮及老街品牌，為傳統商圈煥新賦能。此外，長白地區正式迎來區域型購物中心項目，長白萬象匯以97%的開業率推高市場吸納。全市優質零售地產總體量於年末達到602萬平方米，同比增加3.2%。新增供應對整體空置率造成上行壓力，截至四季度末，全市空置率環比上升1.4個百分點至17.8%。
市場租金降幅收窄。面對持續的空置壓力和緩慢的招商進度，部分業主進一步下調租金。而成熟優質項目由於運營表現穩定，租金水平實現持平。因此，第四季度瀋陽優質零售物業首層租金跌幅較上季度收窄，錄得236元/平方米/月，同比下降1.7個百分點。
積壓存量或使商鋪租金繼續下行。2021年市場將迎來新一輪供應高峰，預計新增體量達60萬平方米。年末的疫情波動進一步衝擊零售市場，打斷了市場回暖進程，預計需求將持續處於低位，新項目的預租進程或將受到影響。隨著存量的不斷累積，預計更多業主將在短期內下調租金預期，整體租金水平或繼續承壓。「伴隨城市發展，商業開發將繼續下沉至產業與居民密集的新興區域，而傳統商圈內愈加激烈的市場競爭，也將進一步推動其存量改造和業態升級。」仲量聯行瀋陽分公司戰略顧問部總監高旭梅表示。
住宅市場
四季度商品住宅市場量價齊跌。疫情對市場的延遲效應加之緊縮政策的影響，2020年瀋陽商品住宅市場持續降溫，全市整體成交量超12.6萬套，較去年減少27.1%。緊縮政策更是導致項目去化出現分化，在教育資源、配套、物業服務等方面更具優勢的項目成為購房者首選。年末，部分開發商提供購房優惠以提升銷售業績，截至四季度，瀋陽整體商品住宅均價錄得10,841元/平方米，環比下降4.7%，但較去年同期增長11%。
開發商謹慎拿地，土地成交價格增幅放緩。第四季度，市場共錄得22塊住宅用地成交，環比下降8.3%。限價政策使開發商謹慎拿地，2020年土地成交均價錄得4,513元/平方米，同比增長4.8%，漲幅較上年度收窄。平均溢價率為14.19%，同比下降3.9個百分點。全年瀋陽土地市場持續放量，共成交88塊住宅用地，建築面積達1,315萬平方米，同比增長24%。
瀋陽商品住宅市場將繼續向高端改善市場發展，價格迎來溫和增長。2020年底出現的疫情風險或將迫使部分需求延後，預計短期內市場銷售量承壓。但隨著疫情得到有效控制，需求得到釋放，市場成交量將恢復穩定。受土地價格上漲、開發成本上升等因素影響，瀋陽住宅市場將繼續向高端改善市場發展，高於市場平均價格入市的項目或將增多，推動價格上行。但在樓市政策不鬆綁的情況下，市場需求將繼續回歸理性，預計瀋陽商品住宅市場價格漲幅將有所放緩。