過去十年,中國最好的行業毫無疑問是房地產。從統計局公布的數據看,十年間全國絕大多數城市房價始終保持「只漲不跌」,全國住房均價更是由5034元/平,上漲到了今天的10539元/平。重點是,很多一二線城市核心地區的房價10年時間上漲了不止10倍。北上深等的房價收入比平均數值已經超過了40,這意味著絕大多數年輕人想買房,可能要不吃不喝工作至少40年才行。
對於早買房、多買房的人來說,這意味著個人財富的大幅增加。尤其是一二線城市,10年前一套房子總價可能不足50萬,現在已經飆漲到500-600萬了。不得不承認,對於絕大多數人而言,依託房子增值的財富,是辛辛苦苦工作一輩子都不可能賺到的。對於無房者而言,這可能意味著失去了最好的買房機會,畢竟很多人10年前能買別墅的錢,現在可能連一個廁所都買不起了。靠掙工資來彌補這個資金缺口,更越來越不現實了。
無怪乎實幹家曹德旺要開足火力抨擊房地產是阻礙經濟發展的「絆腳石」——不僅滋生了不勞而獲思想,嚴重擠壓了普通剛需的利益,更擠壓了消費,擠壓了實體製造業等的發展:房地產擠佔了大量信貸資源和勞動力資源,實體製造業和高科技產業等得不到資金和人才的輸血,發展嚴重受阻。
社科院2018年底的研究報告認為,現階段全國50個大中城市房價90%已經偏離居住屬性,即普通購房剛需已經承擔不起高昂的購房支出了。不僅如此,該報告還警示,房地產對經濟增長貢獻已得不償失。換言之,房地產過去是拉動經濟快速增長的中流砥柱,但未來可能會在經濟發展中扮演「拖大腿」的角色。
事實上,國家也早就意識到了房地產過快發展帶來的諸多弊端,比如房價過快上漲、投資炒作成風、房屋空置率不斷攀升、信貸資源向房地產領域傾斜、住房供給嚴重不平衡等。於是從2016年10月份就開啟了號稱是「史上最嚴」的調控,各類大招接連祭出,口號也是逐年升級變化,從「房住不炒」到「遏制房價上漲」,再到「不再將房地產作為短期刺激經濟發展的手段」,國家調控樓市的定力和決心,可見一斑。
但瞄準了房子無可匹敵的「造富效應」的國人,似乎並不買帳。調控愈演愈烈,但很多人對於投資買房的熱情卻是絲毫不減。尤其是有人口增量、經濟發展強勁的城市,更不乏購房需求,即使在今年這種經濟出現負增長的背景下,有些城市樓市「打新」高熱不退,甚至屢屢上演「萬人搶房」火爆劇情。
非但如此,高房價之下,很多專家都紛紛表示,年輕人買不起房是理所當然,買得起房的才是異類。更有甚者建言年輕人應該「啃老買房」——首付湊不齊,一定要動用爺爺奶奶姥姥姥爺爸爸媽媽的「6個錢包」也要買房。
過去10年,甚至更長的時間裡,房子都稱得上是「最吃香」的投資渠道,有人因為早買房、敢買房,早就小房子換了大別墅;也有人憑藉房子實現了財富自由,階級躍遷。然而更多的人是在看到別人靠買房財富大增後,也幻想著未來自己也能複製別人的成功。
但問題是,火熱了一二十年的樓市,未來還有投資前景嗎?過去經濟高速增長期,全國房價都迎來了「普漲」,買房更堪稱是「躺著就能賺錢」的生意。但未來10年,有閒錢,還能義無反顧地衝進樓市嗎,投資買房還能「穩賺不賠」嗎?
答案可能超出很多人的預期。尤其是最近一段時間房地產市場上演的四幕景象更給我們指明了道路:其一、今年十一黃金周期間,全國百強房企中,有6成採取了「降價賣房」營銷策略,其中有開發商帶頭打6折賣房;其二、8月份,國家發布涉房企業融資的「三道紅線」新禁令,按照融資新規,未來3年80%的房企不得不積極降負債,停止無序擴張,不排除明年有房企大規模降價,以價換量拉動回款;其三、7-10月份,全國一二線熱點城市出現了連續三個月的「拋售潮」,二三線城市二手房掛牌量暴增超120%,其中重慶、成都、南京、合肥、濟南等地,單月掛牌量增速超過20%;其四、樓市終於出現了罕見的「斷供潮」。根據阿里拍賣網提供的數據,2019年法拍房掛網數為50萬套,截止到今天,法拍房掛網數直接增加到了291萬套,僅一年時間,法拍房數量就激增了241萬套。
透過這四幕景象,我想聰明人應該能感覺到,房地產大勢正在漸去。尤其是拋售潮和斷供潮的出現,基本坐實了聰明人都在賣房變現的說法。值得一提的是,黨媒經濟日報去年就曾發表評論文章提到過,人口、金融和經濟等基本面,決定了未來房價上漲的空間狹窄。尤其是房住不炒納入基本國策,更意味著未來炒房此路不通了。換言之,閉眼買房躺著賺錢的時代徹底終結了。
經濟學家管清友也曾直言不諱表態,「對於未來的房價走勢,過去可能很多城市是10年漲10倍,未來可能10年漲1倍就很不錯。」這意味著未來投資房地產不再可能大賺,對於絕大大部分投資者來講,甚至有可能不賺反賠。
事實上,內行人也不止一次提醒過,未來你精挑細選的房子,如果年漲幅沒有超過10%,也是虧錢的。以上海為例,持有房產的租金收益每年大約在1.6%,但買房的房貸利率大約在5%,年折舊按4%計算,那一年的成本就是9%。這意味著,如果租金收益率+房價漲幅不超過10%,其實持有房產就是虧本的。
基於以上分析,我們認為,10年後,如果房地產依然是循著當前的軌跡發展,那買房就不再是最好的投資。我們更不認為未來房子還會是國人瘋搶的東西。縱觀全國諸多行業未來的發展前景,我們認為,未來十年,這三樣東西或比房子更「吃香」,也比房子更珍貴。
這三樣東西,其實任正非早有暗示,馬雲曾經也提到過。第一是教育,第二是高科技製造,第三是新鮮的空氣。
任正非公開場合多次暗示,華為的成功是重視教育的成果,他字裡行間都透露著未來教育將是最重要的東西。對於企業如此,對於國家更是如此。眾所周知,教育是立國之本,強國之基。任正非有這種理念,華為自然也會花費巨額資金扶持和培養專業人才。有媒體曾經報告過,華為每年花在引進高等院校的優質畢業生的資金高達百億,放在全世界的企業裡,也是數一數二的。
不僅如此,任正非更直言不諱暗示,國家應該重視科技製造等實體產業的發展,而不是一味拔高房地產的價值——在他看來,房地產一家獨大,投資嚴重過剩,地價房價不斷飆漲,大大提高了企業的運營成本,更無形中削弱了企業的競爭力。在他看來,高科技產業和實體製造業才是國家崛起的核心競爭。
對於上述三個10年後或比房子更珍貴的「東西」,其實馬雲也多次有提到過。2017年他公開發表言論直言不諱稱,未來中國最便宜的可能就是房子、車子這些東西。但未來中國最稀缺、最珍貴的是三樣東西:優質的教育、過硬的技術和新鮮的空氣。
對於教育,馬雲的觀念和任正非不相上下。他曾經說過,教育是讓世界變得更好的最優工具。下一代和發展中國家要能使用數位技術,教育體系就必須適應未來。不僅如此,他退休後的第一職務就是老師。
對於房地產,馬雲始終不抱有好感,但他一直主張我們必須掌握過硬的技術。他不止一次表達觀點認為,過去房地產雖然對經濟發展有突出貢獻,但這條路不能一直走到黑。一則不可持續,全世界沒有哪個國家的房地產能一直繁榮50年,而且房地產的後遺症也不可根治。更不可忽略的是,房地產對各行各業有擠壓作用;二則,過硬的技術才是一個國家屹立於世界民族之列的根基,才是國際競爭力的體現。技術上被「卡脖子」,想實現發展是很難的。只有掌握了自主智慧財產權和過硬的技術,在國際社會上我們才有發言權。
對於新鮮的空氣,我想沒有人不覺得它重要。往小了說這是一個人的呼吸自由,是健康體魄的基本保障,往大了說這是全球環境問題。有社會責任心的企業家,呼籲保護環境,我們早就司空見慣了。其實不光任正非、馬雲,事實上連比爾蓋茨、巴菲特、貝索斯等企業家也均在各自領域帶頭主動做著保護環境的工作或者倡議著對地球環境的保護。退一萬步說,如果我們生活的環境非常糟糕,連最基本的新鮮的空氣都難以呼吸到,那手中握著再多的房子又有何意義呢?