來自為一位網友在成都購買法拍房的親身經歷，可供大家參考。
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¤引言¤
先來說一下我的家庭背景：其實也沒啥好說的，條件很一般，父母都是普通職員，月薪加起來一萬左右，存款不清楚，也沒問過，也是養老錢，家裡沒礦，獨自一人來成都打拼，一切靠的都是自己。
本人的工作情況：2013年本科畢業後，去了一家金融公司上班，月薪不過5K，扣除生活費和房租，年底基本留不到什麼錢。工作一年後離職去了一家地產公司。到現在為止一直在地產行業打拼。16年年底，自己還處於很懵懂的狀態，手裡積累了些小錢，因為一直在地產行業工作，深知房產投資的重要性，所以滋生了買房的念頭。由於當時工作是在武侯區這一塊。主要還是得考慮到上班的方便，就開始著重看公司附近的小區，當時我看的幾個小區均價都在8K左右。講實話跟現在比起來便宜了一半都不止，但是當時對於剛剛工作沒幾年的我來說簡直腦殼疼，首付就是座大山啊。哈哈，言歸正傳，我還房貸還是沒問題的，缺的是首付。
¤上路要趁早¤
儘管首付是座大山，但我依然踏上了買房之路。
說到這，可能會有人要說「你不會是炒房者派來的臥底吧？」對於這個問題，我只能說，「如果我是的話，屎吃給你看」當時手裡積累了差不多10萬，向父母朋友借了15萬，一共25萬在雙楠買了一套90平的住宅。18年，出來工作已經第五個年頭了，由於17年成都的限購政策導致房地產行業水深火熱之前的公司垮掉了。通過朋友的介紹我去了成華區工作。離之前買的房子太遠了，每天上下班實在是不方便，所以就在考慮將武侯區的房子賣掉，買一套成華的。
由於2017年4月13日以後新購買的住房（含新房和二手房）取得不動產權證書未滿三年的，不能上市交易。2017年4月13日之前購買的住房不受限售影響。所以當時那套房子未滿三年還是可以賣掉。當時那套房子是賣了80多萬，（因為貸款沒還清）算是賺了小几十萬。當時雖然一直在房地產公司工作，但是真的並沒有接觸過法拍房。所以我一直是在中介找合適的精裝二手房（想著到時候直接入住就行了，比較方便）。
¤第一次接觸法拍房¤
很偶然一次打開手機淘寶。
看到拍賣當時就很好奇，淘寶都能拍賣東西了。
這一點進去就打開了新世界，裡面除了奢侈品，藝術品，汽車，珠寶，連房產都能拍賣了。當時就跟同事開玩笑，現在馬雲都開始搞拍賣了，連房子都不放過。被同事嘲笑了下這個司法拍賣17年就出來了。但是你可別打裡面房子的主意看著便宜，但是小心進坑。但是當時網上到處充斥著法拍房撿漏的文章。一開始確實很猶豫不敢下手，但是看著法拍房的起拍價太讓人心動了。正好當時有一套房子特別合我心意，在成華區萬科金域藍灣，90平，起拍價110萬。房子的地段位置看得我心痒痒，周末便興衝衝的跑到房子門口遙遙的看了一圈，心滿意足的很，心裡默默許下心願非此房不要。
拍賣當天8個人報名，我通過支付寶交了拍賣保證金，準備人生裡第一次競拍，當時心裡還想著能撿到大漏，但是當拍賣時間一點點過去，競拍價格從110萬最後直接到了140，想了想自己銀行卡餘額，默默的停止了競拍。準備觀望觀望剩下那個競拍的大哥們到底能搞出來個什麼價格，最終拍出成交價格為190萬，遠超過我心裡價位（買不起啊），比二手房市場價還高，真是瘋了。。。
雖然這次拍賣沒拍到，但我還是一直在關注淘寶司法拍賣房。過了不到一個月時間，我在淘寶司法拍賣網上又看到了之前的那個房子。這說明之前的買家悔拍了，白白損失了11萬競買保證金（悔拍保證金不予退還）。當時就特別激動想著這次說不定能撿漏了，但是不知道為什麼第一次拍賣，那個買家為什麼悔拍，白白損失11萬，所以就託我一個律師朋友調查了下這個房子。才發現這個房子被原房主籤了個20年的租賃合同。秉著買賣不破租賃的原則，這個買家買到手後得20年後才能入住。
當時聽到就嚇得倒吸了口氣。還好第一次沒拍到。還好這第二次準備拍留了個心眼，找律師朋友調查了下。從這個時候開始，我就到網上到處了解法拍房的風險。惡意租賃，產權問題，土地性質，強佔，多次抵押等等等等。
¤第二次接觸法拍房¤
在3月份的時候我又淘寶上看到了一套成華區佳洲星城的法拍房，95平，起拍價98萬。這次我長了個心眼，經過那個律師朋友介紹找了個靠譜的助拍機構。花了不到一個星期時間幫我把成華區佳洲星城的房子調查了一遍，帶我去現場看房。帶我做貸款預審，給我做了份詳細的房屋調查報告，這套房子是被執行人在銀行抵押貸款後無法償還貸款而被法院強行拍賣的，但是拖欠了物業近2萬的物業管理費和水電費。我覺得能接受，然後他們工作人員按照我競拍心理價位給我算了詳細的稅費，按揭貸款月供情況。
3月28號
開拍前一天。我繳納了拍賣保證金。
繳納保證金：法拍房有一天的自由競價時間，截止時間之後仍有報價則採用延時方式繼續，而在截止之前都是可以繳納保證金的。
3月29號
我早早來到競拍室，競拍師給我倒了杯水，讓我坐著休息會，別著急，說我們先觀察一下再出價。我一直盯著電腦，看著別人出價，心裡惴惴不安。一直默念- - 別跟我搶，別跟我搶。
在經過幾輪出價後最後這套房子我是以121萬競拍成功。低於我心理位。激動！
競拍成功後，就到了解押過戶的階段了，這邊服務人員很辛苦陪我跑完了全程，這時候真的提現了專業輔拍機構的重要性，我自己根本沒辦法搞這些。
解封解押：需要到法院、房管局、檔案局等部門，流程如下：
① 拿到法院材料，首先要求法院解封房產。
② 確認解封之後，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產是抵押在銀行手上），解除抵押之後，房產就徹底清白了（無查封，無抵押）。
③ 同時，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關證明。
④ 拿到雙方的房產信息之後，加上法院的材料和房產清白證明（房產無查封，無抵押狀態的證明），可以單方面提出過戶申請。
⑤ 等房管局通知交契稅，以及辦理土地所有權變更等手續，辦理完成之後，就是X個工作日後領不動產證。
⑥ 解封解壓之後，就是常規的過戶流程了，去房管局辦理就可以了。
過戶完後我就迫不及待得拎包入住了，第一件事換鎖。
我家現在照片
在今年的一月份經朋友介紹我現在也在從事法拍房輔拍工作，也算是與法拍房挺有緣的。
接下來我就扒一扒法拍房得內幕，不感興趣的看官可以先撤了。
國家行政部門規定法拍房走網絡拍賣的流程後，很多個人和法拍中介都來撿這個漏，造成了這個行業的空前繁榮，但是這個漏真的那麼好撿嗎？
答案肯定是否定的
浸淫該行後，我總結了八大坑，不足的大家可以補充，反正是交流嘛，互相學習。
一、長期惡意租約，這種債務人樓主個人認為是最無品的，欺上瞞下，因為法拍房對於租約是不能強制終止的，造成受讓人一二十年不能正常接手的案例也是屢見不鮮，真是可恨之極；
二、強佔，這種情況多為高利貸不償，不過現今法治社會，證照齊全，問題也不大；
三、多重查封，這種情況相對較隱蔽，因為公告裡面不會有，前期如果了解不詳細很容易入坑，樓主遇到的最奇葩的案例是重慶的房子被上海的法院查封，前期拍房的客戶為省錢，沒有找專業機構代辦，自己拍下來之後被告知還要到上海去辦相關手續，又反過來找到樓主想辦法，樓主也只能對他呵呵，SAY SORRY了，打臉啪啪啪；
四、有欠費，物業或水電氣，這個問題相對簡單，一般欠費都不多，前期也可以了解，畢竟撿了幾十萬的大漏，受讓人就當灑灑水了；
五、刑事民事案件問題，多為兇宅，問題房（輻射，火燒水淹），你要是覺得命硬，神功護體，歡迎來咪；
六、房屋權屬問題，主要是看拍賣房產是否清晰，能否順利過戶；
七、按揭貸款問題，首先明確法拍房是不能公積金貸款的，在拍下房產後，十個自然日要將尾款打入法院指定帳戶，否則違約，視為毀拍，法院保證金不退，同時可以視情況處以罰款。那麼問題來了，如果個人拍房，按揭款能否在規定時間下放？要考慮一下，而專業機構一般有合作銀行，可以前置放款，規避該類風險；
八、假中介或中介實力不夠，這裡有兩種情況，一種是純粹騙客戶錢的，前期要求客戶將法拍保證金打到公司帳戶，也承諾退款，但是後期拍賣不成功，保證金跑斷腿也退不到，還有更惡劣的是直接捲款潛逃，這裡大家注意，法拍房保證金只會打入法院指定銀行帳戶，不會指定個人或公司帳。
還有一種，某些機構實力較弱，客戶對該機構實力不了解，單圖手續費便宜，往往吃虧上當，因為實力較弱的公司在前期盡調和後期清場上難以保證，那拍下問題房和過不了戶的房子你是要還是不要？
切記！！！
不管是買法拍房，新房，還是二手房都要慎重的考慮。多向專業人士請教，或者找專業機構。不要盲目衝動跟風的消費。
1.持有周期（需求迭代）
分為自住/投資
自住：根據事業發展及家庭規劃，預計購入此房定居此地的周期是幾年？
投資：所有二手房交易周期是產權滿三年，預計哪一年出售此房？此房的租金回報預期是多少？
2.出行成本（時間成本）
分為就業/生活
就業：上班距離，交通方式
生活：周邊配套，交通方式
3. 物業收費（維護成本）
購買商品房入住後需要繳納的物業管理費、水電費等收費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業管理的收費標準，做到心中有數。
4. 戶型配套（居住體驗）
關注要點：
1. 朝向的優劣一般認為是南北＞南南＞東南＞西南＞東北＞西北＞北北。
2. 不建議買高層和底層：高層漏水概率較大，電梯壞了累死你（除非高層獨有較好的環境視線）；底層易潮溼、招蚊蟲。建議購買中間樓層（4-6樓較合理）
3. 建議購買方正戶型，無面積死角。充分考慮採光以及通風。
4. 得房率，不同住宅不一樣，但80%-85%為佳
*房子分為建築面積和套內面積，房價是按建築面積來計算的。而真正我們住進去房子的面積，實際上是要比建築面積要小的，這個就是所謂的套內面積。得房率=實際面積/套內面積
國家沒有針對這個進行明文規定，但是可以參照這個標準。
高層塔樓住宅（75%――78%）
高層板樓住宅（78%――85%）
小高層板樓住宅（85%――88%）
多層住宅（88%――95%）
得房率也不是越高就代表越好，如果一套房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的，那這樣的房子還有人要嗎？
5. 房屋年限（0216貸款）
老破小：房齡較久的房屋要認真仔細地察看天花板是否潮溼，日後就很可能會滲水，還要認真察看衛生間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。
新房：裝修風格是否喜歡，翻修成本是否超出預期。
翻新房：隱患風險
6. 購買預算（財務規劃）
1.購房前需承擔的成本（服務費、競拍費、貸款手續費...）是否有足夠的現金？
2.購房後需承擔的月供是否有預算？
7.樓盤低估性（相同板塊價格差距大——土地透支率）
開發商拿地貴，未來房價收益被透支
8.政策行情
城市發展規劃直接決定該板塊發展--房價漲幅.