來源：青財經原創
作者：陸柒柒、公子廷堅
微信公眾號：青財經（ID：qingcaijing2019）
隨著這場突如其來的疫情，全國各大房企為了及時的回籠資金，完成既定的銷售任務，紛紛開啟線上售房，並加大優惠力度，宣傳推廣買房特惠活動。就在3.15來臨之際，《青財經》收到了購房者小英（化名）反映，稱自己看房的時候，有項目銷售人員很明確表示，他們項目房子沒有預售許可證，但仍可以交定金和首付購買。
奧園瀚德棠悅府無證違規預售額外收取電商費
小英稱，廣西南寧市江南區的奧園瀚德棠悅府項目置業顧問在給自己推薦房源的時候，告知項目1號樓房源所剩不多，推薦她購買2號樓或者3號樓。尤其是3號樓，是70年的loft產品，總價低，並且買一層送一層，很受購房者歡迎，目前3號樓房源也就幾套了。
據了解，奧園瀚德棠悅府位於南寧市江南區亭洪路48號，緊鄰江南萬達廣場，項目開發商為廣西奧瀚房地產開發有限公司，小區規劃佔地面積15.3萬平方米，總建築面積約78.5萬平方米，其中項目1期由3棟高層組成，其中1號樓27層，2號樓26層，3號樓16層，總戶數500戶，綠化率31%，涵蓋住宅、公寓、底商等多種業態，規劃有幼兒園與託老所等人性化配套。奧園瀚德棠悅府項目是中國奧園（股票代碼：03883.HK）進入南寧三年的第八個項目，屬高端「鉑譽」系產品。
▲廣西南寧奧園瀚德棠悅府1期效果圖
▲南寧奧園瀚德棠悅府項目沙盤圖
南寧市住房和城鄉建設局網站公開信息顯示，奧園瀚德棠悅府1號樓於2019年12月27日取得了預售證，可允許在售的房屋共76套。目前1號樓已籤約房源11套，籤約中房源49套，未出售房源16套，去化率79%。系統中並未查詢到項目2號樓、3號樓的相關預售信息。
▲2019年12月27日南寧奧園瀚德棠悅府1號樓獲取預售證
▲奧園瀚德棠悅府1號樓籤約情況
據項目銷售人員介紹，目前奧園瀚德棠悅府一期1、2、3號樓房源都可以購買。如果購買1號樓，可以交2萬元定金，5天內交首付款，之後就可以籤署購房合同了。如果購買2號樓或者3號樓，可以先交2萬元定金，5天內支付首付款，但要等到預售證下來，再來籤購房合同，提交材料辦貸款。在預售證下來之前買房交款的，如果貸款審批出了問題，最後無法購房的，因為目前處於疫情期間，項目有「無理由退房」活動，2萬元定金和首付都可以退。
「我們項目1號樓在2019年12月底取得了預售證，2號樓和3號樓目前還沒有預售證，因為疫情原因，可能會推遲到下個月（4月份）中旬辦理出來。」奧園瀚德棠悅府的一位置業顧問為小英介紹。
對此，3月13日，《青財經》再次致電南寧市產權交易中心，工作人員表示：「奧園瀚德棠悅府目前顯示1號樓已取得了預售證，其餘房源預售證仍在辦理中。」
除了無預售許可證違規預售之外，項目還會向購房者收取團購費，項目銷售人員表示：「首付款包含定金和團購費。定金2萬元，先看好房源，因為每套房源的價格和團購費都不同，我會算清楚給你的。」在小英問交完費用後項目是否開具發票的時候，銷售人員的回覆是只能開具收據。
法規明令禁止違規預售對應處罰明確
根據現行《城市房地產開發經營管理條例》（2019年3月24日發布）第二十二條規定，房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
該條例第三十六條，違反條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。
2020年1月15日，廣西南寧市住房和城鄉建設局發布關於印發《南寧市商品房預售資金監管規定》的通知（南住建規〔2019〕8號）。通知中強調，凡在南寧市城市規劃區範圍內批准預售的商品房項目，其預售資金的收存、使用和監督管理，均需要按照規定執行。開發商出售房源時，購房人按商品房買賣合同約定支付的定金、預付款、保證金、房價款（包括預購商品房抵押貸款）等各種購房款，均需遵循專戶儲存、專款專用的原則，在監管部門和機構監管下使用。並對開發企業使用專款的節點、額度也提出了明確的要求。該規定自2020年3月1日起施行，有效期五年。
針對未按規定使用商品房預售資金、未按規定將購房款存入商品房預售資金監管帳戶的、隱瞞真實情況，提交虛假材料申請使用預售資金的、以收取其他款項為名變相逃避監管的房地產開發企業，將有由監管部門責令其限期整改，整改期間暫停其使用預售資金，按有關規定進行處罰，並將其違規行為記入企業誠信檔案並納入人民銀行企業信用信息基礎資料庫，關聯房地產開發企業信用制度，建立商品房預售資金分級監管制度。
廣西南寧奧園瀚德棠悅府項目2號樓、3號樓在無預售許可證的情況下，收取意向購房者的定金和首付款，已經屬於違規預售行為。針對小英繳納的定金，也是由開發商直接收取，項目銷售人員並未提及監管帳戶下相關使用及退費事宜。
違規預售並非個例多項目曾遭通報及罰款數百萬元
據悉，南寧項目違規預售現象，已並非第一次。2015年，位於南寧市青秀區的保利·領秀前城項目涉嫌違規預售，南寧市住房局於2015年11月18日向保利置業下達了《責令改正通知書》。之後該項目又遭到投訴，南寧市住房局於2016年5月4日又送達了行政執法調查通知書。2018年1月，南寧市西鄉塘區保利·心語項目8號樓在未取得預售證收取購房者「訂金」，提前認籌鎖定價格，違規預售。
2019年3月，陝西省西安市住建局就通報《2019年已作出行政處罰決定的項目名單(第三批)》，有兩家房地產企業因「未取得《商品房預售許可證》而擅自預售商品房」被處罰並通報。處罰的房地產項目和公司分別為：陝西霈博實業有限公司「天浩上元郡二期」被罰款161萬元，西安國際港務區白馬酒城實業有限公司「白馬公館二期」被罰款7.5萬元。
2019年10月份，河北省邢臺市住房和城鄉建設局近期發布的公告顯示，邢臺天山創誠房地產開發有限公司開發建設的「天山九峰」項目，未取得《商品房預售許可證》，擅自向買受人收取購房款，收取預訂款性質費用85萬元，違反了《商品房銷售管理辦法》第二十二條之規定，給出行政處罰：警告、責令限期改正、罰款3萬元。
2019年12月，陝西省西安市住建局行政處罰決定項目名單（第十三批）中顯示，西安唐悅置業有限公司中建商務廣場因未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房，被罰款135萬元。陝西省漢中市住建局集中檢查了中心城區28個樓盤，發現6個樓盤存在違規預售、未公示銷售信息等不規範現象，隨即對該6個項目發放《責令整改通知書》，要求立即停止違規預售行為，並在限期內向購房人退還涉嫌違規收取的定金247.4萬元。
早在2018年9月，石家莊市住房和城鄉建設局網站就曾發布《2018年行政處罰公示（4.23日-9.5日）》，針對15個房產項目違規預售行為進行了警告、責令限期改正，並處罰款等處理。其中涉及榮盛地產、河北眾美、高遠森林城、國際貿易城、西美花盛、假日風景等多個違法項目，主要都是因為未取得《商品房預售許可證》，違規預售。
法規明確違規預售為何卻屢禁不止？
對此，多位業內人士表示，首先，需要加強正規購房流程的宣傳普及，並讓購房者了解違規購房的風險。房者有買房的需求，但是不一定了解買房前需要看開發商的資質、五證、預售許可證等相關證件，導致了開發企業違規收取費用的可能。對此，需要各省市地區的住建機關，媒體，多進行正規購房流程的普及宣傳，讓廣大購房者有相關的風險意識。另外，在中國房地產特殊的發展過程中，在一定時間周期內房價的只漲不跌，以及區域市場的供不應求的關係決定了，很多購房者買房是急迫的，在追漲房價的買房節奏中，甚至「加錢」、託關係購房，對於賣房資格是否具備，根本無從關心。
第二，要加行政手段監管及查處力度。現有的房地產管理相關法律法規，對開發企業擅自違約和不誠信行為缺乏有力的處罰措施，違法違約成本較低。即使職能部門對於類似情況會進行處罰處理，比如地區對於開發商違規預售，經濟處罰最高限額也就3萬元，或者是總違規款項的1%，對於開發商來說違法成本較低，寧可繳納罰款，也要違規預售。另外，開發商都希望能加快資金回籠速度，多年來，種種原因導致預售許可規定停留在紙上，違規預售反而成了行業「慣例」，只要不出問題，一般也就無人過問。
第三，面對資金的壓力，很多開發商明知未批先建、違規預售的後果，仍然會鋌而走險。眾所周知，從土地競拍、銀行融資、到開工施工建設、各類建安成本、相關稅費、營銷推廣費用等，開發企業前期需要墊付大量的資金，來保證最後的項目開盤售賣，資金回籠，而購房者繳納的定金、團購費、首付等預售款，是開發企業資金最好的來源之一。這點從各大房企每月、每季度、每年的銷售業績中便能窺探一二。作為資金密集型行業，開發商的資金周轉越快，財務支出越少，利潤就越大。以1億元啟動資金為例，按10%的利率計算，以兩年開發周期核算，利息會達到2000萬元。越是大的開發商，項目開發的速度，資金的周轉率越是高。開發商為資金儘快周轉回流，不惜鋌而走險，違規預售回籠資金，邊辦手續邊回款、邊建設。
第四、違規預售其實是開發商對購房者的變相「綁架」。在首付購房者相關款項之後，後續開發建設過程中存在的一系列風險，比如一旦開發商現資金問題，或把資金挪作他用，樓盤就可能停工變成「爛尾樓」，規劃報批或者預售手續等沒順利通過等，甚至直接宣布破產無法交付使用，這些風險，一旦預售完成，也就順利地轉嫁到了購房者身上，或者由廣大購房者和開發企業共擔。
規避違規預售還需加大處罰力度
部分地區對於開發商違規預售的經濟處罰最高限額為3萬元，或是總違規款項的1%的處罰。對於開發商來說違法成本較低，寧可繳納罰款，也要違規預售。業內人士建議，將違規操作與現行的企業誠信檔案並納入人民銀行企業信用信息基礎資料庫，關聯房地產開發企業信用制度 ，在開發企業融資、拿地、項目合作等層面進行監管，例如禁止違規企業在1-2年內拿地、開發項目等方式來震懾市場、規範企業行為。另外還可加大對應罰款金額的處罰力度等。
買房一定要求開發商提供「五證」缺一不可
案例：據新華日報報導，雲南昆明的高女士2017年1月以每平方米3200元的「內部價」購買龍湖半山樓盤3棟33層A1號住房，房款35萬餘元，首付30%。2019年年底交房時發現封頂的樓房只有31層。項目開發商雲南天駿房地產開發有限公司回應稱，賣房給高女士的銷售公司沒有獲得授權，使用的公章是假章，購房款也沒有進入天駿公司帳戶，「此前的認購協議無效，與天駿公司無關，請走司法程序。」此後，天駿公司資金鍊斷裂導致項目停工。2018年，債權人重組了公司，更換了法定代表人和管理層，項目重新開工。在這場房企內部債務糾紛中，196套違規預售房變成了「空中樓閣」，購房款也不知去向。業主為這套不存在的「空氣房」維權至今，房款和房屋都無著落。
值此315之際，《青財經》特此提醒廣大購房者：
1、買房一定要看開發商的「五證」
「五證」具體為：建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證。
「五證」中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。在核查時，應注意「五證」的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地範圍、銷售範圍是否包括您所購買的房屋。開發商五證不全，說明開發商有可能沒有建造商品房的資質，沒有出售商品房的資格，也會涉及到房屋質量保障的問題。
2、詳查《商品房銷售（預售）許可證》
《商品房銷售（預售）許可證》在各省市住建部門或者房管局官網上均可查詢。消費者在購買房產時，可以向售樓處工作人員提出要求查看。《商品房銷售（預售）許可證》可以查詢到項目可銷售房源、備案價、一房一價信息。尤其購房者在支付定金或者籤訂購房合同之前，要看清楚所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來可以順利辦理產權證。對未取得預售許可證的房源，建議大家謹慎支付定金或首付款，儘量在開發商所有證件齊全的情況下選擇購買，避免不必要的經濟損失。
3、購房者在查看五證的時候一定要看原件。
複印件很容易作弊。一般五證的證件信息都會在售樓部進行公示，以便於購房者清楚了解。如果售樓部沒有公示，購房者可以到當地的城鄉規劃局、房管局網站查詢相關證件。
4、疫情之下，現金為王。
去售樓部看房時，一定要保持冷靜的頭腦、理性的思考，謹慎選擇。