來源：北京商報
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繼北京鳳凰匯購物中心、北京華潤五彩城後，華潤置地旗下將再添一子。北京商報記者近日走訪北京銀座和諧廣場時獲悉，該項目已由華潤置地接手。目前商場的超市已經關閉，部分商戶也在陸續撤出。現階段來看，北京銀座和諧廣場想要在南城商業中博得關注仍有眾多難度，眾多新商業項目不斷崛起徒增競爭壓力，所在地域的購買力和購買人群較為有限。分析認為，新東家華潤置地在運營購物中心上已有成熟的案例，北京銀座和諧廣場可適當複製，但仍需要根據區域條件量身定製。
01
華潤置地接手
開業三年多，北京銀座和諧廣場就落得個被接手的命運。當記者再次來到該商場時發現，目前地下一層的銀座超市已經閉店，圍擋上貼有「超市升級改造，敬請期待」的標識。周邊商戶表示，超市原本為銀座自營超市，由於商場易主，超市品牌要換成永輝超市。此外，記者走訪時看到，其餘樓層大部分商家都在正常營業，受部分商戶撤店影響，眾多品牌商品都在打折出售。
記者了解到，去年年底，北京銀座和諧廣場的運營方省商業集團有限公司（以下簡稱「魯商集團」）與華潤置地籤署了「北京銀座和諧廣場」項目委託管理協議。當時，華潤置地承諾將派出具有豐富經驗的國內外商業設計與管理團隊，基於北京銀座和諧廣場項目發展基礎，聚焦室內精裝、品牌組合等，打造區域性標杆項目。
魯商集團黨委書記、董事長兼省文旅集團董事長高洪雷表示，此次北京銀座和諧廣場項目委託管理，是雙方第三次攜手。協議籤署後，希望項目導入華潤先進的商業模式、管理理念和市場化經營機制。
對於未來商場的發展方向，以及是否會引入永輝超市，記者多次致電華潤置地北京公司，但一直未接通。同時，記者向華潤置地的官方郵箱發送了採訪提綱，但截至發稿時間，也並未發送成功。
公開資料顯示，北京銀座和諧廣場是魯商集團投資開發運營的大型現代化商業綜合體，於2016年9月開業，商場定位為社區型購物中心。作為魯商集團的「在京首店」，從2009年起，就已開始運作這個項目，選擇該地區落戶，並於2011年奠基動工。然而經過多年的努力和投入，最後還是以項目的轉讓而告終。
02
難以形成聚集效應
北京商報記者在現場看到，北京銀座和諧廣場體量較大，包括地下三層到地上七層。內部不管是餐飲品牌、服裝品牌，還是各類品牌等都相對齊全，還有迪卡儂、影院等可以滿足各類消費需求的業態。但記者此前多次走訪時發現，僅限於餐飲和兒童專區的周末客流量較為可觀，其他時間段並不樂觀。
與此同時，交通是北京銀座和諧廣場另一個短板。北京銀座和諧廣場位於京港澳高速與萬豐路交會處東北角，雖然地處四環路內，又緊鄰京港澳高速，方便自駕出行。實際上，北京銀座和諧廣場的地理位置對於普通消費者來說並不友好，需要下穿高速路，且距離最近的地鐵站步行要接近10分鐘。不僅如此，商場地處豐臺和海澱兩區交界，附近的居民區也大多在1公裡以外，步行到達較為困難。
此外，除了交通問題，北京銀座和諧廣場所在位置較為孤立，廣場周邊空曠，無法與其他商場相互引流，形成集聚效應。
北京商報記者梳理發現，商場剛開業時，在銀座和諧廣場周邊3公裡的範圍內，曾經分布著十餘家百貨、購物中心，包括華堂商場豐臺北路店、上品折扣、新年華購物中心、翠微百貨等。然而，從2018年開始，隨著百貨行業開始洗牌，華堂商場、新年華購物中心、上品折扣等商場已經相繼倒閉或轉型成為社區商業中心。
緊接著，在2019年距離北京銀座和諧廣場1公裡，經由小商品批發市場轉型改造的月恆正大新生活廣場，也出現了商戶撤租，招商不利的情況。同年，北京銀座和諧廣場3公裡外的新建商場，原定於引進北京SKP，但最終也改名為華聯購物中心，且至今仍未正式營業。
03
遭新商業項目擠壓
實際上，北京銀座和諧廣場被華潤置地接手也讓不少業內人士比較看好，畢竟華潤置地在北京共有兩個成熟的商業項目——北京鳳凰匯購物中心以及北京華潤五彩城。
對此，北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽在接受北京商報記者採訪時指出，總體來說，北京銀座和諧廣場項目的轉讓其實對兩個企業是雙贏的。對於華潤來說，通過項目的接手，可以拓展更多的品牌資源，同時也能擴大其商業地產運營的實力。對於魯商集團來說，以它現在的資源和運營能力，想在一線城市做好商場運營確實還有難度，與其承擔經營成本的壓力，還不如轉讓給經驗更豐富的團隊。
賴陽表示，此前北京銀座和諧廣場的運營一直不太理想，跟企業本身的運營能力有很大關係。「北京銀座和諧廣場還是傳統的購物中心，經營方魯商集團主要以發展二線城市的商業為主。經營方缺少一線城市購物中心的運營能力和相應的品牌資源，反觀華潤置地則在經營購物中心方面具有比較豐富的經驗。」
「華潤置地旗下購物中心在全國已有多家，根據城市級別以及區域特點，建造出了既包括高端商場，又包括社區型商場的一套模版。因此，華潤可以根據現有資源，按著現成運營經驗的模版進行一定的複製，再根據區域的條件，做一些定製化的改造，接手的難度不會太大。」賴陽進一步解釋稱。
同時，賴陽認為，華潤置地想要經營好北京銀座和諧廣場的難度其實較大。該區域的購買力和購買人群有限，而周圍的大型商業項目也在不斷地增加，競爭壓力與日俱增。目前南有萬達廣場、永旺等大型商場，即將建成的麗澤商業區也會有多個商業項目入駐。上述新的商業項目對北京銀座和諧廣場來說，存在不小的挑戰。「該地區人口密度不低，周圍商業項目與北京銀座和諧廣場有一定距離，還是給後者留出了發展空間。」
對於未來商場應如何發展，賴陽表示，第一，還應以社區生活中心為主，類似於北京華潤五彩城的經營模式，增加更多的休閒、餐飲、文化等內容。第二，更加注重品牌的引入。第三，就是往時尚化、藝術化方向發展，在這方面，運營方還應有更深的探索和投入。「如今的消費者對餐飲品牌的要求越來越高，所以僅複製華潤五彩城遠遠不夠，在此基礎上應做更多的嘗試和提升。」