來源|大鬍子說房(dahuzishuofang）
作者|大鬍子說房
最近看到一個案例，很典型，先和大家分享一下。
這是一個成功換房的經歷。
主人公姑且喊他老K吧，老K身處南京，近期把家裡一套住了很多年的老破小賣了，換了熱門新區的新精大（新房+精裝修+大面積），這次以小換大的置換，實際卻沒花什麼錢。
因為老破小單價7萬/㎡，而入手新房只要4萬/㎡。
老破小能賣那麼貴，背後自然是優質的學區房溢價，而且因為面積小，總價低，對於追求學區房的家長而言是首選，所以也很好賣。
既然流動性高、房價也貴，為什麼老k要賣掉，因為他沒結婚也沒小孩，短期用不上，但更重要的是他關注到近些年北上深都已經探索新的教育改革，從單校片區轉為多校片區。
以前只要買學區房就能上名校，現在一個小區對應多個學校，更多是積分以及隨機抽籤，所以只買房無法保證孩子一定入讀好學校，還得拼運氣。
這麼一來，高溢價的學區房就存在風險了，雖然現在並未大面積推廣，但比起不確定的風險，不如想辦法提前規避。
這是老k的想法。
所以賣掉，是第一步。
第二步是如何選擇置換的區域，他的邏輯是跟著「產業走」，他買的房子周邊會有小米、阿里巴巴、三星華東總部等。
用他的話就是「未來上海的陸家嘴、深圳的深圳灣」，事實證明他買的房子周邊已經漲了1萬/㎡。
而這個案例，就是我今天想給大家提供的買房策略——新城+新貴，就是當下投資賺錢最實用的邏輯。
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大家一定會發現，每個城市似乎都有兩股力量，一股是：old money（傳統富人）一種是new money （新貴階層），而這兩股力量集中的區域基本就是這個城市高房價的錨。
傳統富人所聚集的區域一般是城市的老城區，是發展最成熟、配套資源最豐富的片區，同時擁有高端的醫療和教育配套，有特殊的學區因素支撐，老城區的房子天然有足夠的吸引力。
一開始的富人都更喜歡住在這，所以房價基本也是數一數二高的片區。
現在北京的房價最貴的地方是西城區的金融街，貴的原因不是靠金融，而是這裡有全北京最牛的小學。杭州房價最貴的是西湖區的學軍，也是杭州學區房聚集的區域。
（北京西城最貴的是金融街板塊）
（杭州西湖最貴的板塊在學軍）
但老城區還能保持房價第一的，基本都是靠優質學區，如果沒有名校，老城區的價值基本被削弱一半。
因為老城區面臨發展較早，城區中心開發飽和，住宅區也較多是老破小，人流多、塞車、車流噪音等各種不足，居住舒適感不高，房價天花板也很低，難有突出空間。
所以城區擴張是必經之路，在往外擴張的同時，大多數城市開始發展新區，而新區中發展最迅速的當屬以高新產業聚集的區域。
高新產業集聚區往往會伴隨著人才聚集現象，產業越高端吸引的人才越高端，收入也就越高，這就是現在說的新貴階層。
（夜晚11點的科技園依舊燈火通明）
新貴階層大多是來自IT、金融、科技類行業的高收入人群，而他們對居住生活方式和傳統富人天差地別，比起傳統的老城區，新貴反而更願意生活在靠近城市中心、但自然環境好的創新區。
例如，美國科技新貴大多不住曼哈頓，而是選擇住在矽谷。中國的科技新貴也大多不住CBD，比如北京碼農大多住在五環外，杭州碼農大多住在西溪，深圳新貴大多住在南山，東莞新貴住在松山湖而非莞城，廣州碼農住琶洲而不是珠江新城等等。
20年前，選城市主城區的，房價基本也翻了幾倍，但最近幾年甚至未來還想房價能穩步增長的，跟著高新產業聚集區域買，這是關鍵一步。
而隨著置業群體的年輕化和對高品質生活的追求，關注城市新貴階層的居住需求，尋找最宜居的板塊，是買房的第二步。
這兩點我們接下來慢慢說。
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選區域首選高新產業聚集，尤其是有企業巨頭所在的區域，這裡當下房價哪怕不是最高的，也一定會是未來上漲速度最快的。
比如擁有大疆、騰訊的深圳南山，現在不僅是房價至高點，漲幅完勝同是市中心的福田。
根據數據顯示，2008年到2019年4月期間，深圳南山區以漲幅432.56%的幅度，穩居首位。
南山現在已經成為城市科創人士的生活區域，深圳灣也成為了城市頂豪階層專享。
再看擁有華為的東莞松山湖，也是當下東莞房價至高點，這些年漲幅也完超主城四區。
2018年11月到2019年11月裡的1年時間，松山湖片區就以漲幅33.1%排在東莞漲幅第一名，而主城區漲幅最高的南城漲幅不過17.2%。
（數據來源：東莞市發改局）
再比如有阿里總部的杭州科技未來城，現在雖然不是杭州房價最高點，但未來漲幅依舊可期。
還有擁有大量遊戲產業的成都高新區、擁有小米、微信的廣州琶洲、還有今日頭條所在的北京海澱，都是高新產業巨頭所在地，漲幅較快的成功範本。
人隨產業走，有產業就有收入，有收入就有年輕人，有年輕人自然就有買房需求。而高新產業帶來的高收入群體，他們對房價的接受度更高，擁有更強的購買實力。
所以買房第一步，跟著高新產業走，房價上漲速度會更快。
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第二點，了解新貴階層的居住需求，才能找到流動性更強、漲幅更高的板塊。
中國的新貴早已不是生活在傳統CBD，而是住在距離市中心保持一定距離，但環境更好、城市面貌更新的區域作為居住地。
他們的選擇也在顛覆這個城市的房價邏輯。
根據大數據對新貴階層的畫像描述，新貴階層置業喜歡更好的生態環境，對健康、人文、環境、私密性等則有著更高的要求。
所以老城區的擁擠和破舊不會是新貴階層的首選，他們會圍繞著高新產業區去選擇環境更好的居所。
比如深圳最貴的深圳灣壹號，是南山新貴階層的首選，上海最貴的明星豪宅湯臣一品、中糧海景一號還是在陸家嘴，廣州房價最貴的是親近珠江、四面環水、江心綠洲的二沙，而蘇州最貴的房子在金雞湖周邊。
（上海湯臣一品看江露臺）
（江景）
這些房價最貴的地方不一定在最中心，但都有一個共性，居住環境好。要麼靠海（深圳）、要麼看江（上海、廣州）、要麼看湖（蘇州），這種天然的生態景觀資源不可複製，恰恰也是新貴階層所追崇的舒適享受。
一個城市有高新產業聚集區，而附近又有稀缺的生態資源，那這個區域不是房價最貴的區域，也會是潛力最強的區域。
所以買房既要跟著高新產業走，也要跟著新貴階層的需求走。
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以前買房，會把房子買在市中心或者比較成熟的地段，實在買不起，也會圍繞著為圓心向外走。
但現在不一樣了，高新產業公司所在的地段在迅速崛起，隨著產業引入、人口遷移，基建設施完善，這些地方會成為城市新中心或副中心。
還是李老師說的那句話：相信，所以看見。
買在市中心，已經看見（成熟配套）了，自然相信。
但買在高新產業區，是相信，所以才看見，而這才是投資房產邏輯最重要的一點。
要知道，中心並非一成不變，學區房政策也是，這些看得見的會面臨調整的風險，與其死磕當下的中心，不如現在以相對低的價格買入未來的中心。
這是給所有人的真誠建議。
比如騰訊在大鏟灣花了85億買了個島，未來要再建一個鵝廠，消息出來，房價就飆漲，此前買入的人，估計很快實現財富自由了。
再比如現在的廣州琶洲，潛力也不容小覷，還有珠海唐家、杭州未來科技城等都是城市新貴階層匯聚地，未來這些地方厚積薄發的爆發力可能比所有人想像的都要大。
投資，一定是投資城市的未來，而不是當下。