最近,浙江省義烏市一宗土地的出讓引起義烏樓市震蕩,當地房地產開發商一片譁然,剛被中央「去庫存」利好政策刺激下的好心情一下跌至冰點。
事由浙江義烏江東路A地塊的掛牌,因涉嫌違法低價「定向出讓」,新城萬博置業有限公司(以下簡稱「新城萬博」)以樓面均價每平米3178元獲得,與當地同地段每平米10000元至15000元的樓面價格形成巨大價格懸殊。
3月17日,記者在浙江省義烏市採訪時,多名受訪者表示,此事疑有幕後黑手暗箱操作,義烏市國土局掛牌評估價10億元與實際估值約25億元相差巨大,掛牌10億元與中標10.09億元事出蹊蹺,江東路街道辦負責資格審查涉嫌違法。
一名當地開發商向記者表示,這個明顯涉嫌違法腐敗、影響市場公平的標應該直接廢掉,重新掛牌。
為何義烏當地開發商有如此強烈反應?涉嫌違規操作、低價中標的A地塊是否應該廢標?對此,記者進行了深入的調查採訪。
超低的掛牌價格
江東路A地塊地處浙江省義烏市繁華地段,位於賓王路與江東路交匯處的東南側。
2015年8月20日,義烏市國土資源局發布「義烏市國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓公告【義土掛(2015)10號】」。據公告顯示,「A地塊」為商業、住宅用地,面積73833平方米,容積率1.5-4.3,掛牌起始價10億元。
公告一出,當地許多房地產企業聞訊紛紛摩拳擦掌、躍躍欲試。因為A地塊具有太高的「性價比」:A地塊掛牌起始價為10億元,而市場估價在25億元左右。
據一名房地產商向記者介紹,江東路A地塊位於義烏市中心城區,周邊緊鄰義烏國際商貿城和體育、會展、文化中心,地理位置優越,配套相當成熟。
據可查證的義烏市房產成交信息顯示,A地塊附近住宅均價約20000元每平米,商業均價超過40000元每平米。
公告激發了房產開發商的熱情,當地具有一定實力的房地產企業如建築房產、久府房產、萬廈房產、九州房產等踴躍參與。但是,最終他們都被拒之門外。
失望之後的房地產企業事後才發現:「出讓公告」僅在義烏市國土局網站上發布,而沒有如往常按慣例在《義烏商報》上發布；A地塊是「商住捆綁」出讓,而沒有按照商住分開、單獨掛牌的規定。
A地塊被「新城萬博」於2015年9月21日以10.09億元獲得後,經過反覆的股權變更,於2015年12月31日辦理了全部股權出質,並通過出質融資15億元,短短三個月,溢價近5億元。
「據我們多年的經驗和測算,A地塊保守估值為20億元以上,在此基礎上進行開發,應該還有10億元以上的利潤回報和70000平方米的大型零售商場一座(約15億元固定資產)。當時公告出來時,我們積極籌集資金,現在回過頭來一想,當時我們都被當猴耍了」。一位房地產商無奈地告訴記者。
那麼,這些房地產企業又如何被拒之門外的呢?
可疑的資格審查
據2015年8月20日發布的「義烏市國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓公告」稱:「中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織,除法律、法規另有規定外,均可申請參加。」
但在「資格審查」方面卻明確要求:「報名資格條件先由江東街道辦事處審核,並出具審核意見」。並在「提交申請」的第六條要求中明確:「義烏市江東街道資格審核意見」。
正是這個前置條件,使義烏市國土局和江東街道辦事處備受責疑。
據義烏市多家房地產負責人向記者透露,A地塊雖然義烏市國土局是出讓人,但沒有江東街道辦事處的審核意見,想參與招標連門都沒有。
九州房產的一位黃姓董事在接受記者採訪時說,他受董事會委託去投標,義烏市國土局讓去找江東街道辦事處。但江東街道辦事處以種種理由不讓通過資格審查,企業也就無法入圍。另有一家東陽宏福置業的一位金姓負責人則告訴記者,他們企業去了招投標中心,中心給了招標文件後也是讓找江東街道辦事處,結果也是不符合條件。有些企業則直接被勸退。
這些企業沒有通過江東街道辦事處資格審查的理由,基本都與「實力不行」、「牌子不硬」、「沒有大型開發經驗」有關。
一位房企業負責人氣憤地告訴記者:街道辦的工作人員在房產開發方面沒有經驗、在政策法規方面沒有經驗,倒是在玩弄權術方面很有「經驗」!我們去的時候不是推就是拖,辦事處根本不辦人事,也不給我們書面審核意見,導致我們無法參與競標。
3月17日下午,記者來到浙江省國土廳,一位陳姓調研員告訴記者:對於資格審查,2015年12月16日之後,執行的是浙江省人民政府辦公廳關於加強土地出讓管理工作的通知【浙政辦發(2015)130號】,這個文件明確規定,「禁止違規設定競買條件。各地在出讓土地時,不得違規在土地出讓公告及相關出讓文件中為特定競買人設定以下前置條件」,其中第四條為「要求競買人必須具有特定資質條件或提供鄉鎮(街道)、開發區(園區、產業集聚區)、行業主管部門等的相關準入證明文件」。
浙江省國土廳陳姓調研員還告訴記者,浙江省出臺的130號文,是把相關國家法律法規進行歸納、總結並具體化。在130號文出臺前,也是嚴格按照國家法律法規執行。
他說:「在2015年12月16日之前,一直按照國土資源部39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)執行,所有的掛牌不能設置任何條件,要求鄉鎮開什麼證明等都是不符合規定的。如果是掛牌的時候有人舉報,我們會把它終止。」
蹊蹺的中標價格
據義烏市國土局2015年9月21日的「義烏東江路A地塊出讓結果公示」,新城萬博置業有限公司以10.09億元的成交價格獲得A地塊的國有建設用地使用權。
義烏當地一位房企負責人告訴記者,A地塊的成交價格不合常理。一方面,10億元的起始價,要交5億元的保證金,前期還要經過考察認證、成本核算、籌措資金、準備材料,競價900萬元就放棄競標不合常理；另一方面,誰都能夠估算到A地塊的潛在實際價值,業內估價在25億元左右,在巨大的利益面前,900萬元不是應該放棄競標的價格；再一方面,入圍的企業僅有兩家,900萬元就宣布放棄,只能說明這兩家企業競標技巧過於幼稚,與江東街道辦事處精挑細選的兩家企業實力完全不符。
東陽宏福置業的負責人告訴記者,投標前我們自己做了估算,競標價在20億元之內我們會拍下來。九州地產黃姓董事則表示,樓面均價在6000元左右我們是可以接受的。
「義烏市國土局公布的A地塊出讓結果太蹊蹺了,簡直蹊蹺得讓人哭笑不得。」一位虞姓房地產資深人士在記者面前不停地搖著頭,笑得很無奈,「這是一個讓中標人自己大笑、鄰居逼得跳樓的中標價格。」
記者實地查看了A地塊的一些「鄰居」,並查閱了部分資料,其中:2011年,義烏市文化中心07、08地塊整宗成交價格72.2億元,樓面均價每平方米15000元；2010年,「久府和園」項目地塊整宗成交是39億元,樓面均價每平方米13000元。
回過頭來再看A地塊,樓面均價每平方米3178元,面積為73833平方米市場放量,「鄰居」們的銷售價格直線下跌。
再看一下義烏市區房地產價格,雖然近年來有所波動,但多年一直保持平穩發展的狀態。如今,受A地塊低價中標的影響,價格大幅下降。
義烏當地的房地產商家怨聲載道,認為江東路A地塊低價中標擾亂了市場秩序,影響了市場公平,要求A地塊廢標的呼聲越來越大。
3月17日上午,記者在義烏江東路A地塊現場看到,打樁機、挖掘機已經進入工地開始施工。
綜合義烏當地房地產企業反映的情況,主要反映江東路A地塊涉嫌利益輸送,以10.09億低價中標,還沒開發,就通過股權變更、出質融資,短短三個月溢價近5億元。同時,他們還反映了招標過程中商住捆綁掛牌、低價評估掛牌、沒有經過報紙公示、違規通過街道辦審查設置人為條件、低價中標等問題,並認為江東路A地塊涉嫌定向出讓、利益輸送、違規操作,強烈要求廢標。
浙江義烏江東路A地塊是否應該廢標?背後究竟有什麼內幕?本刊將繼續予以關注。