原標題：商鋪賺錢神話破滅 寧波百餘名投資客夢斷湖州
湖州國際小商品城當年在寧波的銷售廣告。記者 王鵬 攝
手握3間商鋪,辛苦了一輩子的王師傅以為可以憑這一投資收益頤養天年了。
2009年,湖州國際小商品城到寧波促銷,每年房價8%的穩定收益讓很多寧波市民怦然心動,78歲的王師傅也投資了。雖然廣告宣傳的很多內容最終都沒寫入合同條款,但王師傅依然傾全家積蓄,花了80餘萬元購置了3間總面積近150平方米的商鋪。
在購房時一次性享受房價24%的收益回報後,王師傅同湖州國際小商品城的管理公司籤訂了3年期的委託經營合同,交出了商鋪的經營權。
然而到今年,3年期滿後,先前承諾的穩定收益沒有了。在新的合同裡,商鋪租出去才能有收益,租不出去就是零收益。如今,小商品城冷冷清清,多數商鋪空著,坐收租金的美夢成了泡影,當初炙手可熱的商鋪成了拋不出去的燙手山芋。
理想中安逸閒適的晚年,由此中斷。古稀老人四處奔波,心力交瘁。
除了王師傅,寧波還有100多名投資者在湖州國際小商品城購置了商鋪,如今同樣面臨著進退兩難的尷尬處境。
誘人的投資神話
和許多去湖州買商鋪的寧波人一樣，王師傅算不上「有錢」，之前也沒什麼投資經驗。這個家住北侖的老漢，省吃儉用了一輩子，有了點積蓄，幾年前舊村改造，他們一家又分到了幾十萬元拆遷補償款。他一直在尋找合適的投資機會，讓這筆錢能保值，讓自己的晚年更安逸一點。
２００９年，湖州國際小商品城的商鋪投資熱潮席捲寧波，「一鋪養三代」的誘惑，讓王師傅心動了，頭腦一發熱就卷了進去。
４年過去了，他還完好地保留著當時開發商所有的促銷廣告，那裡有著他最初的投資夢。
廣告很誘人：小商品城地處浙北高速客運中心正對面，浙北地區唯一的客運總站前大型商業批發城，寸土寸金。義烏國際商貿城、紹興中國輕紡城、杭州四季青精品女裝市場、台州中國日用品商城等悉數加盟，凝聚最優勢的產業力量。市場統一業態規劃，統一經營管理，３年穩定回報２４％，賺錢就是怎麼簡單。
２００９年８月２２日，星期六，王師傅作為看房團成員，早上７點不到就從北侖趕到市中心的靈橋路，乘坐看房團的車輛直奔湖州，同車一共２０多人。
中午１１點多，看房團抵達湖州。在建的小商品城即將揭頂，到處是大紅的宣傳橫幅，售樓處擠滿了各地口音的看房客，「身處那樣的環境，就有種熱血沸騰的感覺。」王師傅回憶起當年的那一幕，「小商品市場停滿了江蘇、上海等各地牌照的中巴車、大巴車，都是各地房產中介接送業主來看房的。」人山人海帶給他一種緊迫感，他當即就預定了３間商鋪，交了３萬元定金。一起去的２０多名看房客，一半以上交了定金，有的訂了兩間，有的訂了一間。
接下來幾個月，每個周末都有看房團奔赴湖州。誘人的投資前景，穩定的投資收益廣告，刺激著眾多寧波投資者的神經。
施女士就是在看到２００９年９月７日報紙上的促銷廣告後決定去湖州的。她以前從未有過投資商鋪的經驗，甚至看不懂開發商宣傳廣告上的投資收益計算公式，但這些並不妨礙她兩周後坐上去湖州看房的車。因為身邊很多人都在議論，如果真如廣告所言，這樣的投資絕對值得。
這批看房團近３０人，雖然素不相識，但因為有著同樣的目的，很快就相互熟悉了。她在車上認識了同樣第一次買商鋪投資的陳女士。
一路上，２名業務員輪番上陣，口若懸河地講述商鋪的市場前景，投資商鋪的預期收益。受其感染，看房客們都情緒高漲，恨不得早點趕到現場，生怕去晚了商鋪被別人搶購一空。
中午１１點左右，施女士到了湖州。她同樣感到了一種緊迫感。售樓大廳滿噹噹，看房者擠在商鋪平面圖前，業務員不斷地介紹這個賣掉了，那間已經訂走了，還有很多商鋪甚至已經租出去了。很多人當場下單，現場甚至出現一間商鋪幾個人搶訂的現象。很快，施女士也訂了一間面積４８平方米的３樓商鋪，並交了５００元押金，和她一起去的陳女士訂了旁邊的一間。
「現在想來，那時真是頭腦發熱，業務員滔滔不絕地一講，自己就像被給人洗了腦，聽得暈暈乎乎的。」說起當時訂購的情景，施女士說，身處那個近乎狂熱的環境，似乎變成了弱智，失去了基本的判斷能力。
其實，對於投資小商品城商鋪的預期收益，當初參與商鋪推銷的寧波地區業務員小吳自己都說不清楚。
這是小吳大學畢業後找到的第一份工作。時隔４年多，小吳還清楚地記得當年商鋪銷售的火爆場面。她說，真的不知道投資後能不能賺錢，所有的推銷用語都是有範本的，公司讓怎麼說就怎麼說。
冷靜之後的隱憂
在看到開發商的購房合同那一刻，王師傅訂購時發熱的頭腦頓時冷靜了下來，繼而感到些許不安：廣告宣傳時的諸多承諾都沒寫進合同條款。其中令他最擔心的，就是商鋪總價８％的穩定收益究竟有幾年。
按王師傅的理解，開發商承諾的穩定收益至少有１０年，因為當初的銷售廣告列出了一個投資回報的公式，就是以１０年期計算出來的。
該公式以建築面積為５９．８３平方米的商鋪為例，總價為２８１１３８萬元。前三年每年房價８％的收益作為投資回報一次性扣除，業主實際支付房價２１３６６５元。如果首付１１３６６５元，按揭１０００００元，按７．２％的利率計算，每月還款１１７２元，再按８％的收益回報，每月租金有１８７４元，這樣每月還有７０２元的收益。
王師傅說，廣告上雖然沒有明確承諾每年至少８％的收益究竟有多少年，但內行的人從這個案例就可以看出，該投資回報公式是以１０年期計算出來的。
如此關鍵的要素在合同條款裡都沒有得到體現。２００９年９月１２日，王師傅赴湖州籤訂購房合同時，要求開發商在正式合同裡增補廣告承諾的內容。但業務員說，合同條款是全省統一的格式，不能增補也不能修改，他們只管按合同規定銷售房子，其他的不管。業務員要他盡可放心，前三年都有每年８％的回報，且當場兌現，以後市場繁榮了，商鋪的租金還會上漲，屆時遠不止每年８％的回報。
這個時候的王師傅已經產生了疑慮：開發商會不會把房子賣了就拍屁股走人，市場成了沒人管的孤兒，這樣的話，那上百萬元的投入是否會血本無歸？
王師傅不敢再往下想，當即表示，合同條款不能增補，商鋪就不買了，並要求退還定金，但遭到了業務員的拒絕，理由是，定金不能退。
接下來，王師傅多次找業務員交涉，但還是沒拿回定金。２００９年９月２４日，他直接把信件寄到百盛置業公司高層，明確表示，萬不得已將向法院起訴。
２００９年１０月１４日，王師傅收到開發商回寄的答覆。回復函明確承諾，小商品城是個非常有前景和升值空間的專業市場，並有一個訓練有素、經驗豐富的專業人才組成的管理公司負責管理。公司以「創品牌市場，聚品牌廠商、樹品牌信譽」為宗旨，將為客戶創造穩定的投資效益，你所擔心的問題並不存在。回復函還解釋說，我司使用的購房合同是浙江省建設廳制定的規範合同文本，如果每個客戶都拿著這樣那樣的要求來和我司籤訂五花八門的合同，那就失去了合同的嚴肅性，顯然這是不合理的也有悖於政府制訂規範合同文本的初衷！
開發商高層的回覆給王師傅吃了個定心丸，加上３萬元定金的來回折騰，幾天後，王師傅趕赴湖州，籤訂了正式的購房合同。
被降低的總房價
３年穩定回報２４％，並在籤訂購房合同時一次性抵扣，這是開發商吸引投資的「殺手鐧」，包括王師傅在內的很多投資者都承認，這２４％的甜頭成了他們商鋪投資的「催化劑」。
「你想想，剛一投資，未來３年的回報就兌現了，這樣的誘惑幾個人能抗得住？」王師傅說，直到今天，他才明白這２４％的甜頭背後隱藏的是什麼。
３間商鋪總價為１１５７８５４．５元，前三年每年８％共計２４％的收益在房價中抵扣。王師傅當時現金一次性支付，開發商又獎勵２％，最後，他實際支付房款８６２３７０元。
隨後，王師傅與湖州百盛國際小商品城管理有限公司籤訂了至２０１３年４月３０日到期的前三年商鋪委託經營合同，將商鋪委託給管理公司統一經營管理。
統一經營管理也是開發商當初的推銷手段之一。開發商提供的商鋪認購書的合同條款明確說明，業主認同小商品城的成熟至少需要３年的培育期，業主同意將商鋪委託湖州百盛國際小商品城管理有限公司統一經營管理，委託期為３年。業主承諾在籤訂買賣合同的同時，與管理公司籤訂委託經營合同。
王師傅辦好所有手續，拿到了３張總金額為８６２３７０元的發票，正式成為湖州國際小商品城的業主，卻不知道一個「隱憂」已悄悄埋下。
他之前籤的認購書裡面，購房總價為１１５７８５４．５元，但到了購房合同上，房屋總價變成了８６２３７０元，發票總金額也是８６２３７０元。剛開始，第一次投資房產的王師傅對發票金額也沒在意，後來才知道，幾乎所有業主發票上的金額都是扣除２４％的優惠後剩下的金額。
業主施女士回憶，因為發票金額，當時就有人質疑過，但百盛說就是這樣操作的，要大家放心。當時還有個業主，因為發票金額這個原因要求退房，交涉了好幾次都沒有結果。因為很多人都已經付了定金，最後只好默許了開發商這種少開金額的做法。
「到今天回憶，才發現一開始就是設計好的局。」王師傅說。按照很多寧波業主的說法，他們也是後來才回過神來，少開金額對業主今後的商鋪收益會有多大影響。目前各市場商鋪租金都是按總金額的百分之幾來計算的，金額少了，租金自然就少。另外，少開金額也降低了商鋪的價值。舉個例子，本來１００萬元的商鋪，發票金額７６萬元。交易的時候，如果賣了１２０萬元，就會多交很多的稅。還有，差價大了，讓買家感覺賣家「心黑」，還可能影響商鋪成交。
一波三折的租金
３年期滿，王師傅當初的所有擔心都成了殘酷的現實。早在２０１２年，包括王師傅在內的多數業主就收到管理公司的函件，要求續籤後６年的委託經營合同。
一看合同條款，他們就發現購買商鋪時承諾的內容完全變了樣：穩定的收益沒了，商鋪租出去才有收益，租不出去業主就沒有一分錢。絕大多數人因此選擇了拒絕，他們說，除非對合同的霸王條款進行修改。
今年４月３０日前夕，首期３年委託經營合同即將到期，業主們又陸續收到管理公司催促續籤合同的函件，但他們發現，合同條款還是沒做任何改動。
「在委託經營期間，管理公司擁有商鋪的代理招商權和經營管理權。商鋪出租後產生的租金收益，９２％作為業主投資回報，另外８％作為管理公司統一招商和經營管理的服務費。在此前提下，業主不用承擔委託經營期內該商鋪的招商費用、二次裝修費用、水電費及物業管理費等費用。」
這一條款是引起業主拒絕續籤合同的直接原因。王師傅認為，這與當初開發商的承諾完全是兩回事。這一條款意味著，商鋪如果租不出去，業主的收益就等於零，年收益超過房價８％的神話就此徹底破滅了。
僵持之下，部分業主從「大局」出發，選擇了妥協。當年和施女士一起買房的陳女士，是少數續籤了委託經營合同的業主之一。目前，她每季度可以從管理公司那裡拿到１２００元的租金收益。這意味著，她投資的商鋪年收益只有房價的２％，遠達不到當初的８％。
在陳女士的敘述裡，這２％也是一波三折：
今年４月初，她接到管理公司的信函，前往湖州續籤委託經營合同。剛開始她也是不願籤的，但管理公司方面訴苦說，業主都不籤合同，公司對商鋪無法統一經營，統一管理，市場難以形成，就更甭說繁榮市場了。
陳女士有點猶豫，幾天後管理公司方面又勸她，只有更多的業主籤訂了委託經營合同，他們才能著手後面的招商工作，否則對大家都沒好處。
抱著繁榮市場的美好願望，陳女士選擇了讓步。電話中，管理公司答應的租金為每天每平方米０．６元，這樣算下來，她４０多平方米商鋪的租金年收益有９０００多元，雖然比當初說的８％低了很多，但她還是答應前往續籤。
等她趕到湖州，管理公司卻變卦了，稱租金每平方米每天只有０．３元。陳女士心裡算了筆帳：當初她買的是一間２０多萬元的商鋪，按當初銷售的說法，每年返還業主總房價的８％作為回報，每年收益近２萬元，１０多年就能收回全部的投資款，可哪裡想得到，現在一年的收益只有４８００元。
雖然這樣的懸殊讓人難以接受，但陳女士沒精力再去計較，只是提出，雙方籤好合同１０天后，管理公司要將一年的租金全部付清。
委託經營合同籤好了，管理公司那邊卻沒了聲音。在陳女士多次電話催促後，管理公司才說，目前很多業主都沒籤合同，商鋪租不出去，年租金一次性付不出，能否改為一季度付一次，每次１２００元。
陳女士再次選擇了妥協，管理公司隨後支付了第一筆租金收益１２００元。第二筆款項本應在９月１０日之前打進帳戶的，但管理公司還是爽約了。
９月１１日，陳女士又去了催款電話：如再不付款，按合同條款法庭上見。在此情況下，管理公司才把第二筆１２００元錢打了過來。
「２％同當初的８％相差那麼多，我們都沒計較，可管理公司還要反覆催促才付款，真的心力交瘁了。」在陳女士看來，每年收益只有４０００多元的商鋪如今已變成了負擔。
湖州國際小商品城內冷冷清清。記者 王鵬 攝
大量店面閒置著，樓道空蕩蕩。
寧波一業主尚未續約，店鋪已被佔用。
湖州國際小商品城外景。
冷冷清清的市場
據了解，湖州國際小商品城一度炙手可熱。交付之前，它的定位是類似「義烏小商品城」的浙北小商品集散中心。根據相關報導，這是湖州市重點建設商貿項目，浙江省市場協會重點指導單位，曾被《湖州日報》、《湖州晚報》評為２００９年湖州最具投資價值商業地產項目。在開發商百盛置業的網站上，它被稱為「浙北地區最大的小商品批發市場」。
如此「最具投資價值」的市場，為何會讓那麼多業主失望？日前，記者特地前往湖州調查。
同當年宣傳廣告中所說的一樣，湖州國際小商品城與紅星美凱龍只有一路之隔；旁邊工地機器轟鳴，百盛置業的其他項目還在建設中，銷售廣告還是那麼醒目；再穿過一條馬路，就是客運中心，只不過中間隔著工地，來往並不方便。
從外面看，這個號稱「浙北地區最大的小商品批發市場」確實有其規模，市場有４層，２０００多間商鋪，配套的銀行自助取款機，觀光電梯、自動扶梯也一應俱全。除了被風吹掉了半邊的外牆廣告外，建築看起來也算高端洋氣。可走進大樓，絕大部分商鋪都黑燈瞎火，只有為數不多的商鋪開著，亮著燈。
門口是市場最「繁華」的地方，１０多家店鋪都是經營皮草的，照理說應是銷售旺季，但銷售人員大多閒著。
「平時一天都沒幾人來，雙休日還好點，運氣好可以賣掉一兩件。」經營戶顧先生是本地人，他告訴記者，自己其實也是業主，４年前買下了這間商鋪。
開業時的熱鬧還歷歷在目，他說，當年市場開張時，場面雖說不上火爆，但至少有一大半店鋪是開著的，種類也算齊全，人流量也不錯。奇怪的是，不過才３年時間，絕大多數經營戶都走了，而他自己的門面租不出去，又不願意關著，只得自己接下來。
「我個人覺得管理公司沒用心。」顧先生說，他在外面很少看到關於小商品城的廣告，就連剛剛過去的十一黃金周，管理方也沒搞任何活動來聚積人氣。前兩天，有個顧客路過，進來逛了逛：「你們這兒還開著呀，我以為早關了呢，好久沒聽到這個市場了。」
顧先生的店對面，賣午餐的老闆娘也在抱怨：「你自己看看生意好不好？」她吆喝了半天，只賣出去兩三份麵條。
幾十步開外的一家家紡店裡，老闆娘拿著一隻電飯鍋自己煮麵條：「在那邊買，一份面要八塊九塊，我一天都賺不到這麼多錢。」
她店裡的床單被套都蒙上了一層灰，據說都是兩三年前進的貨。整整一個上午，只有一個顧客到她店裡，可什麼也沒買。她說這是常態，即便節假日，有時也只能賣幾雙襪子。百無聊賴的她繡了一上午的十字繡，為了節約電費，店裡只開了一盞燈。
「這東西吃不掉也沒地方賣，只好在這裡撐著，降價處理掉。」這位老闆娘說，東西賣不出去，可成本一分沒少。她的店和顧先生的一樣，在一樓，房租每天每平方米要１．２元，每個月１０００多元，再加上水電和各種管理費，每月差不多要２０００多元的消耗。
記者採訪到的經營戶表示，開張之初市場還挺熱鬧，但這3年，房租一年比一年高，廣告宣傳卻沒跟上，人流量一年不如一年，越來越多的經營戶撤出，形成惡性循環，導致了如今的局面。
難以心齊的業主
湖州國際小商品城管理公司的物業部副總經理沈立群卻認為，他們已經盡力了。對於小商品城目前的狀況，他也備感無奈。在他看來，投資是有風險的，「國際上都有金融危機，更何況湖州這個小地方。」
根據沈立群的介紹，小商品城有２３００多間店面，９萬多平方米。２０１０年剛開業的時候，商鋪開出來的還比較多，可一段時間後，開出的商鋪相繼關門離開，目前在營業的商鋪不到１／５，只剩下皮草、箱包和鞋子等少量商鋪。沈立群承認，現在大氣候都不好，小商品城的地理位置又比較偏，這些都是造成市場不景氣的原因。
面對這種境況，管理公司也騎虎難下。沈立群說，正常情況下，小商品市場有８部觀光電梯，２４座自動扶梯，管理公司有員工５０餘人，公司每年虧損，物業費也收不上來，現在管理公司想脫手，但沒人接。
根據沈立群的說法，管理公司也在想辦法解決目前市場的蕭條問題。有的業主長遠打算，甚至同意接下來這一年暫不收租金，拿給經營戶免費使用，先讓市場繁榮起來再說。只有市場繁榮了，商鋪才會值錢。雖然這些業主的願望是好的，可做起來難度也非常大，因為並非所有的業主都是這樣想的。
「這個市場的業主分布在上海、寧波、杭州、江蘇等地，聚在一起很難，溝通成本很大。另外，因為與當初的預期相去甚遠，部分業主有很強的對立情緒，根本就沒辦法談。」業主的委託經營合同不籤，管理公司也就無法著手招商，如此惡性循環，他也不知道這個市場的前景在哪裡？
業主難聚集、心不齊、溝通成本大，這些也正是部分業主所煩惱的事情。一名寧波的業主告訴記者，他們也曾想過，把包括寧波、湖州、上海在內的業主聯合起來，組建業委會，但是沒有管理公司的配合，要找到所有業主的聯繫方式，並把這麼多人都召集起來，確實非常困難。
採訪中也確實有部分業主表示，同意接受管理公司的建議以培養市場，但響應的人並不多。
無法收拾的攤子
至於商鋪銷售時廣告承諾的統一經營、收益穩定等內容。沈副總經理說那是開發商的事，管理公司只負責商鋪的經營管理。
但到了湖州百盛置業有限公司，記者卻吃了閉門羹。前臺的服務員告知，公司老總外出。
幾經周折，記者在當天中午找到了百盛置業有限公司總經理的手機號碼。撥通電話後，對方稱在開會，要記者列出需要解釋的問題，交給公司辦公室，他會做出回復和解釋。
記者提出了王師傅質疑的投資回報公式是否以１０年期計算以及發票金額兩個問題，並留下了聯繫方式。可過了很多天，對方至今沒有回電話。記者多次去電催促，對方都以工作太忙而拒絕了。
面對眾多業主拒絕續籤委託經營合同的現狀，寧波很多業主都接到了通知。王師傅告訴記者，如果不續籤委託經營合同，管理公司就要將業主的身份轉變為經營戶，需承擔每月每平方米２．９元的物業管理費，每月每平方米１．２７元的公共能耗費，然後還有市場管理費，時間從２０１３年５月１日起算。
王師傅說，如此算來，如果他的商鋪租不出去，不但沒有一分錢的租金收入，他還要為３間商鋪承擔一年８０００多元的費用。
即使是自行租賃，業主和承租方也不能直接籤訂租賃合同，而要同管理公司籤訂三方合同。承租方還要拿出３０００元「經營保證金」給管理公司。在王師傅看來，這一條款剝奪了業主的權利。作為商鋪投資的業主，商鋪如何處理都得管理公司同意。
事實上，作為異地投資客，自行經營商鋪是不現實的。陳女士說，這麼遠，不可能自己去打理。當初他們之所以去投資，就是因為開發商承諾的統一經營管理，而且收益穩定。「如果沒有這個信誓旦旦的承諾，我們怎麼會跑去投資呢？另外，市場現在如此蕭條，誰還會來租商鋪呢？」
這段日子，王師傅開始關注之前異地購房的報導，比如前幾年，寧波曾經掀起一陣去海南購房的熱潮。有媒體報導，有人花錢買了房，結果連產權證都辦不出，有人交了異地房的定金後，才發現樓盤連預售許可證也沒有拿到。異地打官司成本很高，還難以勝訴。
王師傅也是後來才知道，他們的這種投資行為屬於售後返租。所謂商鋪售後返租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。有報導稱，「售後返租」這一曾在商業地產營銷中的主推力作，引領購房者痴迷於「穩賺不賠」的投資模式，自打出爐之日便被定格在了房產銷售的違禁之列，原因是自身潛在風險與隱患並重，甚至游離於違法邊緣。
現在再說這些已經有點晚了。前兩天，王師傅和部分寧波業主又去了一趟湖州，再次無功而返。他們在市場裡轉了轉，經過皮草區，除了零星開的幾家賣箱包、鞋子的店面外，市場幾乎成了空城。樓梯上，「三樓衛浴」「二樓，來自美國淨水器」的廣告還在，但這些衛浴、熱水器早已經不知去向，店門都關著，沒有人，走在樓道裡只聽到咚咚的回聲。
王師傅的３間商鋪在二樓，都還只是毛坯，沒有裝修過的痕跡。施女士的商鋪在三樓，門開著，裡面堆滿了紙箱子。施女士說，她還沒同管理公司續籤過委託經營合同，商鋪咋就被用作倉庫了呢？她也不知道，是被誰佔用了。
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