來源：新京報
房企長租公寓規模半年考：萬科泊寓第一，龍湖冠寓第二
新京報訊（記者 張曉蘭）7月13日，克而瑞發布今年上半年房企長租公寓規模排行榜。榜單指出，2020年過半，在整體經濟大環境承壓背景下，租賃行業負重前行。今年一季度，突如其來的疫情促使企業開始反思租賃行業發展的內在邏輯；二季度，行業發生了一些新變化，企業開始聚焦資產質量，弱化規模指標，主動調整優化資產結構，關閉一些運營低效的項目，通過收併購整合導入優質項目資源。
規模拓展收縮，TOP20管理規模下滑
榜單顯示，2019年，伴隨整體經濟環境收縮的大背景，房屋租賃行業步入洗牌期。市場供需處於盤整的弱平衡狀態。進入2020年，疊加疫情的衝擊，加速租賃市場下行探底。在此基礎下，二季度，房企長租公寓整體規模拓展仍處於停滯狀態，各企業聚焦內部資源做結構優化，提升資產質量及開業轉化，導致TOP20房企長租公寓管理規模增速環比一季度下降5%，且管理規模門檻相較一季度有所下降；同時，二季度開業增速回升，新開業規模增長6.3%。
究其原因，克而瑞租售事業部分析指出，企業對資產質量進行結構性優化，導致管理規模的下滑。其中，萬科泊寓退出部分廣深城中村改造項目；龍湖冠寓轉向提升經營質量，加大重資產項目的開發力度，選擇主動調整優化部分運營欠佳的項目；金地草莓社區、石榴熊貓公寓及寶地友間公寓也調整關閉了部分運營低效的項目。
截至6月底，TOP20企業累計管理規模下滑至約67.8萬間，但開業規模上升至35.7萬間。基於此，克而瑞租售事業部預計，下半年房企長租公寓仍將聚焦提升經營質量及開業轉化，規模維持低增速。
頭部效應加速，開業增長聚焦重資產模式
可以說，上半年TOP20房企長租公寓企業陣容穩定，目前市場競爭格局基本成形。從榜單來看，無論是開業規模，還是管理規模，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓均排在前三名。
其中，頭部企業仍保持較高的開業轉化，TOP5企業中，萬科泊寓仍保持領先優勢，上半年新開業轉化約15000間，平均月增長約2500間。北京首個集體土地租賃項目萬科「泊寓|院兒」也於近期入市。
其次，龍湖冠寓、朗詩寓二季度新開業分別達到3270間、3555間，開業轉化情況較好。此外，合景泰富新開房源超1000間，二季度首次進入TOP10；佳兆業開業轉化提升，累計開業房源超9000間，上升至第八位。
值得一提的是，在融資收緊的環境下，頭部企業仍具備多渠道、低成本的融資優勢，通過發行4%-5%的租賃住房專項債券，獲取資金優勢。在市場下行周期中，市場競爭的調整下提升企業市佔率。在此基礎上，二季度TOP5企業頭部效應加速顯著，TOP5企業開業規模佔TOP20比例達到76.2%，相較一季度環比再提升2%。
此外，在偏保守的態度下，房企轉向了聚焦具備資源優勢的重資產模式。榜單顯示，上半年，龍湖冠寓、景瑞悅樘及中駿方隅相繼推出位於核心城市的優質重資產項目。以二季度為例，中駿方隅上海新開業兩個重資產項目，新增房源965間。同時，由於重資產項目開業轉化周期較長，規模低增速將常態化，更側重「質」，優質資產也更能提升企業和資產的抗風險能力。
政企合作，開拓新增長點
值得一提的是，今年初，全國住房和城鄉建設工作會議再次強調鼓勵發展政策性租賃住房，政策性租賃住房也將成為長租公寓市場重要組成部分。基於此，業內預計，未來，政企合作也成為房企長租公寓努力開拓的增長點。
實際上，頭部企業中，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等均較早展開公租房、人才公寓的合作，合作落地如萬科閔房泊寓疏影店、重慶龍湖冠寓嘉陵大廈等項目。同時，綠地、中駿等房企也在積極跟進政策性租賃住房。
二季度，朗詩寓杭州新開業4個項目，其中，與政府合作的大規模租賃社區——朗詩寓瓜山未來社區項目新開業兩家門店。此外，值得一提的是，旭輝領寓得益於前期深耕上海資源，積極展開政企合作，上半年在上海松江和閔行落地5個輕資產項目，管理規模上升至上海第一位。