近日，南方產業智庫對外發布的《廣東長租公寓發展報告（2020）》（簡稱《報告》）顯示，2020年，儘管在疫情和國際經濟形勢急劇變化等多重不利因素的疊加影響下，長租公寓綜合成本急劇上升、空置率明顯走高，資金鍊持續緊張。然而，隨著社會經濟穩固增長，城市居民對綠色、安全、健康住宅需求的大幅增加，讓業內人士看到長租公寓市場潛在的增長空間仍在。在政府的監管規範和引導扶持下，不少企業及時通過調整發展策略和轉變經營思路，克服短暫的經營困難，在降成本、保利潤和穩擴張的同時，積極探索創新轉型，聚焦差異化、高效化運營，整個行業在下半年逐步恢復元氣，開始步入平穩健康發展的軌道。
◎趨勢
人口淨增量全國第一 支持市場平穩發展
當前，我國正處在住房存量時代，廣東多年人口持續淨流入，使得住房租賃市場迅速崛起。為構建「租購同權」「租售並舉」的住房制度，滿足城市居民追求居住幸福和更美好生活的需求，在國家、地方相關政策的因勢利導以及金融機構大力扶持下，廣東長租公寓依然保持平穩發展勢頭，政策性租賃住房對人才住房需求的保障功能日益凸顯，企業和行業追求高質量發展的信念和決心日益堅定。
《報告》指出，2020年廣東長租公寓發展總體呈現行業大趨勢：一是疫情倒逼行業加速洗牌，品牌化和集中度不斷提升；二是政策監管和引導扶持雙向發力，政企銀合作深度和廣度持續加大；三是城市更新對住房租賃行業轉型升級的引擎作用日益明顯；四是從純粹收租轉向以多元化的增值服務模式為核心盈利增長點。
有機構預測，2020年全國住房租賃市場規模將達到1.6萬億元。根據天眼查大數據顯示，全國長租公寓相關企業年註冊量已近千家。
人口大規模淨流入和人們住房觀念的改變，繼續推動廣東成為全國最主要的長租公寓市場。統計局數據顯示，2019年珠三角新增人口145萬，而全省新增175萬，繼續穩居全國第一。在廣州2200多萬人口中，有超過1000萬人需要通過租房解決居住問題。截至2020年11月，廣州市租賃住房總量達到505萬套（間）。專業化、機構化民營租賃企業達398家（含子公司），門店810家，經營房源約30萬間，約佔全市總房源的6%。另有9家國有租賃企業相繼進軍租賃市場。
當前，長租公寓的市場化主體包括以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的房企系企業，以自如、相寓為代表的平臺企業以及以如家為代表的酒店系企業。此外，還有地方政府和金融機構建設的國有平臺。今年的疫情正在加速行業洗牌，倒逼企業運營不斷往專業化、品牌化、精細化和規模化發展。
上半年，受疫情影響，廣東的住房租賃企業普遍面臨業務難以開展、運營成本增加、項目停工損失、現金流壓力攀升和員工壓力增大等困難。為應對疫情影響和市場需求變化，一些企業採取合縱連橫和抱團發展的策略來共渡難關和贏得更多的市場份額。為抓住年中就業潮帶來的80萬高校畢業生租房需求，一些企業開始通過品牌升級和品牌加盟合作的方式，向市場推出更具潮流設計、安全管理和舒適配套的產品服務。與此同時，自如、冠寓、碧家、魔方等企業也在加大與地方政府和國有平臺的合作力度來穩住地盤。自如等頭部企業和建融的國有平臺則繼續扮演著「大魚吃小魚」的角色。
2020年可謂長租公寓的監管年，也是政企銀在住房租賃行業不斷加大合作深度和廣度的一年。國家、省、市等各級政府部分陸續推出管理新政，進一步整頓規範住房租賃市場秩序，加強市場亂象治理，淨化市場環境，維護租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場平穩健康發展。
當前廣東大量的租房房源來源於城鎮老舊小區和城中村。這類房源往往違法違規問題突出、建成年代較早、失養失修失管、公共衛生環境髒亂、市政配套設施欠缺、社區服務設施落後。為引導全球人才加速向粵港澳大灣區集聚，我國早已提出要在大灣區打造具有全球吸引力的人居環境，其中，租賃性住房作為新型城市居住生態的重要組成部分，也有了更高的標準。在宜居大灣區建設加速推進的背景下，「三舊」改造無疑是推動住房租賃行業轉型升級和滿足人們對生活品質提升需求的最有力的抓手。
種種跡象表明，增值服務已經被大多數的租房平臺視為未來租房行業的主要盈利增長點。基於線下的社會配套生活服務設施和門店，企業可以通過線上平臺開發出所有迎合用戶需求的各種服務新業態。只要經過一定的培訓、引導，這些便捷的服務體驗很快就會讓租戶養成習慣，從而進入企業預先設定好的商業閉環。在所有的增值服務裡邊，又以租金貸等金融服務最受關注。
◎問題
四大痛點影響行業健康和高質量發展
《報告》指出，當前企業盈利難、市場格局散亂、法律和政策滯後依然是影響長租公寓可持續發展痛點話題。
盈利難，是當前整個長租公寓行業的基本共識。即使在不考慮疫情帶來的空置率和綜合成本上升的情況下，就算整體的出租率能夠達到90%以上，企業在日常運營中扣除拿房成本、裝修成本、稅收成本，包括增值稅、租賃綜合稅等後，合法利潤率至多不過3%-4%。企業若以自持物業形式去經營，能夠獲得的利潤就更低。
此外，2018年以來，長租公寓違規改造、裝修汙染等問題對行業信用帶來一些負面影響。天眼查大數據顯示，全國目前已註銷或吊銷的長租公寓相關企業約佔總量的15%。此外，全國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。為此，廣州、深圳等地不得不發文提示租客慎防入坑。
長租公寓作為一個舶來品，在中國市場已發展近10年。近年來，在政策、市場和資本的推動下，房企、酒店、中介、創業公司和各類網際網路公司爭相湧入這一領域開拓疆土，經營著數十萬間長租公寓。最近幾年，隨著社會資本的不斷湧入，房產中介公司和網際網路平臺加快布局，推動著長租公寓市場出現爆發式增長。尤其是2019年以來行業內興起的一股長租公寓企業上市潮，吸引一大批非理性的熱錢進來掘金。截至目前，長租公寓在廣東雖已發展到頗具規模，但整個行業仍呈現格局散亂、魚龍混雜的現狀，企業野蠻生長、經營粗放的現象雖已得到遏制，但距離完全合法和規範經營還有一段距離。在政府的大力扶持和引導下，國有平臺、規模企業和專業機構快速發展，但在整個市場中佔比還比較小，遠遠沒有達到唱主角的地位。加上房東和租客習慣貪圖眼前利益，為小散亂企業和一些投機平臺提供了生存土壤，要短期改變這一格局仍有較大困難。而當前出問題的恰恰以分散式公寓為主。
近年來，國家和地方針對住房租賃行業出臺監管政策和整治行動持續加壓，同時在一大批國有平臺和房企系機構的帶動示範下，廣東長租公寓行業整體逐步轉向健康發展的勢頭，企業和行業追求高質量發展的信念和決心日益堅定。
南方產業智庫調研發現，監管難的原因主要有以下幾點：一是市場參與主體眾多，行業格局散亂，對應的主管部門太多；二是對新業態、新模式的法律和政策監管仍存在盲區，尤其是對租金貸模式形成的巨大沉澱資金缺乏監管；三是企業化、專業化和規模化的市場主體佔比較小；四是職能部門以專項和階段性治理為主，常態化監管難以到位等。
◎建議
完善信用體系，多措並舉化解企業生存難題
《報告》提出，企業遭遇困難本質上還是因為投入成本較高、關係鏈條比較脆弱，同時經營效益不好。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進即認為，最根本之處在於租賃需求並不持續，一方面租客不穩定，長租需求沒有被真正激發出來，另一方面租金問題導致長租企業經營收入相對單一。
要解決企業生存難的問題，也要完善配套政策，降低企業成本。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則提出，要降低稅費成本，提高長租企業備案率；調整水電氣的收費標準，嚴格執行省府辦〔2017〕7號文，商業辦公改租賃後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行；適應市場多元化需求，長租公寓房源籌集可轉向城中村品質提升，工業廠房和商業辦公用房「改租賃」，政府也要在更新規劃、公共設施配套上給予扶持政策。
中原地產首席分析師張大偉則認為，分散式長租公寓與其說是租賃模式創新，倒不如說是把原本就有的「二房東賺差價」進行規模化與美化包裝，屬於「偽概念」。在他看來，長租公寓出租的房源，最起碼應該是企業自己持有，或者籤訂大宗租約的不可售房屋。針對租金貸問題，李宇嘉提出，要規範行業標準，加強企業監管。
同時，要建立資金鍊監測指標體系，明確租金貸支出黑白名單制。李宇嘉建議，「收付租金差」（衡量盈利能力），流動比例（流動資產/流動負債），租金貸比例（短期資金鍊），經營活動和投融資活動現金流（衡量中期資金鍊）、淨利潤率（淨利潤/營業收入）等監測指標開展常規監測。動態上報和監測主要長租公寓租金貸合作方（金融機構），建立租金貸流向渠道黑白名單，租金貸只能用於前期戰略性投入（裝修、營銷等），不能用於房源擴張；建立租賃租金託管制度，與銀行籤訂租金委託收付協議，設立機構租金專用帳戶收付租金，實行專戶託管。
此外，李宇嘉認為，還要鼓勵金融創新，多渠道籌集資金。創新資本市場融資渠道，基於類基礎設施的民生屬性，儘快推出長租公寓REITs；賦予租賃權以合法物權的抵押資格，創設穩定的融資渠道；基於有效監管（比如資金託管），在「租金貸」的基礎上推出普惠性租賃金融產品。
李宇嘉認為，長租公寓要放棄規模效應和資本運作，經營上要沉到線下，深耕服務，探索出精細化的運營模式，提升並輸出品牌價值；對管理層來講，基於民生屬性、居民收入限制和對租金的敏感性，長租公寓只能定位於多渠道租賃供應的「小眾產品」；推動龍頭企業更重視品牌價值、可持續經營，打造業內典範、樹立行業形象，為規模化租賃貢獻正能量。
在李宇嘉看來，長租公寓盈利空間還是有的。從供給端看，很多工商、辦公、老舊小區、城中村的空間成本都不高，適當改造後增加居住體驗，配上公共服務，年輕租客往往比較喜歡，所以有溢價空間；從需求看，大城市租賃兩級分化，除了城中村，就是租金比較高的商品租賃房，中間市場很大。未來政府要做的是，一攬子扶持政策落實到位，比如工改居等規劃調整，公共配套設施完善，水電「民用化」，消防安全驗收，允許「N+1」（客廳改房間），空間合理利用等。
【策劃/統籌】馮善書
【採寫】馮善書 葛政涵 周中雨
【出品】南方產業智庫
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【作者】 馮善書；葛政涵；周中雨
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端