實體商業的頹勢似乎已難以遏制。截至9月初，已經公布半年報的百貨商場中，60%業績下滑，「綠肥紅瘦」的格局已經形成。萬達等知名商業巨頭，也頻頻被爆出閉店計劃。
西安的實體商業現狀如何？華商報記者日前對此進行了走訪——
西安萬達新天地空置嚴重 開業三年租金縮水八成
「這地段真是可惜。」在西安市大差市萬達新天地一層經營服飾店的孫女士感慨，原本覺得大差市口人氣沒問題，又靠著萬達這金字招牌，開店穩賺不賠，「沒想到現在連本都快包不住了。」
9月10日中午，華商報記者在現場看到，該商場共有三層，整體人氣冷清。一層沿東大街的店面大多開門營業，但進店顧客寥寥，不臨街的店鋪乾脆大門緊鎖。二層、三層更為慘澹，基本看不到顧客，近一半的商戶也關著門，不少店面上貼著「轉讓」、「租售」的字樣。因為三層集中了湘菜、牛排、主題火鍋、燜鍋、咖啡等多家特色餐飲店面，華商報記者特意在中午吃飯時間進行觀察，發現除了小吃城的人稍多，開門營業的店面裡上座率多不足三成。
據萬達內部人士介紹，雖然身負萬達之名，但新天地項目只是由萬達進行前期承建，後期的運營、物業管理都交由物業公司來做。
萬達新天地的租金也一路下滑。2012年開業時，萬達新天地的商鋪月租曾達到5、600元/㎡，現在一層的月租只有一百元出頭一平方米，二、三層的月租更是低至數10元一平，3年間縮水差不多八成。即便如此，空置的商鋪仍然少人問津。有商戶介紹，該項目是散售而不是自持，缺乏統一管理，空置率一直偏高，再加上附近地鐵施工的影響，導致現在的運營慘澹。因為生意差，租不出去，租金越來越低，形成了惡性循環。
去百貨化，成萬達不可逆轉趨勢
有媒體報導稱，萬達百貨在全國的90多家門店，將會被「砍」掉一半。除了關閉濟南、唐山、江門、溫州、瀋陽及荊州等多個地區40多家嚴重虧損的門店，上海寶山、泉州、襄陽等地區的門店也面臨調整，壓縮經營面積。
經營狀況不佳，是萬達百貨被大規模「處理」的根本原因。公開資料顯示，萬達百貨去年完成收入154.9億元，同比增長39%，只完成調整後計劃的91%。此外，萬達百貨淨利潤增虧7%，虧損不斷擴大。很多門店都需要萬達商業對其「補貼」——止損已成為萬達百貨的當務之急。
「其實在全國範圍內，萬達在西安的業績很不錯，算得上獨善其身。」一位在曾在西安萬達供職的人士介紹，新天地店之所以沒做起來，和銷售型物業有很大關係。說白了，就是都賣出去了，業主自己經營，和萬達已經沒什麼關係了。
華商報記者注意到，除了新天地項目，西安其他幾家萬達廣場人氣尚可、運營正常，但部分百貨也面臨調整，例如：民樂園萬達百貨的負一層，原本被服裝品牌的櫃面佔據，現已進行圍擋，並標出了「食尚天地文化餐飲、體驗升級」的字樣；大明宮萬達開業僅僅一年，有門店已經更換品牌、正在重新裝修。
「萬達正在去傳統百貨化，這是一個不可逆的趨勢。」某商業地產業內人士評價。
不關地段的事 閉店現象在西安頻繁發生
「萬達百貨在全國範圍內的關店和調整，其實是百貨業、實體商業不景氣的縮影。」一位不願具名的業內人士說，熟悉商業投資的人都清楚，地段是決定此類物業成功與否的關鍵。西安市面上頻發的關店事件，說明地段也不是商業項目的「救命稻草」。
小寨被視為「時尚潮流中心」、是僅次於鐘樓的西安第二大商圈，去年卻連續發生了潮BUY匯、金鷹國際小寨店的閉店事件。今年以來，金莎、銀泰等綜合性商場，也有多個品牌店面撤櫃或更換。
RET睿翼德商業地產研究中心分析，金鷹國際小寨店的失敗可以歸結為「硬體落後、動線混亂和同質化競爭」，有業內的總結更直白「就是業績不好」。至於潮BUY匯的閉店？固然有「定位單一、主題不明確和內部規劃混亂」的毛病，但同質化競爭激烈也是不爭的事實，華商報記者了解到，近兩年小寨區域內與潮BUY匯定位相似的海港城、百匯市場和飛炫廣場經營業績均有不同程度下滑，商戶因此而關店或搬店時有發生。
「實體商業的關店潮甚至已蔓延到餐飲。」陝西經典派商業地產管理有限公司董事長朱林說，餐飲類業態的利潤較高，經營壓力較小。今年有很多餐飲店也開不下去了，只能說實體商業整體碰到了困局。
五年以內西安商業項目要增加到100個？
實體商業的頹勢似乎已難以遏制。截止9月初，已經公布半年報的百貨商場中，60%業績下滑，「綠肥紅瘦」的格局已經形成。有從業者這麼說：百貨業面臨的嚴峻狀況，不止財務報表上的負增長那麼簡單，不少百貨公司開門一天，就虧損一天。
另一方面，面臨過剩隱憂的商業地產仍在「壘積木」。據商業地產服務機構世邦魏理仕的一項調查顯示，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國就佔了9個，中國在建商場面積佔全世界在建商場面積的一半多。
西安也面臨類似問題。據不完全統計，目前西安擁有的購物中心、百貨已超過40家。此前有數據預測，到2020年以前，還將有近60個商業項目（購物中心、百貨佔重頭）集中上市。也就是說，西安的實體商業項目有可能增加到100個。
一位熟悉西安商業發展的人士回憶，2008-2011年，每年還只有一個集中式商業項目入市；2012和2013年，西市城、秦漢唐、凱德廣場、世紀金花珠江時代廣場、賽格購物中心、金莎等扎堆入場；從2014年開始，新增數量開始向兩位數靠攏並一發不可收拾，「西安實體商業已經進入了『超飽和期』。」
中國指數研究院監測顯示，截止8月底，西安商業市場存量的去化周期超過9年，比年初增加5年，市場風險較高。
電商衝擊不是藉口 抄襲害死實體商業
據聯商網統計，2014年，全國約200家百貨門店關閉，包括141家外資店和60家本土店。今年1-8月，全國百貨業態共關閉73家門店，其中不乏百盛、馬莎、華堂、尚泰、王府井等知名中外企業。而他們對外解釋的原因出奇的一致：宏觀經濟不景氣、市場環境變化、電商衝擊。
「經濟低迷、環境變化和電商衝擊並非決定因素。」朱林說，我們能看到有的實體商業難以為繼，但也有不少購物中心人氣火爆、活的很好。他認為，下滑的主因是消費者的轉移和自身模式的缺陷。簡單來說，就是同質化競爭帶來了實體商業的自相殘殺。
克而瑞總經理朱鬱說，部分項目的衰敗，與營銷包裝不力也有很大關係。看看前面提到的失敗案例，有些甚至是傳出閉店消息的時候，才被消費者知道。
「每出來一個項目，都打出引領西安的概念，實際卻是對成功者的抄襲，複製了一個又一個翻版，經營內容雷同，這是目前西安商業項目普遍存在的問題。」金輝地產西安金輝商業物業管理公司總經理鄭孟哲指出，甚至連營銷也在跟風，比如：開業時展覽變形金剛、小動物等。如此抄襲，短期內會帶來客流增長，但從招募新的核心客群角度，效果微乎其微。
「傳統的零售模式也已落後。」鄭孟哲舉例說，過去零售商經營成本增加，可以通過商品漲價轉嫁到消費者身上；現在很難行得通，因為資訊通暢、商品價格透明。既然提價受阻，一些管理滯後的實體店面只好閉店止損或者升級改造。
就地消費比購回消費更有前途
超飽和的預期下，實體商業和百貨業的前景如何？如何在殘酷的競爭中脫穎而出？業內人士認為，找準客戶需求、線上線下融合或是生存之道。
「西安的商業體量增大，很可能會導致多中心的出現，客戶分流是必然趨勢。」西安郵電大學經管學院院長張鴻教授認為，商業綜合體必須找準客戶群，點對點出擊。他說，以前大賣場掛出打折海報就能坐等顧客上門，現在需要藉助網際網路手段擴大影響；以前百貨門店引廠進店搞聯營，現在應嘗試定製化、個性化的經營方向。
對實體商業與網際網路的融合，朱林歸納為「線上嫁店遠行，線下帶電經營」，也就是線下主做客戶體驗和交流，在線上進行推廣銷售。他說，百貨和實體商業的思路一定要變，傳統的「購回消費」（指消費者買完東西就離開的消費）已經難以打動消費者，當務之急是增加「就地消費」的內容，讓顧客願意留下來。
「主題百貨是未來商業的發展方向。」鄭孟哲說，比如：迪斯尼公園吸引的是以兒童為中心的家庭型顧客，環球影城吸引的是好萊塢電影迷。百貨商場又未嘗不可做成公園，成為市民消磨時間的去處。
有業內人士認為，隨著人們消費意識的改變，越來越多的人開始喜歡休閒式消費，自家附近如果有好的去處，自然大家願意去，而商家要能吸引人來，還能讓人來了不想走，這就是就地消費的優勢。
本組稿件由華商報記者 李程 李王豔 採寫
來源： 華商網 轉自：新華網