來源：睿告海外房產投資顧問
日本的房產一直是我覺得特別有意思的市場。
除了上篇文章《東京奧運延至2021年，日本的房子還能買嗎？》裡提到的，還有個原因是，你能很清晰地看到不同類型的房產。
我一直覺得沒有十全十美的房子，當某一方面特別好，就肯定有另一方面特別不好。
但有的時候開發商或者中介會刻意放大好的一面，同時儘量迴避不好的一面。
這也是我寫公眾號的原因之一，就是想讓大家看到不同類型的房子，從而找到真正適合自己的。
從這個意義來說，日本也是一個可以讓大家看清不同屬性房子的地方。
大阪民宿
01 民宿or公寓？
其實最早接觸日本，是有人推薦大阪的民宿，說租金回報率能達到10%，所以開始做一些功課。
其實民宿是很典型的高租金回報房產，很多樓盤也會拿「高租金回報」作為賣點，但如之前所說，這類房產肯定也有其他的不足。
我後來沒有買民宿，但我自己其實看得也不多，所以也不敢妄下太多評論。
我自己沒買主要是有以下幾個顧慮：
1. 由於家裡老人慘痛的理財經歷，我對於高回報的投資總是心存顧慮；2. 大多數民宿的租金回報都是預估，並不能保底；3. 我看到的很多民宿房齡都很老，日本的房子82年之前和82年之後的抗震標準是不一樣的，而且我看到的很多民宿房齡可能都上百年了；4. 給我的感覺，有些民宿雖然離地鐵近，周邊設施也方便，但總感覺不像居民區。
當然我並沒有貶低民宿的意思，如果大家追求現金流和高租金回報，民宿還是非常值得去研究的，而且日本的房子由於面積小，總價其實並不高，所以進入門檻低，風險相對也低。
但由於我本人看得更多的是保值以及追求相對的硬通貨，所以後來還是把目光放到了東京的公寓上。
日本公寓
02 一份投資，兩份收益
劃重點了，日本的房子外國人一般是不能貸款的，所以剛開始我還只是觀望，真正下決心是我意外發現了一個在日本零首付低利率買房的方法。
起因是一家香港銀行的客戶經理找我，向我推薦一款2級風險的理財產品，年化大概5%+，其實我從來沒買過理財（因為沒有錢買，都是家裡領導買），所以剛開始完全沒概念。
但是那位客戶經理說的另一句話讓我很心動，她說如果我買了這款理財，銀行可以貸給我理財金額70%的等值日元或歐元，年利息1%，貸款可以每年續籤。
舉個例子，假設我買了10萬美金的理財，我把理財產品抵押給銀行，銀行可以帶個我等值7萬美金的日元，我可以拿這筆日元去買房，每年只需要還大概700美金的利息。
對於銀行來說日元本來就是負利率，還不如貸出去。
03 追求保值or高租金回報？
解決了資金問題，我就又開始看東京的房源。又回到我們之前的問題，你是追求保值還是高租金回報。先給大家上幾張圖：
從圖中大家其實能比較清楚的看出越偏的地方租金回報越高，越舊的房子租金回報越高。
關於這個問題我請教過一些人，其中有一位中介的解釋我覺得很合理：日本的房子價格是由地價和房價組成的，地價其實每年都在漲，特別是核心區域，但是房價差不多每年都在以5%的速度折舊。
所以同樣區域房齡越老，房價越低，但是租金的差距並不會像房價那麼明顯。
同理偏遠地區的地價沒有核心地區漲的快，但是租金的差距比不上地價的差距。所以才會出現越偏越舊的房子租金回報越高。
所以還是看買家的需求是否看重租金回報還是保值/升值空間。我個人是偏向保值的，所以重點看核心區域房齡較新的房子。
04 如何選房源？
那麼問題來了，什麼樣的房子算核心區域？
東京一共23個區，其中有核心六區。
個人感覺核心六區的風格跟北京有點像，文京區是文化教育中心，類似北京海澱區；港區類似北京的使館區；新宿和涉谷感覺像朝陽；千代田區和中央區感覺像北京東西城。
其實這麼說是不是還是雲裡霧裡的？哈哈，這時又有中介給我畫了個圈：在山手線沿線找房！
我也確實看到很多房源把靠近山手線作為一個賣點。
這位中介講的更具體一些：山手線的南線發展的已經很好了，房價會比較高，北線發展相對落後。
他推薦的是山手線的西北線和東北線，就是上圖的那個區域。
後來我嚴格按照這位中介畫的圈圈買房，雖然最後沒在他那裡買主要原因是東京感覺還是一個以二手房為主的一個市場，每個中介拿到的房源不一樣，要找到滿足自己多方面需求的房子還是要多找幾家中介。
我最終選的是在千代田區，淨租金回報大概在3%+，如果算上買理財的收入，回報率能在7%左右。
日本的房產市場也是非常成熟的，交房可以放心交給中介去做。
缺點是如果有租戶，買家沒法看房和驗房。
總的來說日本的房子面積小，總價低，買入門檻低，如果追求租金回報也能找到合適的房源，而且還能充分利用槓桿。
另外消除大家的一個誤解，日本的房價不是不漲，好的位置每年都有漲幅。
缺點是租金不會漲，這也是一位中介說的，東京的房租近20年都沒有漲過，連中介都這麼說，應該是比較可信的了。
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