評：樓亮（微信id:wanfangyjy）
問：投資者、券商
答：
公司實際控制人、董事長謝勇；
我愛我家公益基金會理事長杜勇；
公司副總裁胡景暉；
北京公司總經理高曉輝；
相寓控股總經理劉洋，副總經理 張多；
財務中心張付磊
在過去的三個月內，我愛我家風光十足，哪裡有熱點哪裡蹭。
不僅僅是蹭熱點，而且四處開炮。比如副總裁胡景暉在第四屆中國房產中介領袖峰會，句句是刀子：
1.真平臺要錢，偽平臺要命。
2.蘇寧和阿里太小看中介行業了，蘇寧有房必敗。
3.凡是看不起中介行業的人，必將一次次重蹈覆轍。
4.天下不姓左，天下不往右，天下行大道中正。
從蘇寧罵到阿里，順帶捎上貝殼找房。一個平日很謙合的人，為何換成另外一個人，跟打了雞血般亢奮?
胡景暉說：「感謝偉大的董事長！除了追隨，別無選擇！」
胡是英格蘭球迷，中間擁抱者則是他的隊長兼主教練——我愛我家董事長謝勇。
資本玩家謝勇入主我愛我家後，後者發生很大的變化，其中的一個變化就是頻頻接受媒體採訪、畫餅和放炮。
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下面這組數據是謝勇提供的官方數據，我們研讀一下：
1.150億GMV。
2.在管規模27萬套/55萬間。
3.16個城市公司。
4.50餘個海外國家和地區。
5.業主續籤率75%。
6.突破一億官網累計總訪客。
7.55000餘名員工。
8.3300餘家社區連鎖門店。
9.200萬呼叫中心年呼入量。
10.300萬APP總下載量。
11.房屋按揭引薦年成交額580億元。
12.周轉貸年成交額40億元。
13.是目前所有運營房屋資產管理、租賃經營企業中唯一持續作業17年，且唯一持續盈利的公司。
14.近三年新房成交單量16萬單。
15.門店（含加盟）家數2015、2016、2017年分別1824家、2545家、3202家。
16.新房業務收入2015、2016、2017年1-3月分別為9.00億，16.96億，3.00億。
17.資管業務收入2015、2016、2017年1-3月年分別為4.37億，7.80億，2.15億。
18.經紀業務收入2015、2016、2017年1-3月年分別為34.32億，55.42億，13.84億。
這組數據到底意味著什麼?可信度有多高?對我愛我家的商業模式，又有多少支撐作用?歡迎大家後臺留言，或加小編的個人微信號（微信id:wanfangyjy）探討交流。
在資本市場眼裡，這組數據又意味著什麼?有哪些質疑?下面的11問，對您有什麼啟發，我們陸續探討分析。
起飛
1、公司在同業競爭中有那些優勢？
答：這個行業是全面競爭的行業，我們與競爭對手有兩大差異：
第一，競爭對手偏重於房地產買賣業務，公司是多鏈條發展，可以通過產品多樣性抵禦市場波動從而保持公司穩健發展；
第二，很多競爭對手強調擴大規模，我們更加強調效率。同時由於房地產是有波動性的，而我愛我家業務中從房地產租賃業務到資產管理，其實是和市場波動無太大相關性的，我們能夠通過產品的多組合平抑風險進而穩定發展。
點評：我愛我家居然稱自己業務和市場波動無太大相關性。地球人都笑了。
第三，這個市場是由規模和效益共同決定的，其他有些公司可能通過規模化（門店多）短期實現快速擴張，而我們在效率管理體系上能夠更深層次化的獲得提高。
點評：我愛我家把二手行業分為規模型和效率型，自稱是效率型，規模型是誰呢?果真是這樣嗎?市場洗腦一流。
第四，公司看重企業文化，注重人員的培訓。這個行業更多是由人組成的，我們可以通過企業文化引領，同時注重人員培訓，通過長期有效地培訓讓他們持續成長，這也是和其他企業不同的地方。
點評：上面剛說過效率，第四點又說，這個行業更多是由人組成的。我愛我家的意思是，我這裡人又多又有效率，是這個意思嗎?
2、公司在新房、二手房等業務上在未來有什麼規模或者佔比上的目標？
答：公司自成立以來沒有進行任何外部融資，經紀業務方面，未來公司將保持規模和效率並重的發展風格，在合適的時間通過合適的方式進入應該進入的城市。
點評：原來的模式是自帶乾糧入夥，造成群雄紛爭，山頭林立，算不算外部融資?
在規模和效率上，我愛我家一方面批評同行，一方面自己又要兩者並重。貪吃蛇模式。
公司是資管業務方面的先行者，未來將繼續發展並保持公司的先行優勢。
在引薦金融機構對客戶提供金融服務方面，公司合規性要求嚴格，我們認為合規是業務健康發展的前提。
3、公司跟建行達成全面合作協議，能不能介紹下合作模式？
答：與建行的合作主要是基於對租賃市場發展而建立的共同戰略。
從我們的角度來說，我們認為目前缺乏全國統一的關於租賃的登記平臺，對於建行來說，建行響應了國家的政策，大力發展租賃市場的舉措，同步也可發展高端私人銀行客戶，所以對於建行客戶拓展方面也有益處，而我們是這個市場裡運營效率、時間、抗生命周期最長的一家公司。
從業務模式上來說，從買房到建行，到存房到建行，實際上把存量房在未來租賃的權利鎖定，合作上，資金由建行來提供，公司主要負責運營，我們通過成熟的團隊更多的介入運營方面。
點評：建行是全行業撒網全覆蓋，不只是我愛我家一家。
4、目前二手房市場比較低迷，公司是如何考慮在過去一年將門店數量由2200多家增加至3300多家？這些門店的布局是怎樣的？
答：3300多家中有480多家加盟店，去年增加了100多家加盟店，這些加盟店主要分布在武漢、南昌、長沙這些有加盟業務的城市。上海、南京、杭州等地區的直營門店也有所增加，北京地區基本沒有增加。
此外，有些門店當時已經開設但尚未辦理完成所有手續，暫未營業，沒有被會計師確認包含在2200家之中，因此過去一年實際增加的門店並沒有1000多家。
點評：和貝殼找房的打法越來越相似。我們希望有競爭力的巨頭出現，最終消費者受益。
5、公司2017年的收入增速相比於2015年、2016年沒有太大變化，但是利潤增長明顯，請問這是源於業務結構調整還是其他原因？
答：2014年公司做了員工持股，因此2015年、2016年公司分別支付了9000多萬和4000多萬的股份支付對價。
點評：員工持股，是要從員工手裡拿現金，怎麼會分錢出去?嚴格上講，應該是併購前的利潤大搬家。
2014年和2015年為了應對市場上的網際網路風潮，公司提高了經紀人的提成，2016年隨著網際網路風潮退去，公司調整了績效政策，2017年的人力成本有所減少。
點評：那一波二手房020嚇死了很多企業，也嚇壞了很多企業，包括我愛我家。這一波潮流過去，佣金又降回原水平。
2017年資產管理業務的持有套數同比增長了60%，資產管理業務的收入是累計計入的，因此2017年的收入高於2016年。
點評：資產管理業務累計計入是什麼意思?沒搞明白。
6、在目前的市場情況下，本次業績對賭的完成目標是很高的，請問公司覺得完成這個目標有難度嗎？
答：對賭業績目標的完成並沒有非常大的難度，淨利率達到6%左右就可以完成目標，實際上已經具備這樣的能力。
其實公司有很多業績增長點，以前缺乏股東的支持和資源。
此外，資產管理業務和租賃業務可以有效抵禦市場波動。
點評：對賭式借殼上市，最終被證實。或是朋友，或是敵人，用時間來證明。
7、資產管理業務的租金差如何？
答：資產管理的盈利模式不是賺取租金差，盈利主要來自於免租期。
在免租期內將房子租出去，就能賺取免租期剩下期間的租金。
盈利的核心是如何儘快把房子租出去，這是運營管理效率的問題。
點評：多賺一個月的房租（免租期為一個月），這是哪門子運營管理效率?
8、我愛我家未來的戰略規劃及側重點？
答：對於我愛我家來說，上市完成資本化後，未來二手門店可能更多通過現金+股權的方式做比較大的擴張；
點評：就是要走規模化，加盟路線，我愛我家肯定不會走併購路線。也就是說，接下來，明著要跟左暉搶市場。
資產管理業務方面，相寓的發展也會有著力發展的考慮，也會做一些適度的融資，但在資產管理不太會併購。
同時和外部合作夥伴構建更好的場景，包括與海爾、中航信託的合作。
點評：以後請重點關注中航信託。
9、如何提高市場認可度、信任度，在資管業務領域如何發展更長生命周期的客戶以增加客戶黏性？
答:首先要說明的是這個市場空間足夠大，每一家企業都有自身的發展路徑，我愛我家從成立初期就在走自己的路，而且做得蠻好，沒有任何外部融資的情況下品牌認知度調研都是名列前茅的。
之前由於靜默期的原因，公司無法對外大力做品牌推廣，未來公司也會多做這方面的工作。
點評：在做品牌公司前，我愛我家還需要儘快說清楚商業模式。
在增加客戶黏性方面，公司未來對於業主端和租客端均會有所側重，而其他大多數運營商由於在業主端缺乏優勢，只能選擇在產品上突破，我們相比起來是具有優勢的。
10、市場各大公寓派系（開發商、中介、創業）分別的競爭優勢？
答：
開發商系：
在房源端具有天然的優勢，但不具有完全的可複製性；
在持有的房屋資產、供應鏈管理上有優勢，但運營（如何快速出租）不具有優勢，因為只有最快去化才會獲得足夠的收益，這是他們所缺乏的。
中介系：
優勢在於房源和客戶端，網絡端、運營端有優勢，但還是偏向於分散式的輕資產模式，運營效率是核心要素；
創業系：
講故事的優勢，具有局部產品化和技術化的優勢。
因為市場空間巨大，我們認為未來一定會出現領先的公司，但不會出現壟斷的公司，所以在某種模式或某種區域下都可能會呈現百花齊放的現象。
點評：謝勇同學以中介教父的姿態，對行業進行了點評。他的挑戰是，要把財務數字搞上去，這是最主要的。
11、收購的公司未來在經紀人管理架構方面會有什麼變化？
答：經紀行業是非標行業，而且有區域化的特點。
我們會先去評估其原有的機制，不會介入強管控或統一於我們本身原有的體系，會因地制宜，以符合該城市健康發展為大前提，我們大的管理原則還是穩定團隊保留和健康發展。
點評：如果經紀行業是一個非標行業，規模化的前提就是標準化。我愛我家用自己的矛攻擊自己的盾，匪夷所思。
而且，據此判斷，在規模手段上，是併購還是加盟，還存在分歧。
最後，我們衷心祝願我愛我家把市場做好，摘掉黑中介這頂帽子，讓消費者受益，最終市場各方良性循環。
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