半島全媒體記者 江海峰
今年的「金九銀十」,雙雙失色,在一片平靜中落幕。受多重因素影響,島城新房成交量較去年呈現出同比微漲的態勢。結合前幾個月的銷售情況,今年各大房企能否交上滿意的答卷,11月和12月顯得十分重要。據不完全統計,11月島城將有40餘個新樓盤上市加推,其中主城區就有11個,價格相對堅挺,其他區市不少略偏遠的樓盤,則打出各種優惠政策,以價換量。那麼,現在到出手好時機了嗎?
數據：樓市「金九銀十」雙雙失色
今年的「金九銀十」,島城新房成交情況並不十分理想。據銳理數據統計,9月份島城新建商品房成交13527套,成交面積約為1561732.6平米,分別同比下降7.77%和5.08%。新建住宅方面,9月島城成交11911套,成交面積為1428649.7平米,分別同比上漲1.33%和1.36%。再來看10月份。據統計,島城新建商品房成交11980套,成交面積為1382281.2平米,分別同比增長1.22%和1.67%；新建商品住宅成交10198套,同比增長0.14%,成交面積為1218670.1平米,同比下降0.08%。
由上述數據可以看出,9月和10月,島城新房市場的成交情況和去年不相上下,尤其新建商品住宅,均實現同比微漲。對此有業內人士指出,相較於往年,這兩個月的數據並不十分「優秀」,這主要是因為今年6、7月份較高的成交量透支了太多現有需求,造成後面需求和人氣一時間「跟不上」。「預計年底會有一部分購房需求得到釋放,這部分人多數為剛需置業者。」業內人士表示。
開盤：11月40餘個樓盤上市
據本報不完全統計,11月島城有40餘個樓盤上市加推,與9月份的80餘個和10月份的60餘個差距較大。值得一提的是,本月主城區預計有11個樓盤推新品,主要集中在市北區和李滄區,特點為戶型大、價格相對堅挺。如市北區新都心的青城辰章,預計推出106~119平米的高層產品,毛坯均價為2.95萬元~3萬元/平米。位於市北區金華路附近的招商碧桂園依雲四季,將加推118和138平米的小高層產品,預計均價2.6萬元/平米左右。位於東李的綠城將同時推出雲棲和汀嵐兩個組團的產品,均為毛坯交付,其中雲棲為純洋房產品,建面在160~260平米之間,預計均價在3.6萬元~3.7萬元/平米；汀嵐為小高層的大平層產品,面積段在141~186平米之間,預計均價2.6萬元~2.7萬元/平米之間。
記者發現,輔城的西海岸、城陽,11月上市的樓盤大多遠離中心城區。其中西海岸的樓盤多在老膠南一帶,城陽的則集中在上馬、棘洪灘等地,總價150萬元以內的房源不在少數。西海岸開盤加推的8個樓盤裡,青鐵公園裡位於中德生態園,將推出建面95~124平米的,價格待定；碧桂園瑞源朗悅灣位於隱珠片區,預計推出89~119平米的高層,價格待定。再看城陽,棘洪灘將有卓越青嵐郡和青島動投壹中心上市,前者預計推出89~106平米的產品,均價約為1.1萬元/平米；後者預計推出LOFT和平層公寓,戶型面積在41~58平米之間。
近郊的即墨,11月將有9個樓盤上市,主要集中在藍谷:青島印象川,將首推一部分88~108平米的三居多層,價格待定；國信藍悅灣將首開一部分97~128平米的高層,均價1.5萬元/平米；嶺海香瀾郡瑜院預計加推一部分洋房和高層產品,均為毛坯交付,均價在1.4萬元~1.5萬元/平米。另外,即墨老城區的國信墨悅灣,預計11月加推111~137平米的電梯洋房,均價1.2萬元/平米左右。
市場:主城和近郊市場分化愈加明顯
據記者了解,由於銷售情況不同,主城區和近郊市場分化越來越明顯。總體來說,主城區樓盤「不愁賣」,相對「不著急」,近郊樓盤則由於體量大、銷售壓力大,主要走低價親民路線。
記者近日走訪了主城區浮山後、松嶺路及東李的幾個樓盤發現,售樓處人氣與今年七八月份相比,冷清了不少,但各房企似乎「並不著急」。浮山後一樓盤置業顧問告訴記者,近期他們樓盤賣得不錯,曾連續兩周網籤量進入全市前10名,客戶十分穩定。「所以一味追求售樓處的熱度也沒意思,最重要是抓住有實在需求的客戶,促成真實的成交。」該樓盤一名置業顧問說。
相形之下,輔城及近郊一些樓盤則走的是另外一條路:以優惠和低價招攬客戶。如城陽區一家樓盤,近期推出了幾套特價房,毛坯均價約為1.3萬元/平米,置業顧問稱這個價格較平常便宜了約2000元/平米,優惠力度非常大,可供選擇的戶型也較多。「確實吸引了不少客戶過來,但是熱度遠不及今年上半年了。」該樓盤一名置業顧問說。與此同時記者了解到,一些樓盤為了吸引客戶,推出的房源多為毛坯交付,價格比同區域的精裝房源低不少。比如位於西海岸的融創維多利亞灣,11月將推出133~162平米的高層產品,毛坯均價約為9288元/平米,起價更是低至8999元/平米,近期助推項目網籤量激增。
業內:年底近郊會有更多促銷盤
在卓易數據總經理、島城樓市分析專家馬光明看來,前兩年西海岸、膠州等地上市了大量的土地,使得今年的推盤量比較大,加上受樓市調控和今年疫情的雙重影響,島城房企的銷售壓力都不小。所以,截至目前來看,島城新房市場的成交數據與往年基本平齊,已經是不錯的成績了。「預計11月和12月,近郊區域會有更多的樓盤加入促銷大戰,以衝刺全年任務,屆時將會是剛需置業者上車的好時機。」馬光明說。
仲派集團副總、島城樓市分析專家張斌表示,今年「金九銀十」島城新房成交量並不高,主要是因為今年6月和7月的較高成交量,透支了太多現有需求。尤其是主城區,像浮山後、新都心等片區,這兩個月開盤的樓盤太多,大部分有改善需求的人買上房了,剩下的房源想賣得好,還需再攢攢人氣。「但是,主城區保值度高、改善需求固定,所以並不愁賣,剩下的房源慢慢賣就可以。而近郊區域庫存相對較大,同質化房源居多,只能以價換量,畢竟到了年底,提前回籠資金才是王道。」張斌說。
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