買商鋪，做的是長遠投資，打的是一鋪養三代的算盤。
昆明幾年前商業地產「十人搶一鋪，買到就是賺到，一本萬利」的黃金時代早已一去不復返。在電商和地攤經濟的雙重衝擊之下，商鋪早已褪去了往日的光環。
大量地產商的銷售策略也發生改變，為了吸引更多投資者，地產商各顯神通，腦洞大開。俗話說買的永遠沒有賣的精，不良地產商給投資者們製造了一個又一個坑，不少人為此傾家蕩產、妻離子散。而開發商總能毫髮無損，全身而退。
其中一個典型的坑就是——商鋪返租。
01返租商鋪的前世今生
在1997年，買房投資還是個低頻詞彙，廣州人民路十三行新中國大廈首次提出返租五年，以12%年回報率返租金賣商鋪。當年的開盤價格約為11萬/平。高峰期賣到100萬元/平！98年下半年，新中國大廈推出更加優惠的政策，客戶只要繳納30%的首付，剩下的10%由開發商墊付，當年度的銷售額超過7億元。
這個在當時的天文數字驚豔了無數生意人，新中國大廈後來也成了聞名遐邇的服裝批發中心，高峰期每天人流量七八萬。租金在5000-20000元/平，最好的鋪面甚至達到30000元/平。真正實現了一鋪養三代的神話。
02難以置信！
早在2015年，就有業內人士提出昆明的商業地產過剩，當時的商業地產總量達到近2000萬平方米，人均3平方米，約100多個城市綜合體項目井噴式湧現，呈現高庫存的狀態，按當年數據計算，需要14年才能賣出全部的庫存，大部分項目進入租售兩難的境地，也有多個項目處於停工或者暫緩施工的狀態。
2016年，位於昆明呈貢的某房地產項目開盤。呈貢片區隨著地鐵、高鐵的開通，再加上大學城、市政府的加持，曾經的「鬼城」變成了炙手可熱的投資熱土。正是這些因素，各大地產商都瞄準了這塊蛋糕，在該項目短短幾公裡範圍內，瞬間湧現出大量同質化項目，吾悅廣場、萬達廣場、七彩雲南第壹城與其形成了近身肉搏的競爭之勢，幾輪競爭後，該項目敗下陣來。
當年約有2000餘名業主購買了該項目的商鋪，當時該項目打出的宣傳是：12年無憂託管、國際綜合體範本、地鐵上蓋商業......一系列的誘惑都讓人覺得這是一個有投資保障的項目。
該項目承諾12年安全託管，每年按比例給商戶返租。但到了2020年中，大部分業主就再也收不到租金。如今商鋪入駐率不到一成，空蕩蕩的商場冷冷清清，業主叫苦不迭，曾經承諾的利好沒了，有的業主甚至連當年買的商鋪具體位置都沒弄清楚，鬧劇之後只留下一地雞毛。
黃先生是2017年籤訂的購房合同，當時為了能賺錢，將兩口子打工十年辛苦攢下來的三十萬，連同銀行貸款的三十萬全部投到了該項目上，夫妻倆收入加起來每月6000元左右，除了供兩個孩子讀書，每月還要還3000元的銀行貸款。每次說到自己買的這個商鋪，黃先生都是欲哭無淚。和黃先生有相同遭遇的人還有很多，一鋪養三代，變成了三代養一鋪。
03陰陽合同
在購買商鋪的時候，業主與開發商籤訂了《商品房購銷合同》及《合同補充協議》，且在工作人員的安排下與該項目的商管公司籤訂了《委託經營管理協議》及《補充協議》。
其中《委託經營管理協議》中約定：
委託經營管理期限為12年，協議對12年內的租金收益計算方式進行詳細約定（其中，第1-6年的租金收益計算方式為：該商鋪抵扣完購房款合同價×租金年回報率）；
業主可以自委託經營管理的第八年向商管公司申請受讓所購商鋪，價格為原購房價的120%。
同時，該管理協議的《補充協議》明確：
若商管公司無法完成回購責任和委託經營收益的支付義務時，由開發公司不可撤銷地及時替代商管公司進行回購和委託經營收益的支付義務，並加蓋了商管公司公章。
另一部分業主的《補充協議》約定有所不同：若商管公司無法支付委託經營收益的支付義務時，由開發公司及時替代商管公司向業主支付租金收益，協議加蓋了開發公司及商管公司公章，但未約定回購事宜。
但事實上，在接觸眾多業主的過程中我們發現，不僅僅是兩份補充協議條款不同，而且不是所有的業主都籤了《補充協議》，如果是遇到較真兒的業主，會和業主籤《補充協議》，如果業主不較真，那麼僅僅籤一份《託管協議》。所以我們判斷，早在銷售之初，開發商早已預料到今天這個局面，做好了全身而退的後手。
04返租返的是人性
在該項目開業之初，確實有很多商家入駐，但隨著商管公司的不作為，僅僅三年的時間，大批商家已經搬空，當時也有業主提出介紹幾個朋友進駐商場開店，但都遭到託管公司的拒絕，聲稱要統一管理，寧可鋪子空著也不願意別人拿錢進來租鋪，這樣的操作讓人匪夷所思。其實早在2017年，該項目在建過程中就發生過高空墜落事故，造成一人死亡，管理問題可見一斑。
為什麼推返租模式的項目很多，成功案例極少，卻還有人趨之若鶩？因為利益！回報率4%-8%的高回報率，更有開發商能一次性返三到五年租金，相當於總價打折，非常誘惑。另外商鋪的面積小，投資總額相對不大，降低了門檻。返租銷售一直遊走在法律的邊緣，雲南泊江律所劉泊江主任分析：售後返租和返本銷售一直以來都是行政機關和金融主管部門，明確禁止和查處的違規銷售。最高人民法院甚至在2011年審理非法集資案件的司法解釋中明確，返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式出售房產的，可以按照非法吸收公眾存款罪定罪處罰。返租模式的鼻祖新中國大廈，也正是牽扯到非法集資，到今天仍然是一樁亂案。
05業主何去何從？
租金時時不付，業主們多次找地產公司負責人，都沒有給到一個說法，在人民網設立的政府留言版塊中，已有多位業主針對該項目的問題向政府反映，當地街道也多次參與協商，幾方籤署了多份協議，但開發商多次承諾均未兌現，業主們越來越焦慮，如今只能走法律途徑維權。
對於本案，泊江律所作出以下分析：
Q1:請求租金還是解除合同？
A1:先請求房屋租金，因為這樣在沒有下家接盤的情況下，業主的現有權益才不受損害。如果現在解除合同，又沒有人接盤,那麼連「紙上」的權益都將損失。我們不希望委託人的權益受到損害，包括現有租金,未接盤前的租金，以及因訴求過高所導致不必要的訴訟成本。我所的執業理念是：「把委託人的事情當成自己的事情辦」。
Q2:是否建議退房？
A2:不建議退房，理由是：如果全部退房估計開發商需要支付大額的對價，在現有的情況下，開發商回購的意願、回購的實力需要謹慎的評估，可能存在物權過戶後形成新債權的局面。
Q3:如何自救？
A3:如果現在的商管公司沒有履約能力的話，建議業主積極準備自救，即尋找新的商管公司。我們認為這是一條比較現實的路徑。
Q4:新商管公司進駐的可能性？
A4:應部分業主的請求，我們也在積極聯繫有實力的商管公司，正在進行談判。在與新的商管公司談判成功後再主張解除合同，訴訟和談判同步進行，如果在訴訟中談判成功了，立即變更或者增加解除合同的請求，這樣才能及時有效的保障業主的權益。屆時，只有與原商管公司解除合同的業主才能與新的商管公司籤署新的委託商管合同。只要我們的鋪子達到一定平米數量，達到新商管公司能經營的條件，其他業主保持現狀也不會影響我們收租金。