從新加坡政府租屋看國內長租公寓發展模式

自從中央以「房子是用來住的，不是用來炒的」定調住房市場以來，加上各地紛紛出臺租賃市場落實辦法，長租公寓就成了房地產行業最為人矚目的領域。其實，不單單是房地產行業，租賃市場的發展更關乎民生，是解決現階段居民住房難的一個重要補充手段。但是，目前國內租賃市場的一些亂象以及價格也制約著其更加健康、有序的發展；讓「居者有其屋」，不僅需要租賃市場的蓬勃，也需要探索更多的方式，這對各級政府以及國內長租公寓運營商都是一個長期課題。

在亞洲，新加坡的房地產市場可以說很值得其他國家借鑑，早在上個世紀，新加坡居民的住房自有率就已高達 90% ；它主要實現以政府組屋市場（類似於國內的經適房）為主、以私人住宅市場為輔的二元結構，二者互為補充，經過長期發展真正讓居民實現了「安居」。新加坡在公寓方面的做法也值得國內公寓運營商的借鑑與參照。

新加坡住房市場佔比

數據來源：新加坡統計局 克而瑞諮詢製圖

組屋市場是新加坡政府主導的公共住宅系統

政府組屋是由新加坡建屋發展局統一設計、建造並配售給新加坡中低收入居民的公共住房，購房者擁有 99 年使用權。組屋的房型有一房式到多房式、大型公寓式組屋和專為老年人設計的小型公寓式組屋等多種選擇。

組屋市場產品從層次多，大多數中低收入者都有購買能力

大型公寓式組屋種類較多，包括：中等入息公寓、設計建造公寓、執行共管公寓、私人組屋等。相較於普通組屋，這些公寓特點鮮明：

新加坡租屋類型與特點

資料來源：國信證券研究報告 克而瑞諮詢製圖

1. 設施齊全，如提供兒童娛樂場所和戶外球場等公用設施，普遍設有廚房間餐廳、兩個以上的衛生間和垃圾管道；

2. 樓間距15 至20 米，鋪設人行道和花木草坪；

3. 住宅區內有警察機構、郵局、學校、宗教場所、商店、菜市場、停車場、兒童娛樂場、公共圖書館、影劇院、體育場、體育館等；

4. 一層全部架空供居民聚會遊樂之用。

1980 年以來，中產階級家庭收入不斷提高，有的已經超過了購買組屋的上限，但是又無力購買私宅，為了滿足這部分人的需求，新加坡政府興建的新組屋都是四房式或四房以上的大型組屋以及配套設施更加完善的大型公寓式組屋。

此外，新加坡政府還在 1988 年引入了老年人樂齡公寓計劃（ Studio Apartment Scheme ）。不少老年人的經濟狀況不好，政府鼓勵他們出售其現有的組屋而另外購置一間專門設計的、較小巧且較便宜的公寓，這樣老年人就可獲得一筆經濟上的收入，以應付其他日常支出。公寓類型的多樣化適應了人們對不同價格、不同檔次、不同功能的住房的要求。公寓與普通組屋共同構築了多層次的公共住宅體系，滿足了社會發展變遷過程中人們新的住房需要。

組屋經歷了四個發展階段，不斷滿足居民需求

新加坡僅用了 30 年左右的時間，就讓超過 80% 的全國人口住進了政府組屋。當前，新加坡的住房問題基本得到解決，居民把注意力從解決住房問題轉移到提高居住質量上。住戶想擁有面積更大、環境良好的政府組屋，建屋發展局的關注點從數量轉向質量提升。

組屋經歷了從無到有的四個發展階段，目標不斷提升，成果不斷優化。

新加坡租屋發展階段

資料來源：國信證券研究報告 克而瑞諮詢製圖

政府組屋戶型隨著公民的需求不斷優化調整，單位面積也在擴大，建築質量也隨之不斷提高，組屋周邊環境優美，生活便利，更重要的是，大多數中低收入者都有購買政府組屋的能力，這讓新加坡公民真正實現了「居者有其屋」。

私宅市場是相對市場化的商品房市場

政府組屋市場即保障型住房市場是主導市場，而私人房地產市場是對政府組屋市場的必要補充。私宅包括有地房產和無地房產兩種形式，前者是指獨立洋房、半獨立洋房、排屋等，後者是指私人公寓。產權期限方面，一般有 99 年地契、999 年地契和永久地契， 999 年地契相似於永久地契； 99 年地契較永久地契或 999 年地契相比要便宜 20%~30% 。

新加坡私宅市場規模

數據來源：新加坡統計局

私宅與租屋價格差別大，產權私有，注重配套

新加坡的私宅市場與組屋市場價格差別巨大，此外，在產權、配套以及社區開放程度上也存在一定差異。

1. 社區開放程度不同：

政府組屋小區屬於公共區域，一般都是開放式社區，不設圍牆和門衛，相對私宅缺乏隱私權，管理維護職責由建屋發展局及政府屬下的市政理事會承擔；私宅社區則由業主自己或小區管理委員會進行管理維護；

2. 配套設施差異：

私宅社區通常配有遊泳池、網球場、健身房等，政府組屋一般不配套；

3. 價格相差巨大：

相同地理位置和相同面積的私宅和組屋平均價差 2 至 3 倍，甚至更高；

4. 產權屬性不同：

組屋產權屬於政府，私宅產權則由屋主享有。

租屋與私宅對比

資料來源：公開資料 克而瑞諮詢製圖

私宅市場價格自2013 年持續回落，主要由私營房地產公司負責

新加坡私宅規模持續增長，截至 2016 年，私宅存量規模已超過 35 萬套。新加坡統計局編制的私宅價格指數在 2013 年 3 季度的高點以來，已連續錄得超過 13 個季度的持續下滑。

從組屋、私宅規模與常住人口同比增速來看， 2013 年以來，常住人口同比增速維持低位走平，而私宅和組屋的規模同比增速則上升，說明住宅的供應速度超過了需求，新加坡住宅市場出現了一定程度的供過於求，導致了私宅價格指數回落。

此外，新加坡國家發展部在2013 年 1 月宣布擴大額外買家印花稅（ ABSD ）徵收範圍和徵收稅率，也是私宅價格持續降溫的影響因素之一。

私宅市場主要由私人房地產公司負責開發、建造與銷售，如遠東機構，但隸屬於新加坡政府旗下的一些開發商如凱德集團也參與其中。由於新加坡政府一再減少私宅地段供應，一些新加坡發展商的私宅儲備土地已紛紛見底，本地經營環境艱難，發展商紛紛奔赴海外，包括英國、美國、中國、澳大利亞和日本等地。

小結

在「十三五」規劃中，國家大力倡導推進供給側改革，而房地行業的供給側改革無疑是其中的關鍵一步。中央推出「租售並舉」，也是要從供給側對住房結構進行調整，以遏制房價高企，促進行業持續健康發展。要真正落實「房子是拿來住的，不是拿來炒的」，並實現「居者有其屋」，除了中央政策的指導與規範，地方政府和各方參與者也需不斷借鑑國外成功經驗，讓先進的制度與方法為我所用，因地制宜地推進租賃市場發展。

* 文中部分資料來自《國信證券研究報告》，轉載請申明版權與來源。