還有一個月,棚改即將「消失」!綿陽買房人要注意……

前段時間刷到這麼一則消息，內容大概是說，今年初國家通過《政府工作會議》一錘定音，2020年是棚改的「收尾之年」、「終結之年」。

在綿陽，從1985年建市以來，橫跨了兩個世紀的棚改，曾經推動著房價步入上漲通道，拆遷成為許多人實現一夜暴富的最快捷徑。

從2018年到2020年，綿陽制定的三年棚改攻堅計劃即將完結，也是全國普遍編制棚改工作計劃的最後一年。

煙廠地塊、東興路8號、馬家巷9/10號院、衛生巷9號、華西濱江天越、新廣廈綿州裡、富臨大都會2期、青義老場鎮危舊棚戶區改造（未動工）、七姓壩棚戶區（城中村）改造、遊仙石馬鎮橫山村統規統建房安置項目、御營壩危舊房棚戶區改造、中核綿陽退養服務中心棚改項目等....

有的已經預備進入供地程序，有的已經開發建設。

雖然棚改啟動期只到今年，但並不意味著綿陽的城市更新就到此為止。

許多政策仍然將持續到項目完成開發之時，未來兩年內仍然能聽到不少關於棚改項目的消息。

01

棚改漸弱，舊改接棒

當前，綿陽奮力加快建設「I」型大城市，需要快速拉開城市框架，通過「內外雙修」的新模式：對外擴張、發展新區，通過土地出讓、產業外遷，完成人口導入；向內實現居住環境更新、完善城市功能、優化產業結構等....

當重心發生轉移，大拆大建的棚改正漸行漸遠，綿陽更新城市發展軌道，舊改伴隨著新型城鎮化，正在慢慢興起。

舊改就是舊城改造的簡稱，包括三種改造方式：老舊小區改造（通過維修、翻新老舊小區，改善居住環境，提升便捷度，詳見老舊小區改造）、園區升級（擬建的文創產業園、石塘空港項目等）和集體用地入市（例如徵地拆遷）。

通過小修小補、拓建園區、外擴發展的方式，以實現城市更新為最終目的，滿足「十四五」期間綿陽城市深度發展的需求。

未來除了集體用地徵地拆遷，遊仙區、涪城區以及安州區的城中村、國有工礦棚戶區、城市棚戶區都不再有大片拆遷的可能了。

之前有網友分享給我們一篇文章，說是靠近西山路小學的絲廠家屬區，多年來拆遷無進展，如今通過老舊小區改造的方式，為小區喚新顏。

圖片源於掌上綿陽

還有一些在坊間傳了很久要拆，到現在依然沒動靜的小區，例如我們同事以前租住的五郎廟小區，傳了7、8年都沒拆；例如沿江社區，在三年棚改計劃內，據說當時已經有人去談，也遲遲沒有消息。

城中心的老舊小區拆遷成本高，工作難以推進，也許後面五年，會像如今的絲廠家屬區一樣，採取改造的方式進行翻新。

實物安置比例在擴大，棚改結束後，接過城市更新接力棒的舊改，將會是未來五年甚至更遠的改造方式。

安州區也率先在土地市場中，通過「限房價、競地價」的出讓方式建設商品住房，定向提供給安置對象。

也就是說，今天過後，留給拆遷的時間只剩下一個月了。

2020年結束，綿陽或許再無「拆二代」....

02

棚改退出，對城市影響有多大？

在綿陽有史以來的三次舊城改造裡，每一輪都因貨幣化安置「催生」新的購房需求。每一輪改造，城市規模也進入下一個增長點。

房價從第一輪改造的千元上行至第二輪的5K+，即地震後的第二年，綿陽樓市行情大漲，那一輪改造結束後全國範圍內房價再次普漲。

到今年第三輪舊改，綿陽房價整體維持在8K+，十年上漲了0.6-0.7倍。

棚改對於房價有著直接的推動作用，而貨幣化安置的弱化，將不再直接刺激樓市產生供需矛盾。

03

改造成主流，房價格局會發生變化嗎？

改造顧名思義，通過對現有舊城區房屋改建、市場化運作盤活土地資源，以實現內部更新。

所以舊改特指老城區，新城區屬於外部擴建型更新。

那以後老城區以及樓市會產生怎樣的變化呢？

老舊小區改造是必然結果，並不會成為主導城市更新的主要手段。早在2015年，綿陽就已經正式啟動老舊小區治理工作。

根據市政府2015年發布的《綿陽城區老舊小區治理工作指導意見》，老舊小區改造治理範圍為：2000年（含）前建成交付使用、規劃建設標準不高、基礎設施落後、功能配套不全的國有土地上的老舊小區。

即20年房齡以上的小區才會有改造可能。

以房齡為篩選標準，綿陽資歷最老的兩個區：涪城區和遊仙區，都才發展了28年。而那一批最早發展的住宅小區，才是這一輪改造的重點。

老舊小區改造內容包括：

1、小區內道路、供排水、供電、供氣、供熱、綠化、照明、圍牆等基礎設施的更新改造，小區內配套養老撫幼、無障礙設施、便民市場等服務設施的建設、改造；

2、小區內房屋公共區域修繕、建築節能改造，有條件的居住建築加裝電梯等；

3、與小區直接相關的城市、縣城(城關鎮)道路和公共運輸、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車庫(場)、汙水與垃圾處理等基礎設施的改造提升。

4、納入中央補助支持老舊小區改造計劃的項目，改造內容須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新；或者雖未對水、電、路、氣設施更新，但包括加裝電梯。

老舊小區改造以存量房為基礎，資源型老舊房屋（例如學區房）將會迎來二次升值，直接利好於房屋持有人，向內加分。

由於本質偏向於「翻新」和「改造」，是一項改善性利民舉措，原本有強烈置換房屋需求的屋主，可能會有取消換房的打算。

另一方面，在二手房市場裡，房齡二十年以上的房屋，目前的售價普遍低於周邊的次新房，與市場脫節。

最近這幾年老舊小區開始新增電梯、配套服務設施等（詳見今年綿陽主城區49個老舊小區將迎來改造....（內附小區詳細位置圖）），或許會致使很多本來預算有限，又有學區需求的剛需朋友，改變置業方向。

二手房市場或許也會出現一段時期的回暖。

同樣是存量開發，舊城改造規模更大，與樓市有著密切關聯，加速土地流通，刺激供應上揚。

例如長虹家電城地塊，高新主城區（普明大橋以東）有史以來最大規模地塊進行再開發，未來會成為高新區樓市的供應主力。

長虹四廠區地塊

長虹七廠區地塊

而普明、火炬甚至雙碑板塊內，供應鏈長期以穩為主，在售盤總量走在樓市前沿，高價地圍合之下，百畝大盤的進入，或許更會助漲板塊氣焰。

因為供需關係雖對房價的變化有直接影響，但不是唯一因素。

這幾年越來越多的房企擴大產業布局，開始涉獵城市更新項目。這其中就包括去年來到綿陽考察棚戶區和舊城改造的保利，以及華潤擬投資300億元的永興產業新城項目，社會資本參與綿陽舊城更新的意願還是比較強烈的。

那未來房價會不會下降？

影響房價的因素有很多，造成中短期波動的是供給和需求，也就是前面說到的棚改刺激產生需求。

其次還有人口，綿陽是一個人口淨流出的城市，這一點被很多人吐槽。

其實放眼整個四川，除了成都、甘孜、阿壩、雅安，其他城市人口流出率高出綿陽很多（參考2018年四川省各市人口流入率），像南充、達州、瀘州、宜賓、資陽等。

圖片來源於網絡

於是編輯此文的時候，我順便查閱了一下綿陽人口淨流出入情況，發現從2012年到去年，人口流出總量逐年遞減，差距正在縮小。

綿陽作為第三產業比重較高的城市，2019年三產業產值佔GDP總量的49.1%接近一半。而第三產業已成為城市吸納就業人口的「主力軍」。服務業越發達的城市，就越能提供更多中高端的白領崗位，吸引人才湧入。

有人氣，就有消費。

截止到11月27日，在我司最新更新的樓盤地圖中，綿陽在售盤（不包括尾盤）從59個（9月份統計數據）縮減到55個，尾盤從15個增加至19個，待售盤從87個增加到88個。

樓盤地圖

處在年底這個新舊房源交替期，即便土地供應增多，橫看豎看，綿陽在售房源正在縮減。

就在這月，新開的遠大蔚藍海岸、三匯四季公園、陽光城江山悅以及恆躍紫宸等盤，以及新加推的九洲雲棲湖、藍潤春風九裡、領地東原閱城，去化都還不錯。

這個階段，賣得好的樓盤依然火爆。

城市更新進入新階段，未來綿陽樓市也會出現這兩大趨勢：

1、老城中心區房源不會出現持續斷供現象

每一輪舊城改造後，城市新商圈相繼誕生，中心城區新房會面臨供應短缺，但這種狀態不會持續出現。

以當前市中心待售盤為例：富臨大都會2期、馬家巷9、10號院、煙廠舊改項目、長虹桐裡華府等項目，都是這一輪改造後的新產物，進入開發後，會共同支撐起板塊供應。

2、購房者需重新審視住宅產品價值

棚改成為過去時，一些城中村的短板會逐漸暴露，居住環境雜亂、治安得不到保障等等，在這附近修建的房屋，如果品質得不到提升，新區成熟後，房子的議價空間將十分有限。

在老城區改造的同時，稀缺附加值傍身的產品，未來會越來越少。尤其在綿陽，圍繞江河開發的住宅，在保證居住純粹性的前提下，溢價空間會隨著板塊供應的減少而增長。

3、新區建設勢在必行，置業風向正在轉移

舊城更新，改善居住環境是其一目的，隨著各項成本價格上漲，中心區的老破小拆除越來越難進行。新的產業和經濟發展不斷向前，綿陽擴大城市容量，再造一個新城區，與老城區協同構建「一城雙心、多點多組團」的空間結構，也是為了讓城市界面更新更好。

在更新的政策、紅利、規劃之上，新區立下了15年的長足發展目標，緊抓機遇，正在崛起的新區內，已經匯聚多家知名本土、外來房企，明年接近30盤蓄勢待發（詳見28個盤，明年綿陽這些區域開始爆發....）。

主城供應步入稀、貴、密的同時，新區更為廣闊的發展空間，或許會在2021年打開新的局面。