深圳嚴重缺地，發展後繼乏力
一直以來，深圳飽受缺地困擾。
這座城市的總面積只有2000平方千米，常住人口卻達到1300萬人，實際人口更是高達2200萬人。更要命的是，深圳有一半的土地都是納入生態保護區的山地丘陵，不可以用於開發建設。如此一來，深圳城區的實際人口密度高達22000人/平方公裡。
目前深圳的建成區面積已經達到了900多平方公裡，剩下可供開發的土地面積約為50平方公裡，另外可以填海的地方幾乎都已經填了，所以未來幾乎沒有多少土地可以拿出來開發，只能寄希望於三舊改造來解決土地供應問題。
相比之下，同為一線城市的北上廣的人地矛盾就沒那麼緊張，如果我們打開衛星地圖，可以看到北京、上海、廣州的郊外，還有大片淺綠色的未開發土地。
北京的土地面積16400多平方公裡，常住人口2150萬人，實際人口大概在3000萬人左右。在扣除掉山地之後，北京可供開發建設的平原面積約為6300平方公裡，而目前北京的建成區只有1500平方公裡左右，還剩下四分之三的土地可供開發。
上海的土地面積6300多平方公裡，常住人口2400萬人，實際人口也是3000萬人左右。由於上海幾乎全是適宜開發和建設的平原，所以上海雖小卻不缺地，在扣除掉目前1400多平方公裡的建成區之後，上海也還剩下四分之三的土地可供開發。
廣州的土地面積7400多平方公裡，常住人口1500萬人，實際人口在2500萬人左右。廣州的山地雖然較多，但是市區周圍及南部可供開發的平原加起來也有2000多平方公裡，扣除掉目前1300平方公裡的建成區之後，還剩下一半左右的土地可供開發。
嚴重缺地的不僅表現在深圳畸形的高房價上面，而且還嚴重製約了深圳後續的發展潛力。
最簡單來說，如果有企業想在深圳投資需要大片土地，而深圳已經拿不出成片的土地來供應，那麼這個項目最終將會被其他城市搶走。例如之前深圳無法滿足華為的用地需求，結果華為就將許多職能部門搬遷到東莞的松山湖。
深圳擴容不成，扶貧換取飛地
深圳缺地的問題已經不是一天兩天的事情了，雖然民間一直呼籲把東莞、惠州併入深圳，但是由於涉及到多方面的利益衝突，這些建議遲遲無法落實。
從廣東省的角度來說，深圳是國家計劃單列市，按照規定除了向中央上繳國稅之外，剩下的地方財政收入不需要跟省分成，全部留給自己使用。這也就意味著如果把東莞、惠州劃給深圳之後，這些地方也不用向廣東省繳稅，每年會令廣東省損失一大筆收入。
從東莞和惠州的角度來說，自己本身的經濟已經挺發達的了，小日子可以過得很滋潤，可以說是有權也有錢。如果劃給了深圳，那麼本地的政府將會由地級變成了區級，在許多方面的自主權就沒有了，所以東莞和惠州對於併入深圳也不是很積極。
這種情況下，除非國家層面來推動，不然深圳要擴容的願望幾乎無法實現。不過在經歷了多年的探索之後，深圳目前已經取得了一種權宜的辦法來解決土地緊缺問題，那就是以扶貧換飛地的深汕特別合作區模式。
這個深汕特別合作區原本是廣東省汕尾市海豐縣轄下的鵝埠、小漠、鮜門、赤石四個山區鎮，總面積雖然有460多平方公裡，但是總人口卻只有7萬多人，GDP總量也少得可以忽略不計，在汕尾市裡面屬於可有可無的雞肋。
對於不缺地的汕尾市來說，鵝埠、小漠、鮜門、赤石等四個鎮不僅沒有錢可以去開發建設，而且也沒必要去開發建設。但是把這塊地交給深圳之後，深圳就會拿出大筆資金進行開發，然後引導一些深圳市內的企業到此投資設廠。
如此一來各方面就各得其所。汕尾方面的減輕了幾個貧困鎮的負擔，還能享受到深汕合作區發展外溢所帶來的紅利；深圳方面獲得了稀缺的土地，解決了產業發展的燃眉之急；對於廣東省方面也沒有什麼大的損失。
當然了，對於深圳來說這種飛地模式的合作區並不是擴容的最佳選擇，一來合作區與深圳並不接壤，並且距離有點遠，未來的一體化比較困難；二來合作區屬於落後山區，基礎設施落後，要開發建設需要投入大量資金，成本上有點高；三來合作區現在雖然交給深圳管轄，但是在行政區劃上卻沒有完全劃歸深圳，30年合作期限到期之後，深圳可能竹籃打水一場空。
不過對於目前缺地嚴重的深圳來說，通過合作區獲得一些土地總算可以解決燃眉之急的，至於開發建設成本高、未來正式歸屬等問題，都是可以通過砸錢來解決的。比如說距離太遠了可以修高鐵，怕將來被汕尾收回可以給當地人深圳戶口。
河源心動不已，深河呼之欲出
與東莞、惠州對跟深圳合作不太上心不同，汕尾和河源這兩個窮哥們可就上心得多了。畢竟這兩座城市的GDP一直處於廣東省倒數前兩名，都盼望著「大土豪」深圳能夠來幫扶一把，即使是出讓些土地也不介意。
在看到深汕合作區交給深圳之後狂飆猛進的GDP增長速度，河源也釋放出希望搞一個深河特別合作區的意願。近日，《河源日報》刊發的一則消息稱，河源市正式啟動《河源市支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區實施方案》編制工作，重點謀劃「深河特別合作區」。
比起汕尾來說，河源對「深河特別合作區」的意願更加強烈，願意拿出來合作的土地也更大、更好。根據《河源日報》的報導，近段時間河源市發改局組織精幹力量組成調研組，深入到東源縣、江東新區、河源高新區、燈塔盆地等地調研，似乎有意讓上述部分甚至全部地區變成深河特別合作區。
對於河源來說，東源縣是河源市區的附郭縣，江東新區、河源高新區更是河源市區周邊僅有的大片可供開發的平地，而燈塔盆地也是河源市少有的適合開發的大片平地。可以說，河源幾乎把自家最好的土地全拿出來讓深圳挑選了，可謂是誠意滿滿。
比起深汕合作區那幾個原屬於汕尾「雞肋」的山區鎮，未來的深河合作區的土地更大、更好。尤其是位於河源市區南邊的江東新區、河源高新區，不僅各方麵條件優越，而且將來還有京九高鐵經過這裡並設立站點，屆時只需1個小時就可直達深圳市區。
考慮到深圳尋求飛地是為了解決本市的產業用地問題，所以預計最有可能成為深河特別合作區的區域是江東新區和河源高新區。
目前來說，行政上隸屬於河源市源城區的河源高新區可能不會劃給深圳搞深河合作區，畢竟該區域已經開發了不少，具備一定產業基礎，河源方面可能捨不得，而深圳方面也看不上，因為深圳要的是土地，特別是完全沒開發的空地。
相比之下，江東新區的古竹鎮無疑是最適合拿來做深河特別合作區的地方，一者該片區擁有大量未開發土地，這是深圳最感興趣的；二者該片區行政上隸屬於紫金縣，不會佔用了河源市區的土地，劃給深圳去搞合作區比較說得過去；三者該片區距離河源市區有一點距離，河源短期內自己無力開發到哪裡，所以給深圳去搞合作區也不會影響到河源發展的利益。
根據《河源日報》的消息，前不久國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任沈遲已經帶隊河源，就深河特別合作區的謀劃和推進工作開展調研。《河源日報》的這則消息說明深河合作區各方面的準備工作已經比較完備，所以預計明年應該能夠正式落地。
參照深汕特別合作區的先例來看，屆時深河特別合作區應該也會交給深圳管轄，成為深圳轄下的第12個區，採用深圳區號、郵編，甚至全體居民都有可能轉為深圳戶籍，這對於當地居民來說無疑是一大重磅利好，那邊的地價和房價都有望大幅升值。
原創：範智林