深圳到底擴容不?官方終於發聲!

在深圳特區建區40周年即將到來之際，擴容消息在民間廣為傳播，但官方一直沒有任何表態。

就在昨天，官方終於發聲了。6月12號，中央黨校主辦的《學習時報》第8版，發表了整版的標題為《「三區」疊加，擴權賦能，探索建設大深圳統籌合作示範區》的特別專題文章。

把東莞鳳崗、塘廈、清溪和惠州惠陽併入，是民間最廣為流傳的深圳擴容方案。

而本次官方文章，卻提出了另外一種 「擴容」方式。以深圳為核心，包括東莞、惠州惠陽、深汕合作區、 深河合作區，對5個地區進行跨行政區域的大統籌。

一個面積達6279.15平方公裡，GDP達3.6萬億，兩大指標都接近上海的大深圳統籌合作示範區躍然紙上。

在文章的統計表中，有一個很有意思的細節，單獨一個深圳，其定位描述是「全國性經濟中心」。而整個大深圳統籌合作示範區，定位描述則是「全球標杆城市」。很明顯的表達了一點，深圳只有「擴容」，才能承載得起社會主義先行示範區這個重任！

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針對這篇突如其來的官媒文章，我有以下幾大解讀。

1、深圳作為城市裡的「天選之子」，國家一直為其發展謀篇布局，搭橋鋪路。

1980年，被選為經濟特區，在發展上比一般城市有了更多「特權」；1988年，被批准為計劃單列市，被賦予了省一級的經濟管理權限；2019年，迎來最高光時刻，被定義為社會主義先行示範區，政治地位猛然抬升，成為大灣區「不言而喻」的龍頭城市。

而這一刻，作為中央黨校的權威官媒，非常鮮見的用一整版文章針對深圳進行長篇解讀，出謀劃策，可以想像其重視程度。尤其是破天荒的提出了，一個涵蓋5個地方的「擴權賦能」模式。一路過來，國家對深圳在模式上的突破、發展上的創新，包容度非常高。

站在城市定位的角度，社會主義先行示範區的分量，要比國家中心級城市大得多。想像一下，30年後，深圳要作為社會主義的標杆城市和資本主義的頂尖城市「一決高下」，到時應該會蛻變成何種面貌？

2、深圳雖多次「擴容」，依然沒有解決發展最大瓶頸：土地緊缺

從蛇口到關內，從關內到關外，再從關外到「深汕合作區」，深圳經歷了三次擴容。每一次擴容，都迸發出巨大的能量，都帶來發展質量的飛躍。

但是，深圳發展依然存在較大瓶頸。就像文章裡面提到的，「深圳建設開發強度在世界城市中居於前列，以小土地面積撬動大發展的模式正面臨瓶頸，「大馬拉小車」的困境日益明顯。」

「多年高強度的土地開發和利用，讓深圳可供建設的新增土地所剩無幾，土地和空間資源緊缺成為制約城市進一步發展瓶頸。深圳建設全球標杆性城市的發展目標與空間資源配置供給極不相稱。」

在土地供需失衡之下，深圳亟需擴容，只是以什麼方式擴而已！

3、以「擴權」的方式進行「擴容」，賦予深圳省級管理權限

深圳的擴容夢要破滅了？從原文裡的字面意思理解，是的。

原文裡提到兩段話，「在不改變行政區劃的前提下，由深圳主導，通過賦予深圳經濟、社會、民生事務等省級管理權限，對深圳、東莞、惠州惠陽、深汕合作區、深河合作區五地的土地、勞動力、資本、技術、數據等供給側要素進行結構性調整，在頂層設計上規劃建設一個跨行政區域的資源統籌、功能協調、產業互補、成果共享的區域統籌合作新模式」

「為中國改革開放和現代化建設提供一個「擴權不擴容、強統籌緊合作」的實踐模式。」

但是只要深入思考一下，就會發現這個事情非常妙！

擴權不擴容，也就是土地不歸屬於深圳，但部分管理權卻屬於深圳，這不就是乞丐版的「深汕合作區」模式嗎？這不也是某種層面上的擴容嗎？不佔有其身體，但佔有其部分靈魂啊！

2011年批覆成立的深汕合作區，在11-15年間屬於深圳和汕尾共建，管理歸屬權非常不明晰。2015年通過了《廣東深汕特別合作區管理服務規定》，作為深圳合作區開發建設的基本大法。2017年GDP開始計入深圳，2018年正式調整為深圳市委、市政府派出機構管理。

自此，在不改變深汕土地行政屬地所有權的基礎上，汕尾讓渡管理權，交由深圳一方全權管理，從根本上解決了合作區發展面臨的法制、體制等障礙。

深圳擴權，這是國家對深圳都市圈規劃的終局嗎？不擴容，僅僅部分擴權，真的能有效打通行政壁壘，解決深圳的土地問題嗎？

或者，這只是前奏？前期先試探性部分擴權，後期逐步增加擴權範圍？當下沒有定論。

總之，不管是擴容還是擴權，深圳都必須解決土地緊缺的問題。不管是擴容還是擴權，深圳都市圈內的產業、交通、公共服務等方面都要融合打通。在擴權之下，深圳和周邊城市會形成更密切的產業合作；地鐵連通到東莞、惠陽，將會變成一個非常簡單的事情；教育、醫療等資源的共享也會輕鬆實現！

02

該擴權方案，對深圳及周邊樓市有什麼影響？

1、會進一步刺激深圳房價嗎？

這個沒有完全確定的擴權方案，權且可以理解為就是社會主義先行示範區的補充條例，示範區建成的支持方案之一。

也就說國家要支持深圳建成示範區，擴容也好，擴權也罷，必須要先解決深圳的土地緊缺問題，這本就是板上釘釘要做的事。所以，短期內，不會給深圳樓市帶來多大的利好刺激。但長期看，是大利好，畢竟在此之下，深圳只會越發展越好。

2、擴容落空？東莞、惠陽房子不能買啦？

首先，雖然這是官媒發表的文章，但不是完全確定的落地方案，最多只能視為風向標，或者說是探討研究！

其次，東莞、惠陽，即使不被深圳擴容，樓市本身也具備很高的價值。哪怕在擴權之下，未來深圳的產業、交通等還是要和周邊打通，人口依然會大量外溢，這是一個不可逆的方向。

就拿惠陽舉例，作為全國唯一一個符合三大條件的城市。不限購——全國人都可以買；有價值——緊挨深圳，未來地鐵連通；低門檻——當下1萬3/4的價格，比一些三四線城市還便宜。而且二套還能做三成首付。

必須提醒大家的是，惠陽、大亞灣地方很大，項目不少，有機會也有坑。所以，一定要選對板塊，選對板塊和項目，絕對是穩步的升值！

3、深汕、深河兩大合作區，值得投資嗎？

這兩個合作區雖然歸屬深圳，但是因為離深圳中心區太遠，房產價值非常低，完全不建議投資。說直白點，哪怕本身就是一線城市的地方，比如北京的懷柔，廣州的從化，上海的金山，在其所在城市又有多少存在感，能掀起多大的浪花？樓市又有多大潛力呢？擴容也好，擴權也罷。總之深圳要崛起，要站在世界城市之巔，光靠它自己是不夠的，一定還得拉上周邊兄弟！無兄弟，不發展！無兄弟，不都市圈！無兄弟，不示範區！-推薦閱讀 -

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