礪石導言：是否具有應對極端環境的壓艙石業務，是評估一家企業安全性的重要標準。而萬達集團的萬達廣場，就是一個極為典型的壓艙石業務案例，其在萬達集團應對近幾年各種突發的極端狀況時，起到了至關重要的作用。
劉學輝 | 文
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最近兩年，由於全球宏觀經濟與資本市場都不太理想，中國很多知名企業在財務業績上出現了較大分化，有的一蹶不振，有的逆市增長。分析這兩類企業最大的不同就是，逆勢增長的企業都擁有著一個穩健的壓艙石業務，貢獻著充沛、穩定的現金流；而那些一蹶不振的企業多業務分散，且沒有任何一個業務具備抵禦宏觀經濟風險與外部競爭風險侵襲的護城河。
所以，在研究一家企業時，筆者經常會先觀察其是否具有應對極端環境的壓艙石業務，並將此來作為評估這家企業安全性的重要標準。其中，萬達集團的萬達廣場是一個極為典型的壓艙石業務案例，其在萬達集團應對近幾年各種突發的極端狀況時，起到了至關重要的作用。
例如，從2018年起，由於受嚴厲的政策調控影響，中國房地產行業遇到巨大困境，各家房企都開始如履薄冰，大力去槓桿，降負債，放緩擴張節奏。而在多數房企日子都不太好過時，筆者卻發現萬達集團表現得遊刃有餘，根據萬達集團官方公布的數據顯示，2018年底，萬達集團在全國開業的萬達廣場尚只有280座，而到了2019年底，數量便增長至323座，一年增內長了43座。
為什麼在各家房企狀況都不容樂觀時，近些年一直飽受外部爭議的萬達集團，卻能在宏觀經濟並不景氣的2019年大規模擴張，實現逆勢增長呢？這不得不讓我們佩服萬達集團創始人王健林，在20年前就堅定帶領萬達從住宅地產向商業地產轉型的戰略前瞻性。
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1988年，萬達集團成立於大連，最早與萬科、恆大、碧桂園和融創一樣，都是以住宅開發為核心業務的傳統房地產企業，而非商業地產公司。
2001年，王健林提出了要打造「百年企業」的口號，希望萬達集團能成為一家百年企業。但要想成為百年企業，王健林認為萬達必須要具備三個要素，「現代的企業管理制度，優秀的企業文化，以及強大的物質基礎」。
而萬達集團當時主營的住宅地產業務存在一個較大問題，就是其在一次性銷售收入後就不再有後續收益，而住宅的物業管理業務很難實現規模化盈利，一旦遭遇經濟蕭條，住宅的銷售就有可能出現急劇下滑。
對比住宅地產，商業地產業務受經濟周期影響較小，因為無論經濟再怎麼蕭條，老百姓總要吃飯，總要購買生活用品，總會去購物中心消費。另外，不同於住宅地產的一次性銷售收入，商業地產每年都會有租金回報，並且租金每年都會有2%-5%的增幅，這樣企業的現金流基數就會越滾越大。除了長期穩定與逐年增長的現金流回報外，商業地產業務還能享受自持物業資產的升值收益，而住宅地產在售出後的資產增值便與房地產企業沒有任何關係了。
因此，王健林認為，從「物質基礎」的角度來看，商業地產相較住宅地產更有利於萬達集團成為一個百年企業，於是在住宅地產還處於黃金年代，便毅然決然地帶領萬達集團從住宅地產業務向商業地產轉型，打造了萬達廣場這個核心產品。
萬達廣場先是經歷了第一代的單店模式與第二代的商業組合店，到第三代的城市綜合體，第一次把零售、文化、體育、娛樂、休閒、餐飲與五星級酒店等十幾個主力店綜合在一起，取得了巨大成功。這種超大體量的綜合性商業設施，在全世界範圍內都是一次顛覆性的商業創新。據悉，定位為「社交中心」，突出體驗消費、線上線下高度融合的第四代萬達廣場也將在今年年底推出。
截至目前為止，萬達集團在全國30個省市自治區，180個城市，共開業323座萬達廣場。萬達廣場每進入一個城市，便會成為所在城市的新地標，並把這個城市的商業基礎設施迅速升級到全球一流的水準。萬達廣場讓很多城市居民第一次觀看到IMAX巨幕電影，第一次品嘗到星巴克咖啡，第一次用高性價比的價格購買到優衣庫、Zara與無印良品等國際品牌，大大提升了當地老百姓的消費體驗。
正是這種窗明几淨、冬暖夏涼、業態豐富與大品牌雲集帶來的綜合性消費體驗優勢，讓萬達廣場大規模替代過去傳統的線下超市、百貨、專業賣場與商業街等零售業態，不僅承擔了購物的功能，還是人們社交與娛樂的中心，成為城市居民生活必不可少的基礎設施。根據新京報消息，2019年萬達商管集團實現收入434.8億元，完成目標100.3%。租金收入384.8億元，同比增長17.8%；其中輕資產租金收入同比增長43.9%；萬達廣場出租率99.9%；租金收繳率100%。
從今天的業務局面來看，萬達集團的這次轉型無疑是正確的。正是數百座萬達廣場，數千萬平米的優質物業，讓其在近兩年宏觀經濟與房地產行業的寒冬期，不需做任何業務動作，就可以源源不斷地獲得巨額租金收入，並投入到新的萬達廣場建設中。這讓萬達集團在2019年整體宏觀經濟與行業並不理想的狀況下，還能夠遊刃有餘，逆勢增長。
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萬達廣場這個壓艙石業務的穩定財務收益，不僅支撐了萬達商管集團自身業務的滾雪球式增長，也支撐了萬達集團其它業務的穩步推進。
2020年，突如其來的新冠肺炎疫情危機，讓中國經濟與房地產行業更是雪上加霜，而此時，萬達廣場再次顯現出了其壓艙石的業務價值。
由於住宅地產是資本密集型行業，需要高負債與高周轉才能維持經營，而諸多知名房企都因為在疫情期間銷售停擺造成庫存高企、現金流下降，同時還背負著巨額貸款本息，導致企業產生巨大的資金壓力。但已經前瞻地轉型為一家商業地產公司的萬達集團，完全沒有傳統住宅企業那麼大的庫存銷售壓力與資金壓力，其優質的萬達廣場資產與較低的有息負債率，不僅讓萬達集團在危急時刻保持了根基穩定，還積極為社會與產業做出力所能及的貢獻。
例如，在疫情早期，萬達就在行業率先做出了給所有商戶免除36天租金的決定，減免金額超過40億元。隨後萬達又宣布商戶3、4月兩月的租金可以延期繳納，並聯合微眾銀行為入駐萬達廣場的商家提供了百億元的貸款額度。
隨著中國範圍的疫情緩解，萬達廣場又憑藉遠勝於其它零售業態的體驗優勢，實現了快速復甦，很多萬達廣場在部分業態尚未恢復營業的情況下，客流就已經達到去年同期水平，這充分體現了萬達廣場在人們日常生活當中的重要性。
了解一些經濟學的人都知道，投資、出口與消費是拉動經濟的三駕馬車，由於中國基本完成了「高公基」等基礎設施領域的建設，投資不再是好的時機，而目前全球範圍的肺炎疫情大爆發，讓出口也很難發揮作用，所以，消費便成了驅動中國經濟復甦的最核心引擎。
而萬達廣場作為中國當前最大規模的線下商業基礎設施，除了是萬達集團的壓艙石業務，還成為帶動中國經濟恢復的重要力量。其讓老百姓吃、喝、穿、用等日常生活消費得以快速恢復，帶動所在領域企業的發展，進而帶動上遊原材料供應商與合作夥伴企業的復工復產，而上下遊企業的復工復產，能大幅增加就業與居民收入。只有老百姓有了工作，收入有了保障，才會促進社會整體消費力的提升，並進一步帶動各個產業的復甦，最終讓經濟進入正循環。
同時，萬達廣場的業務穩定性，也讓其贏得了資本市場的信任。4月17日，萬達廣場的公司主體萬達商管集團，發行了50億3年期中期票據，原定根據市場情況發行20-50億規模，由於市場超額認購，最終按上限成功發行50億元，這是3年來民營企業中期票據發行最大規模。
值得一提的是，萬達商管集團此次發行的50億3年期中期票據，利率僅為4.89%，相比其它房企動輒兩位數的融資利率，體現了市場對萬達商管集團旗下數百座萬達廣場的信心，也讓一些自媒體借疫情影響，憑藉臆想杜撰萬達集團「全線崩潰」、「四面楚歌」、「生死局」的傳言不攻自破。
王健林也曾多次在公開場合講到「主營萬達廣場的萬達商管是萬達集團的核心企業，我什麼企業都能丟，這個不能丟」。王健林很清楚，萬達廣場數千萬平米的優質物業才是萬達集團在應對大風大浪時不可撼動的根基，也是其實現「將萬達集團打造成為一家百年企業」願景的最大底氣。所以，萬達集團一方面在數量規模上，另一方面在模式升級上，都持續推動萬達廣場的進一步發展。
未來，隨著萬達廣場數量規模的進一步擴大，形成遍布全國各級城市的網絡效應，以及萬達廣場模式升級帶來更加領先的體驗優勢，其在萬達集團的壓艙石價值必定會越來越大，在中國商業領域的地位也會越來越強。