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人生與緣分
人生原本就是一場秀麗的相遇!相遇讓我們明白生命原先如此相似卻又如此不同，就像世界上沒有兩片相似的葉子!
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人生與緣分
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人生與緣分
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重點條文
《民法典》第九百四十九條
法條變遷說明
《民法典》第949條為新設條文，系在《物業管理條例》第38條和《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條基礎上完善而來。本條在第1款中明確了原物業服務人與新物業服務人的配合交接義務以及相關告知義務；第2款中增加了「造成業主損失的，應當賠償損失」的規定。
法信 · 影響條文
【影響關係：吸收並修改】
1.《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
2.《物業管理條例》（2018修訂）
第三十八條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
法信· 類案裁判規則
1.物業交接是物業服務合同的附隨義務——廈門海滄大永固大廈業主委員會與廈門海投物業公司物業服務案
案例要旨：物業交接是物業公司在物業服務合同終止後必須承擔的義務，該義務實際上即合同法所規定的「附隨合同義務」，物業公司為履行該義務給業主造成損害的，應承擔賠償責任。前期物業管理中，業主委員會未備案成立前，物業公司在物業服務合同終止仍應當履行交接義務，此時，其應當將物業管理移交給委託人即開發商。
審理法院：福建省廈門市中級人民法院
案例來源：《人民法院案例選》2010年第3輯（總第73輯）
2.前期物業服務合同解除後，原物業服務企業應做好與新物業服務企業的交接工作並及時撤出物業服務區域——北京金羅馬物業管理有限公司訴中海雅園物業管理委員會等物業管理合同案
案例要旨：對於開發商在業主委員會成立之前所確定的物業管理公司，業主委員會成立後，作為產權人代表有權不再繼續委託原物業管理單位。此時，物業管理單位應按照業主委員會的要求與新聘物業管理公司進行交接後及時撤出，如拒不交接和撤出，應由業主委員會主張權利，要求其撤出，或向法院起訴請求判令原物業管理單位無條件撤離。
案號：（2003）一中民終字第9644號
審理法院：北京市第一中級人民法院
案例來源：《中國審判案例要覽》2004年民事審判案例卷
3.物業服務合同終止後，原物業服務公司應當退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施與資料——北京億展資產管理有限公司訴北京某物業管理公司物業交接糾紛案
案例要旨：物業服務合同終止後，原物業服務公司應當履行法定的後合同義務，義務範圍包括：退出物業服務區域，移交物業服務用房和相關設施、物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。
案例來源：法信精選
4.前期物業服務合同期限屆滿前，業主委員會籌備物業自治管理服務中心，尚不具備物業交接條件的，不得要求物業服務人退出服務區域並移交物業服務用房設施和資料——北京市海澱區逸升軒小區業主委員會訴北京世紀潔龍物業管理有限公司建築物區分所有權糾紛上訴案
案例要旨：《物業管理條例》第26條的立法目的應是在於確保小區業主在前期物業服務合同終止、前期物業服務企業撤出小區後，仍可得到連貫的、安全的物業服務，這是實現小區業主公共利益的必然要求，即便在自治管理物業的情形下，也應確保物業服務銜接的連貫性和安全性。業主委員會主張進行物業服務的自治管理，但物業服務中心及相應專項服務的籌備尚處於制度構建階段，未有效落實，並不具備物業交接的條件，對業主委員會關於物業服務人退出小區並移交物業的主張不予支持。
案號：（2020）京01民終1750號
審理法院：北京市第一中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網 發布日期：2020-06-01
5.前期物業服務合同終止後，物業服務企業負有退出物業服務區域和移交物業服務用房設施、必需資料以及代管資金等後合同義務——連城縣陽光新都業主委員會訴龍巖市連城縣星輝物業服務有限公司物業服務合同糾紛上訴案
案例要旨：根據前期物業服務合同約定，前期物業服務合同履行期間，業委會成立，前期物業服務合同在合同約定期限屆滿後自然終止。物業服務合同的權利義務終止後，物業服務企業應當履行的後合同義務範圍主要包括：退出物業服務區域、移交物業服務用房、移交相關設施、移交物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金等。
案號：（2020）閩08民終173號
審理法院：福建省龍巖市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網 發布日期：2020-05-27
6.基於客觀實際需要，原物業公司在交接過渡期繼續提供物業服務的，業主應支付相應物業費——重慶君航物業管理有限公司訴穆紅霞、陳勝來物業服務合同糾紛上訴案
案例要旨：前期物業服務合同終止後，因客觀實際情況需要，原物業公司繼續為小區提供物業服務，促使物業公司交接過程中的平穩過渡，基於公平原則業主應支付相應的物業服務費用。
案號：（2019）渝05民終2776號
審理法院：重慶市第五中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網 發布日期：2019-09-17
7.物業服務人在合同終止後違反了移交義務，即便提供了物業服務也不得請求業主支付合同終止後的物業費——南京寧設物業管理有限責任公司訴董秋玲物業服務合同糾紛上訴案
案例要旨：物業服務人與業主之間的物業服務合同權利義務終止後，物業服務人拒絕業委會撤出小區、移交物業管理權的要求，違反了移交義務，即使其後物業服務人事實上繼續提供了物業服務，也不得請求業主支付合同終止後的物業費。
案號：(2017)蘇01民終9362號
審理法院：江蘇省南京市中級人民法院
案例來源：中國裁判文書網 發布日期：2017-12-27
法信·司法觀點
1.物業服務人拒不辦理交接應當承擔的責任
物業服務人的交接義務雖然屬於後合同義務，但同時亦屬於由合同明確約定的義務。特別是《民法典》將物業服務人的交接義務單獨規定，亦將物業服務人的交接義務上升為法定義務，物業服務人不履行該項義務亦屬違法行為。根據本條（《民法典》第949條，下同）第2款規定，原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。由此可見，物業服務人拒不履行交接義務造成損失的，應當承擔賠償責任。實踐中，如果原物業服務人拒不撤出，業主可以根據合同約定要求其承擔相應的違約責任。同時，業主或業主委員會亦可向相關行政主管部門反映情況，要求原物業服務人承擔相應的行政責任。原物業服務人承擔民事責任並不能免除其應承擔的行政責任。
2.原物業服務人拒絕交接的法律後果
實踐中，物業服務人往往以業主未足額支付物業費或者業主大會作出的決定違法不能產生合同解除效力為由拒絕撤場交接，物業服務交接糾紛也往往產生於此。那麼物業服務人能否提出相關的抗辯理由呢？對此，需要注意本條規定的交接前提是「物業服務合同終止」，即業主與物業服務人之間的合同法律關係喪失法律效力，不能在當事人之間產生繼續履行的約束力。因此，原物業服務人能否拒絕交接要視其抗辯理由是否基於合同已經終止。如原物業服務人提出存在部分業主未支付物業費因而不願交接，則因為物業費是否支付系屬於當事人合同履行中的抗辯權問題，而非關於合同是否終止的抗辯權，在此情況下，物業服務人對物業費的訴求並不能產生對其交接義務的否定，其應當按照法律規定予以交接，物業費的支付問題應在雙方交接過程中協商解決或者在交接後通過訴訟、仲裁予以解決。
如果物業服務人提出雙方合同並未終止的抗辯，則物業服務人能否拒絕交接？實踐中一般是業主大會作出決定後業主委員會向原物業服務人通知解除合同，原物業服務人不同意解除合同，雙方產生糾紛陷入僵局。對此，業主委員會與原物業服務人應當首先協商解決，將雙方的合理關切充分向對方釋明，特別是業主委員會應當將原物業服務人關注的物業費收取等問題充分考慮，提供合理的解決方案，儘量和平解決問題，消除誤會，營造良好的交接環境。如果經協商仍不能解決問題，原物業服務人仍然認為雙方合同未依法解除，則可以請求人民法院或者仲裁機構對合同是否解除予以確認。如經確認雙方合同已經終止，則原物業服務拒絕交接無正當理由，按照本條第2款規定，其不得請求合同終止後的物業費，造成業主損失的還應賠償損失；如經確認雙方合同未終止，則因雙方合同繼續有效，原物業服務人拒絕交接不應承擔責任。這也說明，業主行使合同解除權「炒物業」必須建立在依法依規的前提下，濫用合同解除權、程序違法不能產生解除合同的效力，也不能據此強行要求原物業服務人辦理交接手續。
3.物業服務交接糾紛中，業主或業主委員會能否申請人民法院先予執行
有觀點認為，因為若業主大會通過有關程序解除了與原物業企業的合同，或合同期屆滿，原企業拒絕撤出或拒不移交有關資料的，可認定為構成對小區物業管理的妨礙。原物業企業拒絕撤出或拒不移交有關資料，新物業企業不能進行有效物業管理，會造成保安、保潔、設備維護、車庫管理等的混亂，甚至癱瘓，影響整個居民小區的工作、生活，影響整個社區的安寧，這種妨礙應屬「需要立即排除的妨礙」。因此，符合《民事訴訟法》關於「情況緊急」的規定
[i]。對此，筆者認為，物業交接糾紛的產生很大程度上在於原物業服務人對於合同解除或合同終止的質疑。如原物業服務人提出了雙方物業服務合同未依法解除的抗辯或提起了反訴要求繼續履行合同，那麼人民法院在審理案件過程中需要對雙方合同是否已經解除進行審理，在此情況下如人民法院依原告的申請先予執行，則相當於變相確認了物業服務合同已經解除，不利於雙方糾紛的解決，還會釀成更大的糾紛。如果原物業服務人對於合同解除並無異議，只是出於其他方面的考慮不願配合交接也不繼續提供服務，造成物業管理秩序混亂，影響業主基本的正常的生活，則人民法院可以根據案件的具體情況審查是否準許原告先予執行的申請。
4.原物業服務人交還物業服務資料的主體
本條規定原物業服務人應當將相關資料交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，這主要是考慮到物業資料的交接非常專業，涉及工程基建、設備、信息化、合同、財務等各類資料，業主或業主委員會在具備相應知識和能力的情況下可以自行交接，也可以聘請第三方機構如律師事務所、會計師事務所或者居民委員會、相關主管部門等參與交接手續，也可以指定新物業服務人參與交接。因此，原物業服務人交還物業服務資料應當根據與業主或業主委員會達成的協議確定資料交還的主體。
（以上觀點均摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2645~2647頁。）
[i]王洪宇：《物管交接糾紛法理評析與實務分析》，載《現代物業》2008年第3期。
法信·關聯法條
1.《中華人民共和國民法典》
第五百五十八條 債權債務終止後，當事人應當遵循誠信等原則，根據交易習慣履行通知、協助、保密、舊物回收等義務。
2.《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
3.《物業管理條例》(2018修訂)
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
來源：法信
原標題：《法學園地 ▏民法典重點法條類案裁判規則系列㉖：關於物業服務人後合同義務的相關裁判規則7條》
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