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2019房地產估價師《制度與政策》考點六：不動產登記類型和程序
不動產登記類型和程序
一、不動產登記的類型
不動產登記有多種分類方法。按照登記的效力不同，可分為本登記與預登記 ;按照登記的物權可分為所有權登記和他項權利登記;按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權登記等。
(一)按照登記的效力分類
1.本登記。本登記是對不動產物權的設立、變更、轉讓以及消滅等法律事實進行的登記，具有終局、確定的效力，因此又被稱為「終局登記」。 如房屋所有權初始登記、房屋所有權轉移登記等都屬於本登記。本登記包括：
(1)初始登記，是指不動產所有權的第一次登記，包括土地所有權的第一次登記和房屋所有權的第一次登記。由於土地的國家所有權可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權的初始登記。
(2)設立登記，是指當事人以法律行為設定不動產他物權時進行的登記。包括建設用地使用權、不動產抵押權和地役權的設立登記 。根據《物權法》第一百三十九條、第一百八十七條規定，建設用地使用權和不動產抵押權的設立應當登記，不登記則不發生物權變動效力。
根據《物權法》第一百五十八條規定：地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。 因此，設立登記是設立建設用地使用權和不動產抵押權的生效要件，是設立地役權的對抗要件。
(3)轉移登記，是指不動產物權轉移時進行的登記。由於我國實行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權不能轉讓。即便是集體所有的土地變為國家所有的土地，也只是通過徵收的方式。因此，轉移登記僅適用於土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發生轉移的情形。
(4)變更登記，是指不動產物權歸屬的主體不變，而只是物權的內容、客體等發生變化時所為的登記。如不動產的面積發生變化、權利人名稱發生變化時，應申請變更登記。
(5)註銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動產物權歸於消滅或因自然的、人為的原因使不動產本身滅失時進行的一種登記。如抵押權已實現，應申請抵押權註銷等。
(6)更正登記和異議登記
更正登記和異議登記是保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態的法律措施。更正登記是對原登記權利的塗銷，同時對真正權利進行登記。 異議登記是將事實上的權利人以及利害關係人對不動產登記簿中記載的權利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。
《物權法》規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
(7)查封登記
查封登記是指，不動產登記機構按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書，配合人民法院對指定不動產在不動產登記簿上予以註記，以限制權利人處分被查封的不動產的行為。被查封、預査封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。
根據最高人民法院、建設部、國土資源部聯合下發的《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[2004]5號)規定，不動產登記機構在協助人民法院執行房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查，認為人民法院查封、預查封的不動產權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。
2.預登記。預登記，是指在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在於保護權利人的合法權益。 如預告商品房預告登記。《物權法》第二十條規定：當事人籤訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
(二)按照登記的物權分類
1.不動產所有權登記。不動產所有權登記是指，不動產登記機構依法將不動產所有權及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。如發生房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導致房屋所有權發生轉移的;當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生後申請房屋所有權轉移登記。
所有權是對物獨佔的支配權，其權能包括佔有、使用、收益和處分 。《物權法》第四十條規定，所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。所有權人在自己的不動產或動產上設立用益物權和擔保物權，是其行使權利的具體體現。如不動產所有權人將不動產抵押給他人，就是所有權人行使其權能。
2.不動產他項權利登記。不動產他項權利登記是指，不動產登記機構依法將他項權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。不動產他項權利是指除不動產所有權以外的其他物權。不動產他項權利包括用益物權和擔保物權。
(1)不動產用益物權。根據《物權法》，不動產用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。
(2)不動產擔保物權。根據《物權法》，不動產擔保物權為抵押權。抵押權又分為一般抵押和最高額抵押。
一般抵押權登記。一般抵押權登記包括抵押權設立登記、變更登記、轉移登記和註銷登記。 對符合規定條件的，不動產登記機構應當將抵押當事人、債務人的名稱(姓名)、被擔保債權數額和登記時間記載於房屋登記簿。
②最高額抵押權登記。最高額抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和註銷登記，以及最高額抵押權確定登記 。對最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權範圍，申請登記的，申請人還應當提交已存在債權的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保範圍的書面材料。
對符合規定條件的最高額抵押權設立登記，不動產登記機構應當將抵押當事人、債務人的名稱(姓名)、登記時間、最高債權額、債權確定的期間記載於不動產登記簿，並明確記載其為最高額抵押權。最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移的，轉讓人和受讓人應當持登記申請書、申請人的身份證明、他項權利證書、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料、最高額抵押權發生轉移的證明材料等申請最高額抵押權轉移登記。
最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不動產登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。 當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之後，按照規定辦理抵押權轉移登記。經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，予以登記的，不動產登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實記載於不動產登記簿。
當事人協議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載於不動產登記簿。
此外，《物權法》還將在建工程抵押納入抵押權登記的範疇。在建工程抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和註銷登記。 在建工程抵押權登記事項在房屋登記簿上予以記載後，房屋登記機構向在建工程抵押權人發放在建工程抵押登記證明。 已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉移登記、註銷登記。在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。
(三)按照登記的物分類
1.土地登記是指，不動產登記機構依法將土地權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。如集體所有權登記、國有建設用地使用權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地使用權登記、土地使用權抵押權登記等。
2.房屋登記是指，不動產登記機構依法將房屋建築物、構築物權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。如房屋所有權登記、房屋抵押權登記、預購商品房預告登記。
3.林權登記是指，不動產登記機構依法對森林、林木和林地權利及其相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。
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