2008-01-23 16:40:30 | 來源：中國法院網 | 作者：王效賢
摘要：
不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關係人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和託倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑑上述登記制度的長處，結合我國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。本文回顧了我國不動產登記的歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷，並歸納總結了學者們關於完善該制度的若干建議，認為物權法中對登記制度的規定，標誌著我國統一不動產登記制度的正式確立。本文認為，我國的不動產登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種法律效力，並對物權法中的更正登記、異議登記和預告登記三種特殊類型進行了闡述。文章分析了我國不動產登記機關應履行的職責，並對登記錯誤的責任賠償問題進行了分析，指出物權法在登記機關責任賠償問題上採納了無過錯責任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護處於相對弱勢地位的受害人的合法權益。文章最後分析了登記機關賠償責任的構成要件，並對賠償範圍及登記機關的追償問題進行了闡述。
關鍵詞：不動產登記 登記效力 登記類型 責任賠償
不動產登記是物權法中的一項重要制度。在現代市場經濟社會中，法律在保護財產靜的安全的同時，更加注重保護財產動的交易安全。由於不動產在財產權體系中佔據非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基於法律行為的不動產物權變動能否發生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經指出：「不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。」因此，研究不動產登記制度，對於正確理解物權變動法理，準確適用法律，保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國不動產登記制度的基本問題作一探討。
一、不動產登記概述
（一）不動產登記的意義
不動產登記，是指經權利人或利害關係人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建築建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載於不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。不動產登記具有如下含義。
1.登記是依當事人申請的行為。當事人提出登記申請，是不動產登記的起始環節和必經步驟，是啟動不動產登記程序的重要法律事實。沒有當事人的申請，就不會產生登記法律關係。但是，並不是任何人都可以提出登記申請。不動產登記的直接後果是產生不動產登記關係主體之間的權利和義務，其最終目的是為了使當事人的不動產權利通過法律程序得到認可。因此，只有與待登記的不動產權利具有直接利害關係的人，如權利人和利害關係人，才能依法定程序向不動產登記機關提出登記申請。
2.登記是國家專職部門的活動。不動產物權的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由於登記具有公示作用，對當事人權利具有重要影響，這就要求登記機關必須具有權威性。如果登記機關沒有權威性，其所辦理的財產登記就可能失去公信力，申請人的權利也無從得到保障，從而不能實現財產登記的基本目的。只有法律規定的國家專職部門才能以國家行為擔保登記的公信力，從而擔當登記重任。因此各國均明確規定由專門的登記機關辦理不動產登記。例如，德國辦理不動產登記的為屬於地方普通法院系統的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規定的登記機關，才享有辦理不動產登記的職權；也只有在該機關進行登記，登記才能發生法律效力。
3.登記內容為不動產物權及其變動事項。不動產登記的內容是法律規定要求進行登記的不動產權利。在採不同登記模式的國家，法律對於登記內容的規定存在重大差異。總體而言，在採物權登記制度的國家，一般由法律明確規定應當登記的各種不動產權利。例如，日本《不動產登記法》規定，不動產登記的對象包括以下權利：（1）所有權；（2）地上權；（3）永佃權；（4）地役權；（5）先取特權；（6）質權；（7）抵押權；（8）租賃權；（9）採石權。我國臺灣地區「土地登記規則」第5條亦有類似規定。我國法律明確規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。故登記內容應為不動產物權及其變動事項。
4.登記事項須記載於不動產登記簿。不動產登記簿是登記機關依法製作的用於登錄、記載不動產物權狀況的檔案簿冊。在採實質主義登記立法的國家，不動產登記簿乃不動產物權歸屬和內容的根據，它具有統一性、權威性、持久性、公開性四個特徵。不動產物權只有由登記機關記載於不動產登記簿，才能由國家行為擔保其公信力，並依此對不動產物權變動的可信性作出保障，才便於由登記機關長期保存，並為權利人和利害關係人查詢提供方便。因此，登記機關在受理不動產登記申請後，須依照法律規定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對當事人申請的不動產物權事項在登記簿上進行記載，才能發生不動產物權設立、變更、轉讓、消滅的效果。
（二）不動產登記的性質
不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關於不動產登記的性質，大致有三種學說：（1）公法行為說。認為不動產登記屬於一種公法上的行政行為，它體現了國家對不動產物權關係的幹預，幹預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。（2）證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為「房屋產權管理機關的職責範圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批准。」（3）私法行為說。認為登記本質上應為私法行為。
我們認為，不動產登記並非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。
不動產登記是依當事人申請，由國家專職部門實施的活動。登記機關的職能，主要在於對不動產物權予以公示，明確權利歸屬，以維護交易安全。在不動產登記法律關係中，當事人的權利來源於法律法規的規定，登記不過是對該權利的「宣示」或「確認」。登記本質上是一種事實行為，它並不能賦予任何人以權利，即登記本身不能創設物權。毋庸諱言，正是由於國家公權力介入了登記，以國家行為作擔保，才賦予不動產登記強大的公示效力。從登記制度的起源看，其最初是隨國家徵收稅賦的需要而產生的，帶有明顯的行政色彩。但隨著商品經濟的發展，登記制度發生了質的變化，它不再僅僅與國家利益相關，而且與社會公共利益及經濟秩序緊密相連。對不動產物權進行登記，目的是通過登記向公眾昭示權利，從而表明權利人權利的存在，維護交易安全。登記的首要意義在於物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。正如我國有學者指出的，「土地權利登記，在財產法上的本質是對土地權利變動的法律承認，賦予土地權利變動的法律效力，即給土地權利變動提供法律基礎。」
登記並非公法上的行政行為。行政行為強調行政機關單方的行政意思表示，而登記行為則需要當事人和登記機關雙方的意思表示，包括當事人以及相對人提出的登記申請，登記機關在登記時所作的其他為登記必須的意思表示，當事人或者相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構成性，登記效力的發生脫離申請人的意思就難以發生效力。因此，登記不是登記機關的單方行政職權行為。事實上，登記並非登記機關的權力，而是其法定職責，對於符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機關有登記義務，登記效力並不受登記機關的意志左右。不動產物權登記與行政機關之行政權力的運用沒有必然聯繫，就不動產登記機關的選擇而言，國家完全可以不受有關不動產行政管理權力配置的制約，而指定行政機關之外的其他機關如司法機關實施不動產物權登記。因此，我們必須明確區分不動產登記與不動產的行政管理行為，摒棄那種把不動產登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務、為當事人服務的立場。
二、不動產登記模式考察
近、現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和託倫斯登記制度。下面分別予以考察。
（一）契據登記制度
契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。契據登記制度以法國為代表，日本、義大利、比利時、西班牙等國以及美國多數州也採行此制。《法國民法典》第711條規定：「財產所有權，因繼承、生前贈與或遺贈，以及因債的效力，取得與轉移。」第1583條規定：「當事人一經對標的物與價金協議一致，即使標的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對出賣人依法取得標的物的所有權。」《日本民法典》第177條亦規定：「不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人。」依據契據登記制度，由國家設置的登記機構在登記簿上記載不動產物權狀況，以便有利害關係的第三人進行查閱。不動產物權變動並不以登記為生效要件，只要當事人意思表示一致，訂立契約，就能發生物權變動的效力。登記機關登記時僅根據法律規定應當提交的有關契據所載內容予以登記，對契據內容是否真實、是否有瑕疵等均不作實質性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對抗第三人的效力。
契據登記制度具有以下法律特徵：（1）登記為物權變動的對抗要件。即不動產物權變動因當事人合意而生效，登記只起簡單的公示作用，對當事人實體權利無決定影響。（2）登記與否不予強制。由於登記不發生權利變動的效果，登記與否對當事人的權利沒有直接關係，當事人可以自願選擇是否登記，法律對此並無強制性規定。（3）登記實行形式審查主義。登記官吏對於登記申請，只進行形式審查，即只審查契約及手續是否完備。如手續完備，即依契據內容記載於登記簿。至於契據所載權利是否真實，有無瑕疵，則在所不問。（4）登記無公信力。登記僅對當事人物權變動行為的存在進行證明和表彰，對於已經登記的權利，公眾不可信賴其為真實的權利。交易完成後，就第三受讓人而言，對於已登記的權利事項，如有人主張權利，應依實體法確定權利歸屬。（5）登記簿採人的編成主義。即登記簿以權利人為標準編輯而成，而不以不動產為標準。登記完畢後，僅在交易契約上註記登記經過，不發權利證書。（6）登記不動產物權變動狀態，即不僅登記不動產物權的現在狀態，而且登記物權變動事項。
（二）權利登記制度
權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，並為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區所採用。《德國民法典》第873條第（1）項規定：「轉讓土地所有權、對土地設定權利以及轉讓此種權利或者對此種權利設定其他權利，需有權利人與相對人關於權利變更的協議，並應將權利變更在土地登記簿中登記註冊」。我國臺灣地區「民法」第758條亦規定：「不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」根據權利登記制度，任何基於法律行為的不動產物權變動都必須登記，如果當事人僅僅只是達成了物權變動的合意，而沒有完成登記手續，則物權變動的意思表示不僅不產生公信力，而且也不產生物權變動的法律效果。也就是說，不動產登記不僅具有物權變動公示的效力，而且還具有決定物權變動是否生效的效力。
權利登記制度具有以下法律特徵：（1）登記為物權變動的生效要件。登記為不動產物權的法律行為成立生效的必要條件，不動產物權依法律行為而取得、設立、喪失及變更，非經登記，不生效力。因此，對於依法律行為的不動產物權變動，除當事人意思表示一致外，還必須踐行法定登記的形式，才能發生效力。（2）登記採實質審查主義。登記官吏對於申請人的登記申請，有實質審查權，不僅審查申請必須具備的形式要件，還要審核不動產物權變動的原因與事實是否相符、不動產產權界限、與他人的產權關係等。經審查無誤後，方可予以登記。（3）登記具有公信力。公眾可以信賴登記權利為真實的權利，登記關於權利狀態的表示具有絕對效力。登記簿上記載的權利，即使在實體上存在登記原因不成立、無效或可撤銷情形，也不得以其不成立、無效或可撤銷對抗善意第三人。（4）登記採用強制主義。不動產物權的變動，不經登記不發生效力。這就要求當事人訂立契約後，要取得物權變動的效果，還必須依法進行登記。（5）登記簿採物的編成主義。登記簿以不動產物權為標準編成，即依土地地段、地號先後次序編制而成。登記完畢不發權利證書，僅在契約上註記登記經過。（6）登記以不動產權利的靜態為主。登記簿先辦理不動產權利的現在狀態，再及於不動產權利的變動情形。
（三）託倫斯登記制度
託倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查後用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。託倫斯登記制度產生於澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓等國以及美國的加利福尼亞、麻薩諸塞等十餘州也採用此制度。根據託倫斯登記制度，在初次登記不動產時，登記機關按照一定的程序確定不動產的權利狀態，製成地券。轉讓不動產時，當事人之間作成讓與證書，連同地券一起交給登記機關。經登記機關審查後，在登記簿上記載權利的轉移。對於受讓人則交付新地券，或在原地券上記載權利的移轉，從而使第三人能夠從該地券上明確不動產的權屬狀態。
託倫斯登記制度具有如下法律特徵：（1）登記不實行全面的強制主義。並非一切土地都必須向政府申請登記，登記與否，任由當事人自行決定。但土地一經登記即進入強制狀態，日後如有土地移轉或變動，非經登記不生效力。（2）登記採實質審查主義。登記官吏對於登記申請有實質審查權，登記機關進行登記時須依一定程序，詳細審查登記原因及證明文件，以便精確確定不動產的權利狀態。對必須公告者應經公告程序，登記始能確定。（3）登記具有公信力。土地一經登記，即具有不可推翻的效力。法律保護信賴登記簿記載的善意第三人，故任何人皆可信賴登記。（4）交付權利證書。權利證書為申請人享有登記權利的確定憑證。當土地進行第一次所有權登記時，登記機關依權利狀態製成權利證書一式二份，一份交申請人保存，作為確認權利的證明；一份由登記機關保存，以用來編成登記簿。申請人保存的權利證書內容與登記簿完全一致。（5）登記土地上的權利負擔。已登記的土地上如設有抵押權等他項權利時，應辦理他項權利的設定變更登記。（6）設置賠償基金。登記權利有不可推翻的效力，如登記有遺漏或錯誤，致使真正權利人遭受損害時，登記機關負賠償責任。登記機關以申請人所繳納的費用設置賠償基金，以供將來賠償之用。
（四）對三種登記模式的評析
上述三種不動產登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是託倫斯登記制，均與其本國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，並通過各自的內部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優孰劣。
契據登記制度與法國、日本的物權變動債權意思主義相適應，物權交易僅憑雙方當事人獨立的意思表示即能發生實際的物權變動，毋需登記的繁瑣程序，極大地限制了國家公權力對物權交易和個人意思的幹預，實現了「人之意思尊重」的社會理想，保障了交易迅捷。然而，在契據登記制度下，由於物權變動完全取決於當事人的意思，使社會不能從外部認識當事人之間物權變動的時期與有無，物權變動法律關係無法明確化，其結果就產生了當事人之間的內部關係與對第三人的外部關係不一致的問題，有害交易安全，不符合現代市場經濟重視對動態的物權交易安全保護的基本要求。
權利登記制度與託倫斯登記制度，由於將不動產登記作為物權變動的生效要件，並且採實質審查主義，克服了契據登記制度存在的不足。在兩種登記模式下，因登記具有公信力，使信賴登記的善意第三人的利益得到了徹底的保護，從而有效地保護了交易安全，使當事人之間的物權變動關係與對第三人的公示關係明確化，物權變動的時期也得以明確，物權交易關係變得透明。同時，完善的登記制度使交易當事人能夠便利地獲得與作為交易標的的不動產相關的信息，大大降低了交易成本。但他們也並非完美無缺。由於他們要履行申請、審查、公告等繁瑣程序，使物權交易的手續複雜化，不具有契據登記制度下交易的便捷性。
以實用主義的態度來審視三種登記制度，它們各有所長，均有許多值得我們學習借鑑之處。因此，我們在制定不動產登記法時，應充分比較、借鑑上述制度的長處，根據我國的現實國情，將其加以整合，在保障交易安全的基礎上實現交易便捷，從而使登記制度更好地發揮為社會主義市場經濟服務、為當事人服務的作用，構建具有中國特色的不動產登記制度。
三、我國不動產登記制度的演變
（一）我國古代的土地登記制度
我國以土地為中心的登記制度源遠流長，從一開始就與土地稅賦息息相關。據學者考證，我國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始於周朝中後期。《周禮•大司徒》記載：「掌建國土地之圖，與其人民之數，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數，辦其山林川澤、丘陵墳衍原溼之名物。」受社會經濟發展水平制約，當時的土地登記僅具雛形。唐代以後，我國在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度。唐《均田令》規定：「凡買賣皆須經所部官司申碟，年終彼此除附。若無文碟轍買賣，財沒不追，地還本主。」由此可見，唐代土地登記制度較前已有較大發展，不僅建立了為保障國家稅收而進行的土地登記制度，而且初步建立了土地交易登記制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。
北宋時期，隨著商品經濟的發展，土地登記制度進一步完善。宋《方田均稅條約並式》規定，由各縣派遣官吏對土地丈量分等後進行公布，並在其四至設定標誌，正式登記造冊，作為交納貢賦和處理產權糾紛的依據。南宋時期，更頒布《經界法》，設置了專司土地登記管理工作的經界所，隸屬轉運司。民戶按統一要求製作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘後上報經界所，再由經界所勘驗核實交付產權人，並收存於鄉、縣、州及轉運司。砧基簿既是國家徵稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理「批鑿」，土地轉讓才發生效力。可見，宋代的土地登記制度不僅相當發達，而且已出現了專司土地登記管理工作的機構。
元、明時期，由於土地關係極不穩定，土地登記制度也處於不斷變化中。元初為解決因長期土地兼併而出現的「強者田多而稅少，弱者產去而稅存」的問題，曾頒布《經理法》，對土地田產進行清查登記。《元典章》中甚至定有「經官給據」制度，「已後典賣田地，須要經詣所屬司具給據，方許成交，隨時標附，明白推收，各司縣置簿附寫」，即出賣土地要提出申請，經官勘查後發給公據才可交易。這一制度可以視為我國古代社會不動產管理制度的典型。明初實施核田法，建「魚鱗圖冊」，作為官府徵收賦稅的憑證，也成為解決土地糾紛的重要依據。魚鱗圖冊的編制為明朝土地的管理甚至政權的穩定，都發揮了重要作用。清朝入關後，因進行多次大規模的圈地運動，使明代建立的地籍登記制度蕩然無存。至清朝中期，土地財產權登記制度也未得到充分發展，直到清末引進西洋法制後，這一狀況才稍有變化。《大清民律草案•物權》採德國立法例，對物權登記給予高度重視，並作系統規定，現代不動產登記制度才被引入中國，但終因滿清王朝的覆滅而破產。
從我國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便於稅賦徵收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，並不能作確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料，與現代不動產登記制度的公示要求相去甚遠。因此嚴格地說，我國在民國以前的歷史上並沒有真正形成以公示為目的的登記制度。
（二）我國不動產登記制度的建立與發展
清末變法儘管以失敗告終，但其引入的現代財產權登記的理念卻深入人心，為現代不動產登記制度的建立奠定了基礎。民國以後，隨著西方法制思想的傳播以及國民政府對西方法制的模仿與移植，我國逐漸建立起了現代意義上的不動產登記制度。到1922年，北京當局頒布房地產登記條例，建立了不動產登記制度；1930年國民政府頒布了《土地法》，規定要對土地及地上定著物——建築物進行登記；1946年國民政府又頒布了《土地登記規則》，並建立了土地登記的程序制度。當然，由於時局的動蕩，這些制度未能得到很好的貫徹、執行，但由此產生的社會影響與相關法制意識的覺醒卻不容忽視，我國臺灣地區的不動產登記制度，就是在此基礎上逐漸發展、完善起來的。新中國成立以後，根據1947年頒布的《中國土地法大綱》及1950年頒布的《土地改革法》的規定，開展了土地改革運動。在土地改革中，對農村的土地實行了清丈、化界工作，並由人民政府向農民發放了土地證和房產證。在城市則逐步開展了土地登記工作。20世紀50年代初期，登記主要適用於土地，以後城市房屋也逐步實行了登記制度，並由人民政府頒發城市房屋所有權證。
但從20世紀50年代後期開始，隨著我國中央高度集權的計劃經濟體制的建立，經濟生活政治化，民事關係公法化，人們摒棄了諸如權利、義務等傳統民法上的概念。國家經濟完全建立在社會主義公有制基礎之上，不存在所有權以外的其他物權，法律上也只承認所有權。相當一段時間內，我國不僅在理論上否認物權制度，而且在實踐上也一直沒有建立一個物權體系。在這樣的一種社會背景下，我國原先建立的房地產登記工作逐漸放鬆，在十年動亂期間，房地產管理完全遭到破壞，機構被撤銷、登記制度被廢弛，不動產登記制度實質上也就完全不存在了。
改革開放以後，隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立，我國開始恢復與創建各項法律制度，許多有關不動產登記方面的法律法規相繼頒布，登記作為不動產行政管理部門進行監督管理的一種手段也逐漸恢復起來。1986年8月通過的《土地管理法》，確定了土地所有權和使用權必須依法登記的制度。1989年11月，國家土地管理局頒發的《土地登記規則》，則規定了土地權利登記，包括對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記。在房產登記制度方面，城鄉建設環境保護部於1986年2月發出《關於開展城鎮房產產權登記、核發產權工作的通知》，要求從1987年開始，在全國範圍內開展城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格式的房屋所有權證。隨後於1987年4月頒布了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，該辦法對房屋所有權的登記問題進行了規定，沒有涉及房屋他項權利的登記。1990年12月，建設部發布了《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，該辦法對城市房屋所有權及他項權利的登記作出了規定，並明確了「城市房屋的產權與該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則」。1994年7月和1995年6月，《城市房地產管理法》和《擔保法》相繼出臺，前者以法律的形式首次確立了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，對城市房地產的權屬登記從管理的角度作了規定，後者就房地產的抵押權登記作出了規定。1997年10月，建設部制定發布了《城市房屋權屬登記管理辦法》，對房屋權屬登記作了明確規定，但該辦法僅對城市規劃區國有土地上的房屋權屬登記作了明確規定，沒有就其他房屋權屬登記進行規定。另外，我國各地政府還制定了大量地方性法規與規章，這些規範性文件主要還是集中在城市房地產權屬登記的管理與規範方面，對於其他不動產權利的登記則很少涉及。
就我國不動產登記制度的形成與發展過程來說，我國在民國時期繼受西方法制，已經正式建立了不動產登記制度，然而該制度卻主要是為土地私有制服務的。建國初期，我們也曾建立起了不動產登記制度，但隨著社會主義改造的完成，我國在經濟體制方面實行全面的公有制，登記制度失去了存在的基礎，使該制度在我國一度中斷30多年，改革開放以後，特別是《土地管理法》頒布以後才逐漸恢復和發展。因此可以說，登記制度在我國雖然有著悠久歷史，但真正意義上的作為物權公示手段的不動產登記制度卻起步較晚，且一開始就服務於不動產行政管理的目的，帶有濃厚的行政色彩，使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發揮其應有的作用。
（三）我國不動產登記制度的完善
1.我國不動產登記制度的缺陷評析
從我國不動產登記制度的建立與發展來看，我國的登記制度存在諸多缺陷，主要表現在以下方面。
（1）未能形成統一的不動產登記管理體制。所謂統一的登記管理體制，是指統一登記立法、統一登記機關、統一登記程序以及統一權屬證書的管理體制。世界上市場經濟發達國家和地區，大多建立了較為完善的不動產登記管理體制。如德國，不動產登記統一適用《土地登記條例》，登記機關是屬於地方普通法院系統的土地登記局；在我國臺灣地區，統一適用「土地登記規則」，其土地登記由土地所在地的市、縣級地政機關辦理。我國在物權法頒布之前則未能形成統一的登記管理體制。表現在：其一，不動產登記的法律規範不統一。我國調整不動產登記的相關規定，散見於若干具體的法律規範中，既有全國人大制定的法律和國務院制定的行政法規，也有建設部、國土資源部頒布的部門規章。由於缺乏統一的法律規範，各個部門規範又過多地強調行政管理職能和部門利益，致使不動產登記的法律規範互相交叉、衝突，影響了其權威性、嚴肅性，不利於不動產物權正常秩序的形成和發展。其二，登記機關不統一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關呈現多頭執政的局面。例如，土地登記在土地管理部門，房產登記在房地產管理機關，林木權登記在林業主管部門等。這種局面既不利於當事人查閱登記以便獲取全面的交易信息，也給當事人進行登記帶來極大不便，使登記制度的公示作用大大減弱，不利於交易安全的保護。其三，登記程序不統一。由於不同的登記機關辦理登記，其所依據的登記規則各不相同，如土地登記主要根據《土地登記規則》，而房產登記主要根據《城市房屋權屬登記管理辦法》。不同的登記規範對登記程序的規定不盡一致，導致登記機關各行其是，令當事人無所適從。其四，權屬證書不統一。目前我國土地部門頒發的權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》及《土地他項權利證》；房產部門頒發的有《房屋所有權證》，《房屋共有權證》及《房屋他項權證》，林業部門則頒發《林權證》。不動產權屬證書不統一，加重了權利人的經濟負擔，加劇了市場規範之間的矛盾，不利於明晰產權及化解糾紛。
（2）不動產登記的法律效力不明確。登記的效力是不動產物權變動是否生效的判斷標準，是不動產登記制度的核心內容。世界上大多數國家均區別不動產物權變動的原因，分別對登記的法律效力作出明確規定。我國有關不動產登記的法律規範尚無登記效力的明確統一規定。有的法律規範將登記規定為債權合同的生效要件，有的將其規定為物權變動的生效要件，且未區分物權變動的原因。相關法律規範的混亂、矛盾，給理論研究和法律適用造成極大困難。第一，對因法律行為引起的不動產物權登記的效力認定不一致。一方面，我國有關法律規範將不動產登記作為合同的生效要件，如《擔保法》第41條規定：「抵押合同自登記之日起生效」。在這裡，法律顯然是將登記作為合同的生效要件，未經登記，抵押合同不發生效力。上述規定混淆了物權變動和債權變動，將登記的效力與合同的效力混為一談。另一方面，一些法律規範又將不動產登記作為物權變動的生效要件。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：「……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」在這裡，登記僅是物權變動的生效要件，非經登記物權不發生變動，但合同的效力卻不因此而受影響。可見，我國法律及司法解釋對不動產登記效力的規定不統一，甚至相互矛盾，這必將引起法律適用的困難。第二，對因非法律行為的不動產物權登記的效力規定存在矛盾。《城市房屋產權管理暫行辦法》第18條規定：「凡未按照本辦法申請並辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。」這一規定不僅與物權法理相違，而且與我國《繼承法》的有關規定相衝突。依照該規定，在被繼承人死亡後，繼承人到登記機關辦理登記前，由於原來的權利主體已不存在，而新的權利人尚未在法律上取得所有權，就使有關不動產權利處於法律上的真空狀態，不利於維護繼承人的合法權益，保護物權關係的穩定。在因法院判決、公用徵收、強制執行、時效取得等非法律行為引起的不動產物權變動時，如果以登記作為其生效要件，也會產生同樣問題。
（3）不動產登記的種類不健全。不動產登記的種類是由登記目的所決定的，各登記類型在功能上相互補充、相互依託，共同構成科學完整的不動產登記類型體系。就不動產登記制度來說，一個完整的登記類型體系至少應當包括初始登記、變更登記、更正登記、異議登記、預告登記、回復登記和塗銷登記等具體形式。與國外及我國臺灣地區相比，我國現行法律法規中關於不動產登記的類型還很不全面，缺少預告登記和異議登記等重要內容。我國在《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中雖然規定了商品房預售合同備案制度，但這與科學的預告登記制度有天壤之別。在我國，商品房預售合同雖然要備案，但因其具有濃厚的行政管理色彩，與預告登記存在根本的差異，而且法律並未規定這種備案具有的法律效力，使其根本不具有預告登記的功能。因此可以說，我國還沒有建立科學的預告登記制度。同樣，我國目前也無真正意義上的異議登記制度。雖然登記法規有「公告異議」的規定，但其首先只適用於登記機關「認為有必要進行公告的登記」，而非登記前的必經階段；其次，「公告異議」僅適用於登記機關將權利記載於登記簿之前，而對已登記權利能否提出異議卻沒有規定。上海、南京等地對異議登記制度有所規定，如《上海市房地產登記條例》第19條規定：「房地產權利的利害關係人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的文件，提出異議登記。」但這些規定畢竟是地方性立法，適用範圍有限，而且其規定過於籠統、原則，缺乏對其適用條件、效力範圍、消滅事由及限制的規定。因此，我國現行登記制度在類型設計上還很不健全，有待於進一步完善。
（4）登記機關的責任賠償制度闕如。對當事人因登記機關的錯誤登記而遭受的損害，各國法律都設有登記機關的賠償責任制度。這是因為登記機關登記時享有收取登記費用的權利，理應對因登記錯誤所造成的損害承擔賠償責任，這是權利義務相統一的要求。實行登記機關的責任賠償制度，也有利於強化登記機關的職責，促使其認真履行審查義務，確保登記內容客觀真實。同時也有利於防止登記機關工作人員和他人惡意串通，嚴重損害真正權利人利益的情況發生。我國目前並未建立真正的登記機關賠償責任制度。雖然《城市房屋權屬登記管理辦法》及《海域使用權登記辦法》等少數有關登記工作的規範，也有因過失導致錯誤登記給權利人造成損失的應當承擔賠償責任的規定，但由於長期以來我國的不動產登記制度只強調行政管理的功能，卻未將這種管理真正納入行政賠償的範疇。加之這些規定過於原則，缺乏相應的配套制度，因而，難免流於形式，在實踐中從未實施，以致登記錯誤的現象時有發生，使當事人蒙受了巨大的經濟損失而又無從求償。
2.完善我國不動產登記制度的建議
關於如何完善我國的不動產登記制度，學者們見仁見智，針對登記制度的諸多弊端從不同角度提出了很好的建議，歸納起來主要有以下幾個方面。
（1）建立統一的不動產登記管理體制。包括：第一，制定統一的不動產登記法。與物權法的制定相適應，我國應制定統一的不動產登記法，改變現行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產，適用統一的登記法，以便消除目前這種「政出多門」、「各自為政」的不正常現象。第二，統一登記機關。即設立獨立的不動產登記機關，統一管轄不動產登記事務，以方便當事人登記和查詢。第三，統一登記程序。在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規則均作統一規定。這對於提高不動產登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統一權屬證書。即由登記機關製作、頒發具有統一格式的權屬證書，改變和防止權屬證書中的混亂局面，維護不動產物權交易安全。
（2）明確不動產登記的法律效力。基於保障交易安全和穩定經濟秩序的考慮，我國不動產登記立法在登記效力上宜採用登記要件主義的基本立場，明確規定基於法律行為的不動產物權變動，非經登記，不發生物權變動的效力。同時，將不動產物權變動與作為其基礎關係的交易合同明確區分，規定有關不動產交易的合同自其依法成立時起就發生效力，未辦理不動產登記的不影響該合同的效力，但不動產物權不發生變動。在採納登記要件主義的同時，我們還應借鑑德國、瑞士等國的立法經驗，區分不動產物權變動的原因，規定對因繼承、法院判決、公用徵收、強制執行、取得時效等非法律行為引起的不動產物權變動，在登記前當事人即取得物權，但非經登記，不得處分。
（3）健全不動產登記類型。即增設預告登記與異議登記制度。我國立法應充分借鑑國外立法經驗，大膽引入為多數國家實踐證明行之有效的預告登記和異議登記制度。預告登記目的在於保全某種債權性質的請求權，應明確預告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力，藉以對真正權利人提供保護。然而作為更正登記前的一種臨時措施，異議登記也具有使不動產物權處於不穩定狀態的消極作用，應當限制這種消極作用，以保障不動產物權秩序的穩定。
（4）建立登記機關的責任賠償制度。為最大限度地減少登記錯誤的發生，使當事人的合法權益免受不當損害，我們須從法律上確認登記機關的賠償責任，明確登記機關因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當事人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。同時，為確保上述賠償責任得到落實，還應借鑑德國、美國及我國臺灣等國家和地區的有效做法，建立相應的配套制度，如設立賠償準備金制度，規定損害賠償程序等。
3.我國統一不動產登記制度的構建
2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節規定了不動產登記制度。它在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑑西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明確規定，確立了我國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體架構和思路，標誌著我國統一不動產登記制度的正式確立。
（1）確立了統一的不動產登記制度。物權法明確規定建立統一的不動產登記制度，統一登記的範圍、登記機構和登記辦法由其他法律、行政法規另行規定。上述規定為建立有助於不動產安全與交易的登記制度，確立了科學的法律依據。
（2）明確了不動產登記的效力。物權法規定了不動產登記為物權變動的生效要件，同時明確規定了不動產物權變動的生效時間，即自記載於不動產登記簿時發生效力。規定不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，為登記簿的公示公信提供了良好的基礎。關於不動產物權變動與債權合同的關係問題，物權法確立了二者的區分原則。這一制度安排，有助於明確交易中的權利歸屬和義務承擔，為解決交易糾紛提供了法律依據。
（3）規定了不動產登記程序。物權法確立了科學合理、方便規範的不動產登記規則。規定不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。登記採取當事人申請為主的方式，登記機構在登記時，應當履行查驗、詢問、登記等職責。為保證不動產登記能夠公正廉明的進行，物權法還規定了登記機構不得從事的行為，並特別強調不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取等。
（4）健全了不動產登記類型。一是規定了更正登記和異議登記制度，規定權利人、利害關係人在認為不動產登記簿記載的事項錯誤時，可以申請更正登記。在不動產登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關係人可以申請異議登記。二是規定了預告登記制度。當事人籤訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以申請預告登記。
（5）規範了登記當事人和登記機關的賠償責任。物權法明確了登記錯誤的賠償責任。規定當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。登記責任制度的完善，對於規範不動產登記秩序，充分實現不動產登記的價值，都有重要意義。
四、我國不動產登記的效力
所謂不動產登記的效力，指的是登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。登記在不同立法體例中對不動產物權的作用是不同的。在我國不動產登記體制下，不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。
（一）登記的公示力
所謂公示，是指物權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害並保護交易安全。物權屬於絕對權、對世權，具有排他性和優先效力，如果物權的變動不採用一定的公示方式昭示於眾，則不動產物權歸屬不明，必將有害交易安全。我國物權法在第一章規定了物權變動的公示原則，該法第6條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記」，這一規定從原則上規定了不動產物權應當公示，公示方法為不動產登記。
不動產登記的主要目的在於公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準。物權公示，最根本的作用是給物權的各種變動提供統一的、有公信力的法律基礎。不動產登記的公示力，對物權人來講，發揮著確定物權歸屬的作用，它使不動產物權能夠按其意志發生設立、移轉、變更及消滅的效力；對第三人而言，登記則使他們知悉物權歸屬及變動狀況，幫助他們了解誰是真正的權利人，物權是否設有負擔等等，為其將要發生的法律關係提供法律基礎，從而維護交易秩序和交易安全。「物權公示使物上權屬之狀況公之於眾，明確權利的歸屬，起著定紛止爭的作用，不論對所有權還是他物權而言，都使義務人負不侵犯物權的義務。物權公示制度的權利歸屬宣示功能，對於保護物權人的利益，穩定財產關係，具有重要的秩序價值。」
（二）登記的形成力
登記的形成力，又稱物權變動的根據效力，是指登記具有使基於法律行為的不動產物權變動能否生效的效力。即不動產物權因法律行為得喪變更時，只有經依法登記，才能發生物權變動的效果，不經登記，法律不認可該物權變動。對於實質主義登記而言，登記不僅具備針對第三人的公示對抗作用，而且同時具有決定當事人能否按其意願設立、移轉、變更與廢止不動產物權的作用，故登記實際上是設立、移轉與廢止不動產物權的根據，也就是說登記具有形成力。在討論不動產登記的形成力時，我們必須劃清兩層關係：一是關於不動產物權變動的基礎關係，即不動產物權變動的原因行為的成立與生效必須按照該行為自身要件予以判斷，而不能以其物權的變動是否成就來判斷；二是關於不動產物權的變動，必須以登記為必要條件，而不能認為基礎關係的成立生效就必然發生物權變動的結果。我國物權法第9條第1款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」這是物權法對登記的形成力的規定。由此可見，立法者採納的是登記要件主義立法例，即不動產物權依據法律行為發生的變動必須登記，如果不登記就不會發生當事人期待的物權變動。只有經過登記才能使物權變動既對抗第三人，又在交易當事人之間發生變動效果。
需要說明的是，不動產登記的形成力僅針對因法律行為發生的物權變動而言。對於非因法律行為而發生的不動產物權變動，例如因繼承、強制執行、公用徵收、法院判決等，因其是由法律直接規定的，不以登記為物權變動的生效要件。例如在不動產繼承中，自被繼承人死亡時起，不動產物權即轉歸繼承人享有。此時，該不動產物權變動乃直接根據法律規定而發生，無須以登記為要件。於是，許多國家和地區為了維護不動產物權變動的公示原則，規定對於非基於法律行為的不動產物權變動，未經登記，不得處分。尹田先生指出，所謂「物權非經登記不得處分」系公示成立要件主義適用上的必要補充。依此立法，非因法律行為而取得的不動產物權，原則上無須登記即可取得，但未經登記之前，不得進行處分，其原因在於：依「公示成立要件主義」，任何因法律行為而發生的不動產物權變動，均須以登記為生效依據。而非因法律行為取得的不動產物權，因其未予登記，故無法進而進行物權讓與登記或者物權設定登記。
（三）登記的推定力
登記的推定力又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力。一般來講，不動產登記物權與實際的不動產物權是相一致的，但不能否認有時也會因主、客觀因素的影響，導致兩者不一致的情形出現。此時從不動產交易安全的角度和登記的公示公信效力來講，都應推定登記簿上記載的權利是真正的權利，即使已登記公示的物權並不存在，法律上也認為該物權存在。《德國民法典》對登記的推定力設有明文，稱之為「法律上的推定」。該法第891條規定：「（1）在土地登記簿中為了某人登記一項權利的，應推定此人享有該項權利。（2）在土地登記簿中註銷一項權利的，應推定該項權利不復存在。」我國物權法對此雖無明文規定，但根據該法第16條「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據」這一規定可以看出，我國物權法也承認了不動產物權登記的權利正確性推定效力這一基本規則。
但是登記權利正確性推定效力不及於明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者，即第三人明知或者應當知道不動產登記簿記載的權利人並非真正權利人而與之所為的法律行為不生效力，這是登記權利正確性推定效力的相對性。《德國民法典》第892條第1項規定：「為有利於根據法律行為取得一項權利或者取得該項權利上的權利的人，土地登記簿中所記載的內容應視為是正確的，對其正確性提出的異議已進行登記的或者取得人明知其為不正確的除外。」我國物權法第106條規定無處分權人將不動產轉讓給受讓人的，除法律另有規定外，受讓人受讓該不動產時是善意，且以合理價格轉讓並已登記時，受讓人取得該不動產的所有權。對上述規定作反對解釋，則受讓人受讓該不動產時不是出於善意的，不能取得不動產的所有權，即登記權利的正確性推定效力對惡意第三人並不適用。
（四）登記的公信力
登記的公信力是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，如果以後事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵，對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。也就是說，不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，並賦予其公信力，基於登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。例如，房產登記簿上，某房屋的所有權登記為甲所有，乙信賴此項登記而向甲買受該房屋，並進行了所有權移轉登記。其後即使發現房屋的真正所有人為丙而非甲時，乙因信賴登記而取得的房屋權利，不受真正權利人丙的追奪，法律對其權利予以保護，此時乙取得上述房屋的所有權。登記的公信力以登記的推定力為理論前提和邏輯起點。登記的推定力推定登記記載的權利人享有該權利從而為物權交易創設新的權原起點；而公信力是推定力的運用形式，它在推定力的基礎上附加善意的要件，即信賴登記，故而公信力負載著法律上的價值意義，其限定和指明了推定力保護的對象。推定力和公信力的結合治癒了物權變動中的權利瑕疵，是對「無論何人皆不能將大於自己的權利讓與他人」這一羅馬法原則的揚棄，強化了法律適應現實生活的能力，有利於不動產交易安全的保護。承認登記的公信力並非意味著法律對失去權利的真正權利人利益的漠視，一方面在登記之際，應儘量避免無權利人的登記，採取預防措施，完善登記簿與登記手續，對於缺乏有效的基礎法律關係的申請予以拒絕，以保證登記恆久地反映實質的權利關係，從而避免不實登記。他方面運用事後措施，給失去權利的真正權利人以補償，確立登記機關的賠償責任或設立賠償基金，從而向真正權利人提供救濟。當然，法律賦予登記以公信力，旨在保護善意第三人的利益，如果第三人明知該登記錯誤而為民事行為則不產生法律效力，即登記物權推定正確的效力依法理不及於惡意第三人。
五、我國不動產登記的特殊類型
（一）更正登記
更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關係原始的不一致狀態，對既存登記內容的一部進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在於為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。作為不動產登記瑕疵的基本救濟手段，各國登記制度中均有更正登記的規定。物權法在總結我國登記規則中更正登記經驗的基礎上，借鑑西方國家關於更正登記的立法經驗，對不動產更正登記制度作出明確規定。物權法第19條第1款規定：「權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。」更正登記與異議登記同樣是保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態的法律措施。與異議登記不同的是，更正登記是徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態，避免第三人依據不動產登記簿取得不動產登記簿上記載的物權。故更正登記是對原登記權利的塗銷登記，同時也是對真正權利的初始登記。
根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：（1）不動產登記事項記載錯誤。更正登記以登記手續的錯誤或遺漏為修正對象。登記錯誤是申請更正登記的前提條件，包括錯誤和遺漏兩種情形。所謂錯誤是指雖然登記簿上有記載但欠缺真實，所記載的內容與不動產的真實狀態不一致。而遺漏則是指應該登記的內容未予登記。無論錯誤或遺漏，其實質均在於欠缺真實的記載，使登記不能反映不動產的實際狀態。至於該錯誤與遺漏是基於當事人的過錯還是因登記機關的過錯所致則在所不問。（2）須權利人或利害關係人申請。更正登記的目的是為了保護事實上的權利人的物權，許可真正的權利人或者利害關係人依據真正的權利狀態對不動產登記簿記載的內容進行更正，因此須有權利人或者利害關係人向不動產登記機關提出申請，登記機關才能進行更正登記。這裡的權利人，包括登記權利人和事實上的權利人，而利害關係人則是指與登記權利有法律上利益關係的人，如其權利因錯、漏登記而受到侵害的當事人。對於非權利人或利害關係人，因登記錯、漏並未損害其利益，故無權申請更正登記。（3）須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。更正登記是對原登記事項的訂正補充，事關登記權利人的利益，只有在登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的情況下，登記機關才可以進行更正登記。因此，登記權利人的書面同意或者有證據證明登記確有錯誤，是進行更正登記必不可少的要件。
更正登記是對錯誤登記的更正和補充，因而具有向未來消滅登記權利的法律效力，從而保護真正權利人的利益不至因錯誤登記而遭受損害。不動產登記由專門的登記機關執行，由專業的登記人員具體操作，雖然有嚴格的操作程序，但也很難避免發生登記錯誤或遺漏，出現登記簿記載的權利人與真正權利人不一致或權利遺漏現象，從而使真正的權利人可能因此遭受損害。為了徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態，使登記權利人與真正權利人保持一致，從而維護真正權利人的利益，避免第三人基於登記的公信力取得不動產登記簿上記載的權利，造成真正權利人的損害，法律乃設置了更正登記制度，作為對錯誤登記的救濟措施。更正登記既然僅具有向未來消滅登記權利的法律效力，因此不得對抗在更正登記之前取得權利的善意第三人。
當然，我國物權法對更正登記的制度設計上仍有不足，如未規定登記機關依職權的更正登記，這是不夠全面的。「有錯誤就應當糾正，在登記機關自己發生登記錯誤時，當然應當許可登記機關自己更正。另外，考慮到因為自然原因發生的不動產變故可能有權利人不願申請更正的情形，或者權利人及利害關係人怠於提起更正登記的申請而妨礙交易的情形，或者不動產物權因繼承和事實行為等已經發生轉移而取得人怠於進行變更登記的情形，以及登記機關自己發現有錯誤的登記（如書寫錯誤）的情形，登記機關依職權進行更正，實屬必要。」因此，在未來制定不動產登記法時應對登記機關依職權的更正登記予以規定，以完善更正登記的類型，使登記機關依職權進行更正登記有法可依。
（二）異議登記
異議登記是指事實上的權利人或利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在於阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。異議登記為普魯士法所創立，後為德國、日本等國民事立法所採納。我國物權法在借鑑國外立法經驗的基礎上結合我國實際，創設了異議登記制度。該法第19條第2款規定：「不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。」我們之所以要創設異議登記制度，是因為不動產登記具有公信力，即使登記事項存在錯誤，對於信賴該登記而進行不動產交易並辦理了登記的人而言，其取得的物權也應受到法律保護，這樣真正權利人的利益就會受到損害。雖然通過法律規定的更正登記可以消除登記權利與真正權利不一致的狀態，但登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要採取措施來保全權利。
根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：（1）不動產登記事項被認為錯誤。登記錯誤是指不動產登記簿記載的權利狀態和事實權利不一致。登記錯誤既可能因當事人原因造成，也可能因登記機關的過錯而發生。不管是何種原因，只要權利人或者利害關係人依自己的見解認為登記錯誤時即可提出異議登記，並不需要已有確切的證據證明登記確實有誤。（2）登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。登記事項錯誤並不必然導致異議登記，因為此時權利人、利害關係人可以申請更正登記，來消除登記權利與真正權利不一致的狀態。如果登記權利人書面同意更正，或者在有確切證據證明登記錯誤的情況下登記機關予以更正的，均無需提起異議登記。只有在登記權利人不同意更正或者登記機關不予更正時，才有提起異議登記的必要。（3）須權利人或利害關係人向不動產登記機關申請。異議登記是為保護事實上的權利人或者真正權利人的利益而設的，因此只有權利人和利害關係人才有權申請異議登記。異議登記的申請人具體包括事實上享有不動產物權而未在登記簿上記載或者在登記簿上錯誤記載的人，以及因登記錯誤而使其應有權利受到侵害的利害關係人。如果不是真正權利人或與登記權利無關的人，即使登記錯誤也無權提起異議登記。
異議登記並非不動產物權變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載於登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：（1）權利保全效力。不動產登記具有公信力，但登記記載也有錯誤的時候。假如發生登記錯誤，第三人在不知情的情況下，與登記簿記載的權利人進行了不動產交易並辦理了物權登記，根據不動產登記的權利正確性推定效力，其取得的物權也應受法律保護。這樣真正權利人的物權就會被剝奪。有鑑於此，真正權利人在發現登記錯誤時可以申請異議登記，由登記機關將其異議記入登記簿，這樣，登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力。登記權利人如果處分該權利，則在異議登記所保全權利的範圍內其處分無效，第三人不得援引登記的公信力而取得被移轉的物權，只能要求不法轉讓人賠償其損失或自行承擔風險。（2）風險警示效力。異議登記的存在，使意欲進行不動產交易的第三人了解到，登記物權可能存在瑕疵，與登記簿上記載的權利人進行交易要冒很大風險，從而使第三人謹慎行事，避免因登記錯誤受到損害。這樣，異議登記就起到對第三人的警示作用。如果第三人甘願冒險，則當其所取得的權利因異議正確而被剝奪時，無權要求登記機關賠償。
異議登記雖然可以對真正權利人提供保護，但它同時也給不動產物權交易造成了一種不穩定狀態，如果任由此種狀態長期存續，同樣會危及交易安全。因此，通過異議登記而進行的保護應當是臨時性的。為使不動產物權的不穩定狀態早日恢復正常，法律有必要對異議登記的有效期間作出限制，以促使異議登記的申請人積極行使權利，使登記權利人的利益和正常交易秩序不致受到嚴重影響。因此法律規定登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。同時，由於異議登記可以使登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力，而且異議登記的申請人在提出異議登記申請時也無需充分證明其權利受到了損害，因此異議登記權利亦有被他人濫用的可能，從而給登記權利人的利益造成損害。為防止申請人濫用異議登記制度，法律在賦予異議登記申請人權利的同時，亦明確規定，如果異議不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
（三）預告登記
預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最早為德國中世紀民法所創，《德國民法典》加以繼承，並為瑞士、日本民法和我國臺灣地區「民法」所繼受。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：「當事人籤訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」由此可見，預告登記所登記的，並非現實的不動產物權，而是關於未來發生不動產物權變動的請求權，是一種期待權。預告登記的目的就在於保護關於未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。通過預告登記，使當事人之間關於不動產物權變動的債權請求權，因為預告登記而公示於眾，使該債權請求權具有了對抗第三人的效力，即一定的物權效力，對後來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為，如果未經預告登記權利人同意，不發生物權效力，從而確保將來只發生該債權請求權所期待的法律結果。
因預告登記要發生物權的排他效力，故根據物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：（1）經預告登記的不動產物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記後，才能發生當事人所期待的物權效果。因此，一般說來，不可以本登記的事項，也不可以為預告登記，即使已作預告登記，因該事項不可以本登記，預告登記也將毫無意義。（2）須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。所謂同意，是指預告登記義務人作出的同意為預告登記的單方意思表示。該意思表示須向不動產登記機關作出。該意思表示是正常情況下的構成要件。如果在登記名義人拒絕同意時，請求權人根據法院的假處分命令，可向不動產登記機關申請預告登記。依《德國民法典》、《日本不動產登記法》的規定，申請預告登記假處分時，申請人僅須證明其在實體法上有請求權即可，無須證明該請求權的行使有受到侵害的可能性。具備上述要件後，請求權人即可享有預告登記申請權，由其進行登記申請。義務人則負有協助權利人辦理預告登記的義務。
預告登記作成後即具有如下法律效力：（1）權利保全效力。在不動產交易中，當事人依債法規則產生了債權債務關係，權利人對債務人享有債權性質的請求權，但債權是相對權，基於債權平等性的本質和維護交易安全的需要，債權並不具有對抗第三人的效力。通過預告登記，使該債權以登記的方式記錄下來並予以公示，使那些與預告登記的請求權內容相同的任何不動產處分，皆為無效，實際上是保障請求權得以實現並發生所期待的物權效果。預告登記最重要的作用就在於，將可能妨害或者損害履行所保全的請求權的處分視為違反預告登記的處分使其無效，這是一種相對無效。正是通過使違背請求權的處分無效，預告登記的權利人獲得了保障。（2）順位保全效力。指實際發生預告登記的請求權所指向的物權變動時，依預告登記的順位記入登記。預告登記在保全請求權這一實體權利的同時，因為有登記的存在，還保全了請求權人取得權利的有利順位，使其請求權具有排斥後序登記權利的效力，以此來實現所保護的請求權的優先地位。這樣，不動產權利的順位即依預告登記的日期加以確定，而不是根據本登記的日期確定。（3）破產保護效力。預告登記的請求權不但可以對抗不動產物權人，從而保障請求權人取得不動產物權，而且可以在不動產物權人陷入破產時，排斥其他債權人，從而實現請求權人指定的效果。這一效力，同樣適用於不動產物權人死亡時，其不動產納入遺產範圍進入繼承程序的情形，迫使繼承人不得以繼承為由要求滌除預告登記。請求權人基於預告登記破產保護的效力，可以要求破產管理人或繼承人直接將指定不動產從破產財產或遺產中別除。
預告登記後，預告登記權利人應當在約定的條件成就或者期限到達時，積極地履行合同義務，同時辦理移轉不動產物權的本登記。因為，預告登記的只是債權人的請求權，並不能代替合同義務的履行，也不能代替不動產物權移轉的登記。根據物權法第20條規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。即在預告登記權利人不積極行使請求權時，預告登記即失去法律效力，以維護各方當事人利益的平衡。
六、我國不動產登記機關的職責與法律責任
（一）登記機關的職責
登記機關的職責是指登記機關在進行不動產登記時依法享有的職權與應履行的義務。關於不動產登記機構的職責，不同國家或地區的立法有不同的規定。德國法律規定不動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。登記機關既沒有權利也沒有義務對當事人申請登記的涉及實質權利義務的內容進行調查，也無權對當事人的財產法律關係進行變更。我國臺灣地區的土地登記規則也只規定了登記機關審查當事人的申請材料的職能。日本不動產登記法規定，登記官在有土地或者建築物標識登記的申請時，或依職權進行其登記時，如有必要，可以調查土地或建築物標識事項。
我國物權立法過程中，關於登記機構職責的爭論主要集中在登記機關在登記過程中應當承擔形式審查還是實質審查義務的問題上。所謂形式審查就是指登記機關僅僅對當事人所提交的材料進行審查，如果材料本身沒有瑕疵，符合登記的形式要件，就可以依據材料內容進行登記。所謂實質審查，是指登記機關不僅應當負責審查申請材料是否真實，甚至在特殊情況下對法律關係的真偽也要進行審查。贊成登記機關進行實質審查的理由如下：第一，登記賦予當事人以極強的信賴利益，如果登記機關不進行實質審查，將會產生很多的錯誤，而這對於登記的公信力將會產生極大威脅。第二，我國在登記中沒有實行公證機關實質審查的前置程序，讓登記機關進行形式審查，不能很好地防止登記的錯誤。而贊同形式審查的人則認為，從可行性上考察，登記機關根本無法對所有不動產物權變動的申請進行實質審查，要求登記機關承擔實質審查義務，與登記法理相違背，也必定在很大程度上增加登記成本。同時登記機關實質上必須承擔嚴格責任，就登記過程中所發生的一切錯誤承擔責任，這是登記機關沒有能力做到的。
我國物權法既沒有去試圖界定什麼是實質審查，什麼是形式審查，更沒有去回答物權法要求不動產登記機構去進行實質審查還是形式審查，而是在聽取各方面意見的基礎上，針對我國不動產登記的實際情況，對不動產機關應當履行的職責作出原則性規定。該法第12條規定：「登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問當事人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。」物權法之所以要如此規定，目的是使登記機構在各自的職權範圍內，充分地履行職責，儘可能地保證如實、準確、及時地登記不動產物權有關事項，避免登記錯誤。
具體來說，物權法要求我國的登記機構在進行不動產登記時應當履行下列職責：
1.查驗申請人提供的必要材料。申請人提出登記申請是不動產登記的起始環節和必經步驟，但申請應採書面形式，並根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。登記機關在受理當事人的申請後，應當對上述必要材料進行查驗，但查驗僅指對申請登記的材料進行檢查驗收，並不要求登記機關作出準確無誤的判斷，也就是說登記機關在進行審查時，採取了一種以形式審查為主，實質審查為輔的模式。此處所說的形式審查並不是登記機關可以隨意依據申請人提供的材料即作出登記決定；相反，登記機關必須負合理謹慎的注意義務，即必須對申請人提供的材料加以審核，只有在滿足書面材料無瑕疵的情況下才可以作出登記決定。如果當事人提交的材料有瑕疵，如提供偽造的房產證或產權證明，登記機關有權拒絕登記。當然，登記機關在履行該職責時，並不需要查驗申請人提供的所有材料，只需對其中的權屬證明、不動產界址、面積等必要材料進行查驗即可。
2.詢問申請人有關登記事項。即指就與登記事項有關的問題向申請人進行詢問。目的是為了調查有關不動產權屬、自然狀況等情況，儘可能地保證準確、及時地登記不動產物權變動事項，避免登記錯誤。例如，詢問申請人不動產權利的來源、有沒有共有人等情況。只要是與登記事項有關的問題，登記機關都有權詢問。詢問既是一種權力，也是一種義務。作為一種權力，登記機關在進行詢問時，申請人應該如實回答；作為一種義務，如果不詢問而發生了錯誤的登記，就是沒有盡到責任。當然，這裡的被詢問人僅限於登記申請人，對於第三人，登記機關則沒有必要進行詢問。
3.如實、及時進行登記。這是對登記的準確性及登記效率提出的要求。登記機關應當及時準確地進行登記。如實是指正確性，登記機關必須客觀地、實事求是地登記不動產物權事項，不能弄虛作假，如將原本屬於甲的不動產物權登記為乙所有，將本不存在的事項登記為已存在的權利等等，目的是為了保證登記的準確性，使登記的權利狀態與真實的權利狀態儘可能地保持一致。及時是指登記的迅速性，用儘可能短的時間完成登記事項，提高登記效率，不能故意拖延登記，損害當事人的合法權益。如果登記機關在接到當事人的申請材料後，不如實、及時地查驗有關事項，並在登記簿上記載有關不動產物權狀況，就是沒有盡到合理謹慎的義務，對於因此導致的登記錯誤而給當事人造成的損失，當事人有權要求登記機關賠償。
4.法律法規規定的其他職責。這是一個兜底性條款，有待於將來其他相應法律法規予以細化，以免遺漏登記機關的職責，促使登記機關更好地履行法定職責，為當事人提供優質、高效的服務。
當然，登記機關並非被動地履行職責，在其認為申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明時，可以要求申請人補充材料，必要時還可以到不動產所在地進行實地查看，以保證儘可能使登記事項能夠反映不動產的真實權屬狀況，最大限度地減少不實登記，以發揮登記的公示作用，維護交易安全。
為保證登記機關更好地履行登記職責，物權法在規定登記機構應當履行的職責的基礎上，又對其禁止從事的行為作出明確規定。物權法第13條規定：「登記機構不得有下列行為：（一）要求對不動產進行評估；（二）以年檢等名義進行重複登記；（三）超出登記職責範圍的其他行為。」這主要是針對登記實踐中有些地方的不動產登記機關履行職責時態度不端正，管理不嚴格，以評估、年檢等名目收取高額的費用，為單位和個人謀取私利等具體問題而制定的。該條作出上述規定，對這些行為予以明確禁止。在明確列舉「要求對不動產進行評估」和「以年檢等名義進行重複登記」這兩項群眾反映較多的問題的同時，為防止登記機構改頭換面，鑽法律的空子，也為了給當事人在權益受到侵害時提供法律武器，又在具體列舉的基礎上，規定了一項兜底條款，即登記機關亦不得從事超出職責範圍的其他行為。
（二）登記機關的法律責任
1.登記機關法律責任概述。登記機關的法律責任，是指登記機關因登記錯誤給當事人造成損失而依法應當承擔的民事賠償責任。如前所述，不動產登記具有權利正確性推定效力，任何信賴登記而與登記權利人進行不動產交易的善意第三人，只要其依法進行了登記，就能確定地發生不動產物權變動。如果登記機關登記錯誤，就會對當事人造成極大的損害，並損及正當的權利交易秩序。然而，由於主、客觀因素的影響，由特定人所主導和操作的不動產登記行為，其錯誤總是難免的。因此，各國和地區的法律大都規定，登記機關工作人員因登記行為導致登記不當，致使權利人受到損失的，登記機關應當給予賠償。例如，根據德國的《土地登記條例》等法律的規定，由於登記機構的原因發生登記錯誤，可以根據民法典中關於違反職務義務的責任的規定，由受到損害的權利人請求登記機構賠償。賠償範圍適用民法損害賠償法的規定，包括可得利益。賠償只限於金錢，不適用恢復原狀。賠償金來源於國家財政。根據我國臺灣地區「土地法」的規定，因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。可見，由登記機關對錯誤登記給權利人造成的損害負賠償責任，是登記機關法律責任的主要形式和一般原則。
我國物權立法過程中，學者們提出我國應當確立完備的不動產登記機關責任賠償制度，以增強登記機關及其工作人員的責任心，使當事人的合法權益免受不當損害。我國立法機關採納學者建議，並借鑑了其他國家的經驗，規定了登記機構的損害賠償責任。物權法第21條規定：「當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。」從而在民事基本法中對不動產登記機關登記錯誤的賠償責任作出原則性規定。該規定對於完善我國不動產登記制度，促使登記機關依法履行登記職責，減少登記錯誤，最大限度地保護當事人的合法權益及交易安全都具有重大意義。
2.登記機關賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原則，就是指歸責的一般規則，是據以確定行為人承擔民事責任的根據和標準，也是貫穿於侵權行為法之中，對各個侵權行為規則起著統帥作用的立法指導方針。侵權行為歸責原則在侵權行為法中居於核心地位。民法上的侵權行為歸責原則主要有過錯責任原則、無過錯責任原則和公平責任原則三種類型。對於不動產登記機關賠償責任的歸責原則，理論與實踐中均存在不同的理解，體現了學者們對此問題的不同價值判斷標準。有學者主張登記機關的賠償責任是一種國家賠償責任，應適用過錯責任原則。如果登記機關沒有過錯，則不應承擔責任。也有學者更進一步認為登記機關應當在有「重大過失」時才承擔責任，如果因為一般的甚至輕微的過失而發生登記錯誤，不應使登記機關承擔責任。另有學者主張適用無過錯責任原則，認為國家機關及其工作人員在執行職務中造成損害的，不論行為人是否有過錯，都應當首先由國家機關承擔民事責任。多數行政法學者持這一見解，並將其稱為違法責任原則。
從我國物權法第21條第2款的規定來看，我國關於登記機關的賠償責任採納的是無過錯責任原則。即只要有登記錯誤和損害發生，不管這種錯誤是因登記機關工作人員的故意或者過失造成，還是因為其工作人員與登記申請人惡意串通所致，登記機關都要首先承擔賠償責任，而不問該登記機關主觀上是否具有過錯。登記機關賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。我國物權法之所以要規定登記機關承擔無過錯責任，是因為和登記機構相比，登記錯誤的受害人處於相對弱勢的地位，如果採納過錯責任原則，僅以登記機關或其工作人員無過錯為由即可免除登記機關的賠償責任，讓登記錯誤的受害人自行承擔巨大的經濟損失，顯然是極不公平的。
3.登記機關賠償責任的構成要件。根據無過錯責任的歸責原則，我國不動產登記機關承擔賠償責任須具備以下要件：（1）存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄虛作假，登記機關盡到了審查職責之外的情況，都屬於登記錯誤。在這裡，我們必須明確區分登記錯誤和錯誤登記，不能將兩者混為一談。因為錯誤登記是指與實際的權利狀況不符的登記，如將甲的不動產物權登記為乙所有，將不存在的權利登記為已合法成立的權利等。錯誤登記不一定是因登記錯誤所致，也可能是由於當事人提供虛假材料欺騙登記機關所造成。我們認為，登記錯誤至少應當包括以下情形：第一，無正當理由拒絕受理當事人的登記申請；第二，無正當理由拖延登記時間；第三，因疏忽大意造成登記錯誤、遺漏；第四，登記機關工作人員與申請人惡意串通進行錯誤登記或不實登記；第五，遺失登記資料或其他有關文件；第六，無故拒絕有關當事人的查詢請求；第七，違法要求登記申請人履行義務；第八，違反登記程序進行違法登記。（2）存在損害事實。所謂損害事實是指因一定的行為或事件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實的存在是侵權賠償責任構成的前提，「無損害即無賠償」。在不動產登記制度中，因登記錯誤造成當事人損害的情形是多種多樣的，比如登記機關應當核准登記而拒不核准，或者已經核准登記而拒不發放權利證書，可能造成當事人的財產得不到法律的充分保護，以致受損或因此而喪失期限利益；登記機關不應當核准登記而予核准時，會直接造成不動產真正權利人或其共有人的損失；又如登記機關將甲的不動產物權登記在乙的名下，結果第三人信賴登記而從乙購得該不動產致使甲喪失該財產所有權，等等。當然，這裡的損害只能是當事人的損害，而不能是當事人本人以外的其他人的損害。（3）損害事實與登記錯誤之間有因果關係。因果關係是歸責的前提和基礎，是聯結責任主體與損害事實的紐帶。具備一定的因果關係是任何一種歸責原則都應具備的賠償責任的構成要件。登記機關的賠償責任儘管是一種無過錯責任，但也必須遵循因果關係的普遍聯繫。只有在當事人的損害與登記機關登記錯誤之間具有因果關係，即該損害是由登記錯誤而引起時，登記機關才承擔賠償責任。如果當事人的損害與登記機關無關，例如系第三人侵權行為所致，即使存在登記錯誤，登記機關也不負賠償責任。
4.登記機關賠償範圍及其追償。登記機關賠償責任的範圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關係人主張權利的費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用，等等。該賠償數額應以其權利受損害時的價值來確定，不得超過受損害時的價值。因此，當事人在主張損害賠償權利時，既不能以其實際取得權利時的價值為標準來計算其損失，也不能以其主張權利時的價值為依據，只能以其財產受損害時的價值來確定。在具體計算時，可委託不動產評估機構對受損的不動產價值進行評估。只要權利人或利害關係人證明因為登記錯誤而受到損害，並向登記機關提供了證明文件，就可向登記機關請求賠償。登記機關進行審查後，認為當事人的賠償請求成立的，應當予以賠償。
造成登記錯誤的原因，既包括登記機關工作人員故意或者疏忽大意等過錯，也包括與申請人惡意串通進行不實登記等情形，但不論何種原因，登記機關都應當首先給予賠償，以充分保護處於相對弱勢地位的受害人的合法權益。登記機關賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。規定登記機關的追償權可以減輕賠償的壓力，同時又能夠增強登記人員的責任心，確保其認真履行審查義務。
作者單位：山東省臨沂市蘭山區人民法院