來源： 樓市新觀
有的人之所以能成功，他們的話之所以能被奉為經典，很大一部分原因是，他們看待問題的角度和思維的方式與常人不同。凝練成一句話就是，自古成功者，基本都是先知先覺者。比如地產大亨李嘉誠，他的成功我們總結其實就兩點：敢為常人先；退出不猶豫。
連續六年拋售地產業務，累計套現資金高達1700億的李嘉誠曾經說過，「任何一種行業，如有一窩蜂的趨勢，過度發展，就會造成摧殘。」這段話一方面是李嘉誠在告誡所有人，不要盲目跟風炒作；另一方面，其實可以從中窺探出，李嘉誠過去這些年套現離場的房地產行業，確確實實是在一窩蜂過度炒作發展之後，已經開始出現「摧殘」了。
有人可能會反駁說，從近期樓市的躁動動來看，我們絲毫看不到樓市有「摧殘」的跡象，反倒是久違的「熱鬧」又回來了。尤其是深圳、杭州、蘇州、成都、南京等多地被爆出「萬人排隊搶房」後，樓市的「任督二脈」好像被徹底打通了，一邊是媒體都在鋪天蓋地宣傳樓市火爆的消息；另一方面，開發商、中介等都在渲染「全面提價」賣房。在多種信號刺激下，很多剛需購房者，早已是「坐立難安」了。
我不止一次告誡過，當前的樓市最考驗智力，也是最混亂的時候。有些人是故意把水「攪渾」，好渾水摸魚。一則，這是樓市裡以營利為目的的群體慣用的手段；二則，有人殷勤煽風點火，恰恰說明市場很冷，越是有人鼓吹得起勁，越說明有人撐不住了。
對於很多沒有任何購房經驗的買房人而言，這個時候，不要只聽別人怎麼喊，而要用眼睛去看更多真正代表市場的行為信號。
對於中國樓市，從李嘉誠過往的言論來看，我們也能猜測到他其實早就徹底看透了——2014年，他直言「地價炒太高，已經沒有漲的空間」；2018年，他再次預測，未來5年樓市會「大洗牌」，投資者應該暫停一切炒作行為。
李嘉誠一語成讖：房子的投資價值在逐漸消失，過去是「買房躺著賺錢」，未來極其有可能「躺著把錢虧沒」
對於一個曾經靠「炒樓花」發家的地產大亨而言，若非真正讀懂了樓市大勢已去的發展趨勢，怎麼會連續六年都在拋售地產業務？即便是2016、2017年這種國內樓市又創出「瘋狂」大牛市行情的時候，他也並沒有停下腳步。
李嘉誠義無反顧拋售地產業務行動背後，傳遞的信號已經非常清晰：當國家喊出「房住不炒」那一刻，就註定了屬於房地產的瘋狂要徹底終結了，房子的投資價值雖然無法頃刻間消失，但長遠來看，也必須呈現下降趨勢。更重要的是，隨著政策、經濟、金融、人口等多個基本面已發生巨變，樓市未來還充滿更大的變數，即風險越來越高——過去是「買房躺著賺錢」，未來極其有可能「躺著把錢虧沒」。
事實上，自從李嘉誠拋售地產業務之後，也引領了國內一眾地產大佬做出同樣的行為：王健林，不僅「割肉甩賣文旅項目」，還交易掉了部分王牌資產萬達廣場，更對外宣稱「要徹底告別房地產」；潘石屹，過去5年累計套現超300億，且最近有傳聞，他有意清倉旗下所有自持寫字樓資產，作價80億與黑石集團的交易更是鬧得沸沸揚揚。撇開大佬悲觀「去房地產化」不說，單單看完當前樓市出現的三大「逆轉」信號，我們也能證實，李嘉誠一語成讖了，他又說對了，在經歷三年多的調控重壓和今年初的意外風波衝擊之後，拋售潮、破產潮集體來襲，房價也正上演「高位解體」。事實證明，當前階段對於買房自住者而言，可能確實存在一定的「撿漏」好機會，但絕不是投資者進場的好時期：
「逆轉」信號之一：三大壓力之下，開發商難上加難，降價賣房自救者十之八九，但依然無法阻止破產厄運
2019年公認是過去10年房地產最艱難的一年，雖然全年地產投資增速延續了增長，銷售額也首次達到16萬億規模，但艱難只有開發商自己知道。一則，2019年是金融監管大年，銀保監、央行、住建部等多部門開展「嚴查嚴打違規向房地產發放貸款」，頭部房企融資都遭遇困境，何況一眾中小開發商；二則，行業銷售額首次突破16萬億，是行業集中度在提高，尤其是top10房企銷售額佔比明顯偏高；三則，房企破產數量創過去5年新高，下半年平均每天有2家房企破產倒閉，全年550家破產。
2020年由於眾所周知的原因，開發商再次迎來重大考驗，雖然今年前5月房企破產數量未能超過去年，但開發商的融資、銷售困境依然沒有好轉。尤其是今年7、8月份是房企到期債務償還高峰期，專家預言，這兩個月開發商破產數量或再創一輪新高。
「逆轉」信號之二：購房人群銳減，樓市正遭遇購買力「斷層」
為什麼說購房人群在銳減，開發商新房庫存創新高是最好的體現。媒體報導的「排隊搶房」畢竟只是極少數現象，現如今房地產市場的真實情況是，開發商、投資炒房客都在為房子「滯銷」而發愁——易居研究院最新報告顯示，截至4月底，全國100城新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環比增長2.0%，同比增長5.3%，並連續17個月同比小增，庫存壓力有所增加。
啥意思？就是過去17個月，開發商新建房屋銷售速度放緩，賣房速度趕不上建房速度。這些庫存積壓嚴重的城市，大部分都是三四線城市，尤其以中西部、東北部城市為主，四大一線城市衛星城也居多。
這也是我過去一直強調的，樓市的投資價值雖然沒有徹底消失，但是也要因城而異，對於有人口增量的一二線城市，或許供仍然小於求，但是在絕大部分三四五及更低級別城市，房子「爛大街」，開發商回款周期拉長，是常態。背後的原因也很簡單，一則，棚改宣告結束，購買力大減，購房需求消耗殆盡；二則，這些城市沒有人口、產業支撐，購房者也用親身經歷感受了啥叫「有價無市」，也逐漸放棄了投資房產賺錢的想法，尤其是國家三令五申房住不炒、不拿房刺經、不走地產拉動經濟老路，潛移默化改變了很多人對投資樓市發財的想法。
相比於三四年前的全國一盤棋供不應求火熱場面，現如今的房地產用「購買力嚴重不足」來形容最為貼切。
「逆轉」信號之三：拋售潮降臨，市場預期徹底扭轉，房價下跌趨勢明顯
三年前，如果我們列舉降價賣房的例子，很多人不僅不會相信，還會痛罵一頓，說我們是憑空捏造事實。但是現在如果我們再說這個話題，很多人不僅會點頭稱是，更有甚者感同身受。尤其是今年4、5月份，投資炒房客拋售潮洶湧而來，幾乎是一瞬間各大城市的二手房掛牌量激增到200%。
為什麼會出現大規模的拋售現象？原因有二：其一，調控堅持不松，傳遞的信號很明確，房價未來以穩為主，這意味著靠短期大漲賺取差價沒有希望了，很多投資客看清了現實。這其實就是李嘉誠所說的「長遠看，樓市的投資價值在減弱」；其二，病毒肆虐，全球恐慌，現金為王時代來臨。加之受此次風波影響，很多人的錢袋子確實受影響，賣房套現成了最好的籌措資金的方式。尤其是中小企業老闆、個體戶，賣房說白了就是為了補償現金。
一句話，很多人都快吃不上飯了，但是熱錢還在扎堆往樓市裡跑，這種情況不僅國家是不允許的，其實很多聰明人自己都不願意這麼做了。不賺錢甚至有賠錢風險的買賣，誰還會繼續堅持呢？
三大逆轉信號下，房價正上演「高位解體」
說到這裡，很多人可能又會覺得我是在忽悠：調控雖然有效，但也僅僅是讓房價保持穩定了，明明很多地方的房價沒有下降。
我想表達的意思是，房價其實保持穩定就是下跌，因為貨幣是在貶值的。其實實話實說，調控的本質也並不是直接讓房價下跌，而是通過各種手段使得房價穩住，不能大幅度上漲，也不能大幅度下跌。橫盤得久了，實際上就是房價在回調，樓市的泡沫也在稀釋。
更何況，多層面的信號顯示，未來貨幣低增將會是常態——未來的貨幣就是供應出來搞實體經濟的，不是拿給你炒房子。這樣的局面只需保持5年，就等於無形中讓房價自己「高位解體」了。這就是所謂的用時間「燙平」樓市泡沫。
對於炒房投資客當下該做何打算，其實李嘉誠也早就給出了「最好的建議」：與其到頭來收拾殘局，甚至做成蝕本生意，倒不如當時理智克制一些。言外之意，投資炒作樓市要留有餘地，要學會「理智克制」，畢竟即便如房地產一樣強大的行業，也不可能永遠繁榮昌盛不衰，任何事物都有其客觀發展規律，順應大勢，才能安全穩定地賺到錢，逆勢只會讓自己陷入被動局面。