【案情簡介】
邱某在自己的老宅基地上建了一棟樓房共5套，只辦理了一棟的產權證。2016年6月25日，邱某將其中的一套以每平米3500元（當地大產權房的價格為每平米4500-5000元）的價格賣與外地來此做生意的趙青山，雙方籤訂了《房屋買賣合同》，並已實際履行。2018年9月趙青山聽說國家要整治小產權房建築，擔心房屋被拆除，遂反悔要求退房還款，邱某不同意，趙青山訴至法院，要求確認《房屋買賣合同》無效，要求邱某退款。
【法院審理】
該案在審理過程中，有兩種不同的意見。一種意見認為：我國土地管理法規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地所用權同時轉讓、抵押。就是說我國實行的房地一體主義政策，及房隨地走。地產不能轉讓，那麼房產轉讓無效。我國合同法規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，因此，該小產權房買賣協議無效。
另一種意見認為：小產權房也是一種物權，既然是一種物權，也就具有佔有、使用、收益和處分的性質；既然有處分的性質，在不違反法律強制性規定的前提下就可以買賣。
我國土地管理法雖然規定集體土地使用權不得出讓、轉讓和出租用於非農業建設，但小產權房的買賣並沒有將其土地用於非農業建設，也沒有改變其居住的性質。依據最高人民法院對合同法的解釋，只有違反了全國人大或其常務委員會頒布的法律或國務院頒布的行政法規的強制性規定的合同才是無效合同。因此小產權房的買賣協議有效。
法院採納了第二種意見，駁回了原告趙青山的訴訟請求。
【評析】
本案中邱某的房屋雖然整棟辦理了一個房產證，但由於土地屬於集體所有，因不是每套房子都單獨辦理了房產證，所以其出賣的該單套房子屬於小產權房的一種。
關於小產權房買賣的法律效力問題，我國並沒有統一、明確、具體的法律法規，或者相應的司法解釋。各地法院在司法實踐中，也只是根據當地的實際情況來分別處理，處理結果上也不盡相同。
本案中邱某和趙青山訂立的小產權房買賣協議也是一種合同，依法成立的合同受法律保護。
一、邱某與趙青山籤訂的《房屋買賣合同》，不存在合同無效的情形。應認定有效。
《合同法》第五十二條規定： 有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規的強制性規定。
本案邱某和趙青山籤訂的小產權房買賣協議是其雙方的真實意思表示，邱某出賣的房屋雖是小產權房，但並不是違章建築，邱某對該房屋有處分的權利。且邱某出賣該房產時，趙青山也知道是小產權房，不存在欺詐、脅迫行為；邱某將其閒置的房屋賣給別他人，使自己有了收益；趙青山以低於市場價格購買到了可以居住的房屋，獲得了該房屋的居住權。雙方均有利可圖。該買賣行為，不但沒有損害國家、集體、第三人或者社會公共利益，而且對買賣雙方均有益。其房屋買賣協議也不違反法律、行政法規的強制性。不存在合同無效的情形。
二、小產權房屋也是一種物權。《中華人民共和國物權法》第六十四條規定：「私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。」 邱某在自家宅基地上建造樓房，不可否認，邱某對整棟房屋具有完全的所有權。《中華人民共和國物權法》第三十九條規定：「所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」既然有處分的權力，邱某將自己閒置房屋出售給他人，就是無可非議的，是合法的。趙青山佔有該房屋也是合法的。因此雙方所籤訂的《房屋買賣合同》就是合法有效的。
三、 小產權房屋買賣合同，也是一種合同，屬於債權關係，只是其由於證件不齊全，不能發生物權變動的過戶登記手續。本案中趙青山購買房屋是用來居住的。且明知是小產權房，不能辦理權屬證件，只是因為便宜才購買，並沒有要求辦理過戶登記的意思。
如果趙青山以房屋不能發生物權變動登記，來否認該房屋買賣合同的效力，不僅違反誠信原則，也違反了當事人的意思自治原則，反而不利於交易的安全。
趙青山要求退房返款，只是擔心被拆遷而導致糾紛，其訴請的理由是否會發生，還是一個不確定的因素。退一步講，即使在某年某月，該房屋被拆遷引起糾紛，到時趙青山還可以再提起賠償訴訟。因此就目前情形而言，認定該小產權房買賣協議有效，更符合意思自治和誠實信用原則。
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