《不動產登記暫行條例》即將從明年起實施。嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的不動產登記制度，但是以徵收賦稅、交易和提供質證以杜絕爭端為目的的不動產登記，早在周朝就開始了。
《周禮•大司徒》記載：「掌建國土地之圖，與其人民之數，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數，辦其山林川澤、丘陵墳衍原溼之名物。」就是將天下的田地山川等不動產，以及人口等進行造冊登記，便於國家治理。
春秋時期，土地登記制度已成法令，楚康王十二年（前548年) ，楚國下令「書土田」、「量入修賦」，進行土地登記，按照土地收成交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度。
唐代，土地登記制度已很完備：先在鄉裡進行統計，然後匯總成鄉帳；鄉帳完成後再上報到縣，由縣匯總成縣帳；縣帳完成後送達至州，匯總成州帳，最後上報到中央戶部。而且在時間上也有規定，據《唐令田令》，「諸應收授之田，每年起十月一日裡正預校勘造簿，歷十一月，縣令總集應退、應受之人，對共給授，十二月內畢。」這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數且便於清查。
同時，唐代在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度，規定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。
砧基簿和魚鱗圖冊
宋朝時期，土地登記制度進一步完善。到了南宋，民眾按統一要求製作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘後上報經界所，再由經界所勘驗核實交付產權人，並收存於鄉、縣、州及轉運司。砧基簿既是國家徵稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理「批鑿」，土地轉讓才有效力。
明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產登記管理及據以確定賦役稅收的「魚鱗圖冊」，作為官府徵收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據。
滿人入關後，多次大規模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。而到清末，受西洋法制影響，現代不動產登記制度被引入中國，清朝開始模仿西方的不動產登記制度，採用德國的做法，制定《大清民律草案•物權》，但終因滿清王朝的覆滅而破產。
民國時，為了鼓勵人們進行不動產登記，曾到處張貼布告，以期廣而告之。比如1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動產登記布告：「北京的土地房屋自庚子變亂，關係複雜，現經登記處登記，權利永遠確定……從本年四月一日起，土地房屋每價值千元，只收一元登記費。」
其實，古代不收房產稅，但房產交易要交契稅，宅基地往往與田土一起登記，房產不像土地那樣嚴格登記，但官府建立了房屋交易登記制度。房屋賣買雙方在進行買賣時，要到官府進行「公正」，繳納契稅，正式成為有效契約。所以繳納契稅實際上也是官府進行產權登記，向社會公布契約的行為，具有今天登記和公示的效果。
「紅契」和「白契」
比如在宋代，朝廷要求繳納契稅的人呈驗的契約是國家統一格式的，這種契約在宋代被稱為「官頒契紙」，統一規定契約必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內容。交易雙方繳納了契稅，官府認可，就會在契約上加蓋關防官印，就是合法合規交易，手續完備，受到保護。
官府蓋了印的契約是「紅契」，不繳納契稅，私下交易，屬於偷稅漏稅，是「白契」。「紅契」要交的契稅歷朝不等，一般叫「間架稅」，但無論多少，對購房者來說，是一個不小的負擔，於是常常不到官府那辦「交易手續」，民間房屋買賣多行「白契」。
這固然省了稅費，卻往往導致糾紛，只要我們翻翻《名公書判清明集》或是《三言二拍》，房產糾紛俯拾皆是，把地方父母官搞得頭大如鬥，就是因為既沒有房產登記制度，房產交易登記制度也沒得到很好的執行，民間「白契」太多，產權不明，交易混亂，檔案管理太落後。
其實，對於「白契」，或者說民間交易的偷稅漏稅行為，朝廷自有一套管理辦法。一是加大稽查，一經發現，就治人匿稅之罪，要被刑事處罰，比如南宋《慶元條法事類》記載：凡「匿稅者，笞四十；稅錢滿十貫，杖八十；監臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律」。又如明代《明律•戶律》「典賣田宅」條文規定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。再如清代在《戶部則例》中明確規定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經發現，也要依法治罪，「笞五十，物貨一半入官」。
另一招是鼓勵民間檢舉揭發，這一招漢武帝用得最為嚴苛。漢武帝打匈奴，國庫耗費極大，為了籌措戰爭經費，漢武帝一方面搬出了鹽鐵官營、以稅助賦的法家經濟政策，一方面推行緡錢令，說白了就是徵收財產稅，要想徵收財產稅，就得知道人民有多少財產，就要進行財產登記，包括不動產登記。
公元前119年，漢武帝下令商人、放高利貸者等贏利階層，自己統計自家的財產向官府如實匯報，每兩千錢資產，徵收一百二十錢的稅賦；普通人家，不事商業的，資產每四千錢的徵收一百二十錢，比富裕的商人少一半。一些富人故意不登記或少登記，緡錢令推行之初，效果很不好。
為了斷絕這些偷奸取巧行為，漢武帝規定，誰隱瞞財產不如實登記，或者故意少報的，發戍邊疆一年，其財產充公。對偷逃稅者進行告發和舉報，規定查實後舉報者能獲取偷稅者一半的財產。比如說某人發現別人進行房屋買賣搞「白契」，不到官府登記，他向官府告發，就可以拿走一半的房產。有此利益刺激，告密成風，很多人一夜之間傾家蕩產。而朝廷「得民財物以億計」，國庫頓時充實起來。
總的來說，古代不動產登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便於稅賦徵收，其私有財產之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢，與現代不動產登記制度的公示要求大異其趣。
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