作者: 新立樓市作者柒月
12月22日，成都市住建局對成都青客公寓管理有限公司（下文簡稱「成都青客」）和成都美麗屋科技有限公司（下文簡稱「成都美麗屋」）等8家公司進行了通報並責令立即整改，主要問題包括未向住建行政主管部門報送開業信息、未開立住房租賃資金監管帳戶等。
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「頂風作案」的成都青客、成都美麗屋
值得注意的是，此次通報的並不是分散式長租公寓暴雷，而是繼9月份成都住建局聯合其他部門出臺的「監管帳戶」等政策後，長租企業的首次「頂風作案」。通報指出，「美麗屋」品牌旗下北京聯優生活物業管理有限公司成都分公司、成都悅麗屋房地產經紀有限公司未開立住房租賃資金監管帳戶；其關聯公司成都美麗屋科技有限公司未向住建行政主管部門報送開業信息，未開設租金監管帳戶，游離在監管之外；北京聯優生活物業管理有限公司成都分公司涉嫌存在「長收短付」的高風險經營行為及拖欠房東租金的違法違規行為。
「成都青客公寓」與「成都美麗屋」漠視群眾利益，在未通知房東、租客的情況下，涉嫌侵犯房東、租客合法權益。據悉，2家品牌均是委託當地的企業進行管理輸出，與集團主體業務儘管關係不大，但仍然存在風險。往期成都本土企業優客逸家在武漢、杭州經歷過類似的「品牌授權」危機。早在今年9月11日，成都市住房和城鄉建設局、中國銀行保險監督管理委員會四川監管局、成都市地方金融監督管理局、中國人民銀行成都分行營業管理部等四部門就聯合出臺了《關於開展住房租賃資金監管的通知》（以下簡稱《通知》），對開展住房租賃資金監管的一系列事項進行了明確。根據《通知》，住房租賃企業應設立監管帳戶，承租人支付周期超過三個月的情況下，住房租賃企業收取的租金、押金，包括利用「租金貸」獲得的資金，都要存入監管帳戶。待三方資金監管協議生效後，租金將按月劃轉給住房租賃企業使用。那為什麼在「指導要求」出臺之後，企業還主動去撞槍口呢？
租金監管帳戶到底有沒有約束力？
回顧過往新聞，近兩年有多家同類分散式頭部公寓企業出現「資金壓力」。相比於長租公寓剛剛興起時的多方看好，這種商業模式中暗藏的風險與弊端，逐漸在「大浪淘沙」的市場中暴露出來。
在疫情的大背景下，「暴雷」不再是長短租行業的新鮮事，每一樁暴雷背後，都有數以萬計叫苦不迭的租客。
「嗨，你家公寓還在運營嗎？」一家業內長租公寓的總經理告訴記者，現在做長租公寓的同行都是這麼打招呼的，長租公寓的汙名化在今年10月份達到了巔峰。
一夜間「公寓跑路」的消息讓這個冬天顯得格外寒冷，至今在各個城市引起的一系列連鎖問題還懸而未決，原本平臺的問題被轉嫁到房東和租客的博弈上，長租公寓一直引以為傲的「租金貸」模式也讓微眾銀行被推到了風口浪尖。
我們盤點了一下各個城市今年以來對住房租賃行業出臺的政策，無外乎以下幾種。
①籤訂租賃資金監管協議，將租金納入監管帳戶；（目前全國各地採取的最為普遍的模式）
②加強住房租賃企業的註冊備案，以及風險評估；
③要求企業明確資金用途、提取方式、提取額度、留存比例等；
④依法處理違規行為，並作為不良記錄納入「企業公共信用信息系統」。
政策從出臺到落地需要一定周期，但是已經遭受損失的租客和業主似乎越來越等不及。
系列監管下，仍舊困難重重
這些問題的出現，主要包含幾個層面：
1、信息不透明，租客與房東有信息壁壘
租客與房東仍然存在信息壁壘，可以說這些爆雷企業的受害者大多是剛畢業的學生以及一些外出打拼的年輕人，非本地戶口、剛畢業亟需租房，找中介、看品牌、租房APP成為首選。
儘管各地政府監管出臺了政策，但專業領域對於有出租需求的房東和租房需求的租客來說，他們更為關注的是押金、租金和住房條件，而至於監管卻很容易被中介和平臺規避掉。這種信息壁壘在短期內很難徹底打破。
2、商業模式之困使平臺更難盈利
一直以來，分散式長租公寓的運營模式，充滿了「長收短付」、「短線長投」、「高收低出」。包括上市的青客、蛋殼，也是長期處於虧損狀態，商業模式之困一直難以解圍。將租金納入監管帳戶，於租客來說是一種政府給予的保障，但對長租公寓方來說卻加重了盈利的困難，這也使得許多企業鋌而走險，不按規章辦事。
3、準入門檻低法律界定非常困難
像此前的暴雷給房東和租客方造成的損失一樣，至今各個城市的租房糾紛備案大多數仍舊無法解決，法律界定困難，資金無法追回。西南財經大學經濟學院教授劉璐認為，這一商業模式和前幾年一地雞毛的P2P公司沒有本質區別，但是，這一模式在前期又很難界定其惡意經營的性質。企業可以說這是一種開拓市場的商業行為，將暴雷原因包裝成經營不善。
一旦資金鍊出現斷裂，公司大概率會出現法人變更、經營範圍變更等轉嫁責任的操作，暴雷後的企業法人往往是替罪羊，幕後操盤手卻難以追責。記者發現，曾經暴雷的四川悅冠和成都樂伽幕後都是同一撥人，同樣的問題也出現在深圳小鷹和誠誠找房身上。
而當下儘管出臺了系列政策，但低犯罪成本仍然使眾多不規範的長租企業惡意入場——卷錢跑路、換個馬甲繼續卷錢再跑路。
長租公寓還能信任嗎？可以！
畢業生逐年增多，就業需求逐步增大，再加之房價壓力……，可以說現在唱衰長租公寓還為時過早。日益增大的租房缺口，仍舊需要長租公寓來穿針引線。
經歷了「蛋殼」事件，有人說長租公寓更像是一個夕陽行業，負面纏身，投訴不斷。但事實上，2020年才是我國長租公寓發展的第5年，並且面對如此廣袤的市場，剛滿五歲的長租公寓說它是朝陽行業也不為過。
11月30日，自如宣布戰略併購貝客青年精品公寓；12月2日，中駿旗下長租公寓品牌FUNLIVE方隅與上海建信住房達成戰略合作；還有消息稱魔方正在和世聯紅璞進行收購洽談……長租公寓模式仍在探索中，但頭部的抱團都在為這個行業注入更多的「暖冬」。
在不久前邁點空間租賃發布的《日本住房租賃業如何保障「蛋殼不碎」》中，我們分析了住房租賃行業更為成熟的日本，文中展示了日本一直以來嚴苛甚至略顯古板的租賃制度，通過法律、企業、協會、租客、房東等角色的環環相扣與堅守，共同鑄就了日本租賃市場穩定的環境。
總之，我們希望有更多有責任的長租公寓企業站出來，真正做到契約精神，引領這個行業走上正途、長期發展。