作者: 石門樓市
石門樓市
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在之前的文章中，我們曾寫過關於小學及初中的學區房房價，後臺收到好多粉絲留言，言及對這方面很感興趣，希望能有更深入的了解，我們也對此放在了心上。最近，我們看到一篇關於裕華區學區房調研的文章，很是不錯，在此分享給大家，可做參考。
前言
此文照片來源於個人實地拍攝，數據來源於國大內網，內容包括：石家莊主城區學區房知識掃盲、學校概況詳解、社區概況列表、代表性小區實景照片等。
關於此文中出現的小區指導單價，是用國大系統中該小區2018年近幾個月的成交數據算出，無成交數據的則以個人預估為輔，能起到參考作用，優質房源單價肯定比指導價要高，劣質房源肯定要低，希望讀者能明白這個道理。（區位、樓層、稅費、戶型、裝修等因素，對二手房實際成交價均有影響。）
石家莊房價，近一年中，不會有太大波動；學區劃片與招生政策，是最大的變數，此文保質期半年左右。
主城區學區房科普
一、幼升小相關問答
Q：石家莊市2018年義務教育招生入學政策哪裡可以找到？
石家莊市教育局官網-市局新聞板塊（2018-4-24），基本可以解讀小白父母的一切義務教育相關疑問，比如怎樣入學、租房入學、調劑相關等，網頁連結如下複製粘貼搜索即可http://sjzjyj.sjz.gov.cn/a/2018/04/24/1524552500396.html
Q：石家莊市2018年主城區劃片地圖哪裡可以找到？
石家莊市教育局官網-通知公告板塊-2018-06-04，連結如下http://sjzjyj.sjz.gov.cn/a/2018/06/04/1528076472130.html。
各中小學每年公布的招生簡章中，也會有詳細劃片與入學必知。劃片範圍正文有，入學必知感興趣的父母自己去學校官網或者學校公眾號中尋找。
Q：劃片地圖裡面為什麼沒有我們小區？或我們小區明明在劃片範圍內卻被告知無法入學？ 首先，找準學區劃片界限，以街道為準，特殊情況特殊對待，比如裕華路小學劃片範圍內，槐中路沿線小區大門朝南的歸屬青園街小學；其次，如果是新建小區，除非開發商走動關係，否則一般不納入學區劃片；最後，很多小區有特殊情況，比如裕東小學劃片範圍內的金馬騰宏園，隸屬小馬村，應該上金馬小學分校(槐底村同樣)；或者有的小區和劃片內的學校有糾紛，導致學校拒不接受本小區適齡少年入學，也是很正常的。
Q：這篇文章中的重點中小學你是怎樣得出的？ 中學根據中考成績劃分，43-40-44-27，其中43中的第二外國語學校是石家莊最強的初中，40也屬於第一梯隊，27與44屬於二流初中，其他中學有的也挺有特色，但從成績上來看，不值得考慮學區房；小學複雜些，根據口碑、歷史、成績等得出，排名不分先後，石家莊最好的那批小學並沒有在裕華區片內，但這五個小學並沒有落後多少。
Q.小學的入學方式？
關係生、推薦生、點招生、劃片生。
Q.上小區劃片內中小學有哪些限制？
父母與孩子戶口必須在劃片範圍內小區的同一套房產名下，戶主可以為三代內血親關係，目前石家莊暫時沒有落戶時間要求。
Q.重點中小學好在哪兒？
相比普通學校，學生的下限可控，上限極高，說人話就是：學習很差的機率很低，孩子能在入高中前，取得一個相當高的起點，定下一個相對平穩的人生基調。
Q.重點中小學的片內與片外班是怎麼回事？
片內與片外都歸屬於同一套管理層，可以理解為一家公司、同一產品、不同品牌名稱，但是現在片外班師資、管理和學風等、強於片內班的情況越來越嚴重，小學尚可，中學幾乎都不能倖免。
片外生源遠多於片內，這是石家莊幾乎所有重點中小學的現狀。片內班生源來自於義務教育階段的劃片招生，幾乎沒有學費；片外班生源，也就是常說的擇校生，一般都是通過被和諧的方式入學，每年需要繳納不菲的「借讀費」，一般在6000元/學期左右。
石家莊第一梯隊的重點中小學，都有各自的片外分校，比如40中的求實中學、43中的第二外國語學校、28中的新星中學等。
Q.中小學的基本信息，哪裡可以查到？
學校官網、百度、家長幫等論壇，這篇文章沒有必要貼出每個學校有幾個班、一個班幾個學生、有幾部空調房、食堂飯菜如何等信息，敬請讀者理解。
Q.石家莊裕華區學區房的含金量如何？
小學片內與片外師資差距一般不大，初中往往是有差距的，但是有的良心重點學校還在執行「片內外教師輪換制」，比如神興和40中。所以，一般來講，小學的學區房含金量是最高的，有的小學甚至有重點初中的推薦生名額；初中的話，如27/44中之類的二流中學，一般是沒有實力獨立建造片外生分校的，雖然也有重點班普通班的分別，但兩種生源起碼都是在同一套起跑線上的，27和44中的學區房只建議買「雙重點」；40中是第一梯隊中，少有的良心初中，對片內班的態度差不多是最好的，43中的第二外國語學校也就是「片外班」部分，是石家莊最好的初中，學費也是最高的，小學每年兩萬左右，初中2.5~3萬，而且片內班下限比40中片內要低很多，如果出於省錢的初衷，可以選擇上40中片內班。
Q.哪種情況是要被調劑入學的？
一家三口的戶口不在同一套房產下、小區劃片內沒有學校的或者出於種種原因無法入學的、新建小區沒有劃片的、父母任一方涉及到居住證的，還有就是一些極端情況，總之，建議負責任的父母最好在片內買一套房，然後光速落戶，並在學校招生的前夜搬著板凳及時排隊。
Q.購買學區房最大的風險有哪些？
①同一套房產，小學六年初中三年內，只能由一個家庭的適齡少年入學，比如上一任房主孩子還在金馬小學上四年級，那現任房主必須等到上任房主的孩子六年級畢業後，才能安排自家小孩上金馬。
②學校，是有變差風險的。比較有名的情況，就是多年前的省重點27中和現在連中考成績都不敢公布的27中。又或者有良心的中學，轉變了對片內片外平等對待的態度；又或者是，某位知名校長的辭職，以及師資水平的突然變化等。
③教改風險購買學區房是可以插班的，實際是幾乎不可能的，因為重點中小學沒有因為退學產生的空缺學位名額。
二、小升初相關問答
Q.初中的入學方式？
關係生、推薦生、點招生、劃片生。
Q.為什麼找不到求實中學、新星中學的劃片範圍？
只有公立中小學才有「劃片範圍」，需要承擔劃片範圍內的義務教育責任，求實屬於40中片外的私立學校，新星則是28中私立分校，沒有劃片範圍。
Q.為什麼你在這篇文章中只上傳了小區大門附近的實景照片？
篇幅限制，實際上是騎著共享單車轉遍了裕華區的所有重點學區房小區，小區內部和物業如何，通過圖表中的評級可以看出：一星★代表房齡老、無物業的開放式小區；兩星★★代表房齡和物業尚可的老小區；三星★★★代表此小區有電梯，或者居住體驗很好；四星★★★★的小區，看看就好，成交量很低，品質和學區都屬上乘；半星☆代表酌情加分。
Q.初中的學費有多高？
公立中小學片內班學費很少，義務教育階段都是如此。但是有各種層出不窮的課外班，你家孩子不上，別家孩子上了就有點說不過去。課外班有的便宜，有的很貴，總的來說都很貴，一般都是四位數，特別好的是五位數。
片外部分，一般在6000元/學期左右浮動。當然，就算是43中的第二外國語學校，也是有免費生的哦，前提是你家孩子得爭氣，只不過爭氣的永遠是別人家的孩子。
Q.選27中的宏志班還是43中的普通班，或者是選求實的重點班還是外國語學校的尖刀班？
此類未解之謎，在此謝絕回答，學校不是一成不變的，孩子還沒斷奶前，不要沉迷於研究學區房，除非是有落戶時限要求的四大一線。
Q.石家莊學區房近年來的房價走勢如何？你能簡單講一下嗎？
簡單講：學區房的實用性並不大，80年代的學區房房貸很難申請，資金佔用大，如果真是為了學區，有條件的情況下，建議選擇擇校；另外，學區房投資屬性很強，大漲大落很正常，投資兼顧自住、並且總價不高的房源都很搶手，錢多燒手的家長可以選擇購買多套學區房。
現階段，買學區房兼顧自住的，一般都是剛需。
Q.最近石家莊裕華區作為教育局試點區域，嚴查片外生擇校現象，你如何看待？
在解決不了公立重點中小學的穩定資金收入來源之前，此類現象無法禁絕。對片內外平等對待，是對學校價值的踐踏，都搞義務教育不收學費的話，沒有資金留住優秀師資力量。
將來房產稅有可能是解決這種現象的利器，但會造成其他社會矛盾、主城區的老舊學區房不適合住人、也拆不動，隱患重重。
三、學區房常見戶型
1、老小區常見基礎戶型
老小區經常出現的基礎戶型就是下面這幾種，或者在這幾種基礎之上的變種，比如偏門小客廳戶型、偏門大客廳雙陽臺戶型、一箭穿心兩室戶型、通廳通臥兩室改田字格三室戶型等，除了通廳通臥兩室戶型外，基本實用性都一般。
▲偏門通透一室：三星評級
▲田字格三室：一星評級
▲中門全陽兩室：二星評級
▲偏門大客廳兩室：二星評級
▲通廳通臥兩室：四星評級
▲中門一室：二星評級
2、高層小區常見基礎戶型
新小區經常出現的基礎戶型就是下面這幾種，或者在這幾種基礎之上的變種，比如中門單陽兩室、手槍型三室等，實用性強的的戶型也不多。
▲高層中門全陽兩室：二星評級
▲只有主臥、客廳朝南的三室戶型：二星評級
▲雙陽面臥室、客廳在一側的三室戶型：三星評級
▲雙陽臥、中間客廳的三室戶型：四星評級
裕東小學/金馬小學/27中
一、學校概況
裕東、金馬、神興，是裕華區東南二環內三家傳統牛小，都有開分校的實力，而且也的確都有分校，但只有神興的綠洲分校質量值得單獨列出。這三家小學有個共同的特點，那就是：沒有特點。強，也強在這兒——很穩。
其實，槐北路小學、華興小學、石門小學等，也不差，但綜合來看，始終不如裕東金馬和神興，而且其他小學片內的初中也不如27和44，所以此部分主要涉及-裕東金馬神興和27中、44中片內的「雙重點」學區房。
二、片內小區概況
1、劃片範圍
裕東小學（本校）：西始翟營大街，東止談固南大街，北始裕華路，南止槐中路（含糧油所宿舍，東苑小區除外）
金馬小學（本校）：實際只有金馬騰達園和金馬騰飛園
二十七中（初中）：北始裕華路，南止槐安路,西始建華南大街，東止談固東街(建華南大街以東尖嶺城中村改造項目、小馬商品樓、西美第五大道、銀通小區及中城住宅項目除外)。
▲白線範圍內為27中劃片，彩色區域為裕東和金馬小學劃片
2、小區概況
裕東小學片內，成交量最大的是85年房齡的裕東小區和96年房齡的裕東新區，房齡最新的是裕馨城，戶型最好的是裕祥園，居住體驗最佳的是槐北公園對面的糧油所宿舍。為什麼糧油所宿舍距離裕東那麼遠還能上這家小學和27中呢？因為單位關係就是硬。
金馬小學片內，只有騰飛和騰達兩個小區，房齡都不算老，也有金馬集團自己的物業，可以兼顧自住和投資，所以這兩個小區每年的成交量都特別大，所有中介公司的數據加起來，一年百十來套。對於一個二手房小區來說，這樣的出房率和換房率是相當驚人的。騰飛和騰達，是研究學區房很好的兩個樣本。
▲裕東和金馬小學片內社區概況
三、社區與學校實景照片
▲裕東小學
▲裕東小區（新區）
▲隆圓居
▲裕祥園
▲省團校宿舍
▲裕馨城
▲二十七中
▲金馬小學（本校）
▲金馬小區騰達園
神興小學/44中
一、學校概況
上部分我們講了神興小學，現在重點說一下27中和44中。
27中是裕華區一所很老牌的重點中學，五年前，大家還在搶著進27中，現在27中甚至不敢公布自己的中考成績，是一所典型的衰落老校。27的衰落是個謎，師資力量下降、片區房源過老、原住民多數撤離、外部強校崛起等多方因素共同作用的結果。只不過瘦死的駱駝比馬大，27中還是有底子的，省重點中學的牌坊還沒去掉。
44中則是一所很年輕的中學，學校面積很大，教育局很重視，還在不斷開工建設新樓棟，新老師不少，從別的學校抽調的骨幹教師也不少，學區劃片相當大，所以這家中學的勢頭很猛，學生很多，生源質量參差不齊，平均成績和尖子生數量比三流中學要強，但在第一梯隊面前根本無法相比，是一所典型的尚在成長期的新校。
此部分，主要涉及神興小學和44中片內的雙重點學區房。
二、片內小區概況
1、劃片範圍
神興小學（本校）：1.西始翟營大街，東止談固南大街，北始槐安路，南止南二環（卓達小區、小馬村住宅項目除外）。2.省微波局宿舍，康居東苑小區。
神興分校（綠洲）：西始談固東街，東止東二環，北始東崗路，南止塔北路。
四十四中：1.北始槐安路，南止南二環及東延長線，西始建華南大街，東止裕華區區域東界。2.北始裕華路，南止槐安路，西始談固東街，東止裕華區區域東界（含小馬商品樓、西美第五大道、銀通小區及中城住宅項目）。
▲白線內為44中劃片，彩色部分為神興小學劃片
2、小區概況
神興小學官方劃片範圍極大，但大小馬、卓達、以及新建小區是不能上神興的，所以實際片內只有不到10個小區。除了公交宿舍房齡偏大、沒有物業外，其他幾個小區都可以兼顧自住，而且居住體驗算是老小區中很不錯的。
綠洲小學是神興的分校，兩個學校教師是輪換著來的，加上片內的三個小區房齡都不大，房價很高，所以生源質量和師資力量都不錯。此區域房源，適合首改和中改群體自住，但總價過高，不太適合投資。
三、社區與學校實景照片
▲神興小學
▲新天地自然康城
▲聖雪良園
▲公交宿舍
▲農墾局宿舍
▲微波局宿舍
▲44中
▲神興小學綠洲分校
外國語學校/43中
一、學校概況
43中，現名「石家莊外國語學校」，是石家莊最有名的一所私立學校。
43隻有初中有幾個片內班，幼兒園、小學、第二外國語學校、高中都是私立的；門檻很高，高額贊助費、找關係、全款外加更名費購買翰墨儒林等槐底村的村證房，只有這三個途徑可以進入幼兒園或小學；43的幼兒園和小學可以直升初中，尖刀班是石家莊最強的初中重點班；高額學費、貴族私立、專業外語，是這個學校的三大標籤；注重培養學生多方面素質，不單只要求學習成績，43出來的學生可能成績不是最好的，但綜合素質肯定是最高的。（還可以選擇入贅槐底村）
說實話，專門為進43中片內班而買房，是肯定不正確的。當然，43中片內班的實力也不弱，肯定比二流初中要強，但這個學校的整體環境，對片內班的學生不太友好。
二、片內小區概況
1、劃片範圍
石家莊外國語學校：1.北始槐安路，南止民心河及東延長線，東始體育南大街，西止富強大街。2.槐底村民子女。
▲白線內為43中劃片，紅色五角星為學校位置
2、小區概況
43中片內小區很多，槐底村又是石家莊最富的城中村，所以槐底和青園地塊的房價是石家莊最高的。
43中片內最適合租房陪讀的是學校對面的經編廠宿舍，最適合買房落戶入學是電業小區以及周邊雜七雜八的單位宿舍老公房，成交量最大、適合剛需群體的是燕港新村；燕港怡園、隨園、富強電力小區、家樂園是片內居住體驗最好的四個小區，出房率很低，基本都是大戶型，所以無論是單價還是總價，這四個小區都足以對標豪宅。
三、社區與學校實景照片
▲育才街333號院
▲燕港新村
▲石家莊外國語學校（北側為翰墨儒林）
▲石家莊外國語學校②
▲電業小區和紡器宿舍等
▲家樂園
▲經編廠宿舍
▲鐵路醫院宿舍
▲隨園
▲富強電力小區
青園街小學/裕華路小學/40中
一、學校概況
青園街小學、裕華路小學，連同緊鄰的東風西路小學，共同給周邊的初中輸送了大量優秀小升初生源。青園街和裕華路小學雖然不像東風西路、43中、金柳林那麼有名，但也算是一流牛小。
40中現在是裕華區公立中學中成績最好的，放在整個石家莊，也能排前五甚至前三，40中的特色就是管的很嚴，本文封面就是從40中官網上截下來的，看半天分不出男女，從源頭上掐死學生異性戀的小火苗（只是開玩笑）。
求實中學是40中分校，和本校距離很遠，在3302小區內，擇校和片外生大本營。求實和本校的老師還在實行輪換制，師資力量相當，只是有可能本校的校風稍微差一丟丟，起碼看髮型是看不出來區別的。
總之，40中是一個中規中矩、以嚴立校的老牌重點中學，更難能可貴是平等對待片內生源，這個學校其實也不好進，青園地塊的房價就是因為40中的緣故，一直飄在天上。二、片內小區概況
1、劃片範圍
裕華路小學：1.西始青園街，東止育才街，北始裕華路，南止槐中路（從槐中路出口向南的居住區除外）；2.西始建設大街，東止青園街，北始裕華路，南止槐北路。
青園街小學：1.西始建設大街，東止育才街，北始槐中路（包括槐中路出口向南的居住區），南止槐安路；2.西始建設大街，東止青園街，北始槐北路，南止槐中路。
四十中：北始裕華路，南止槐安路，西始建設大街，東止育才街（槐底村除外）。
▲白線內為40中劃片，彩色部分為青園街和裕華路小學劃片
備註：白色標註①②③④地塊為裕華路小學片區，其他彩色部分都屬於青園街小學片內，④地塊上小區大門朝向槐中路的屬於青園街小學片內。
2、小區概況
青園街和裕華路小學片內的小區基本都是老房子，而且很多都是沒有物業的、80年代的、頻率拆遷的、沒有居住體驗的小區，青園街片內的3302北院、祥龍花園成交量尚可，也有兩星左右的居住體驗，但單價和總價都很高（3302是軍產房，能開出信才可以交易）。整個40中片區內，唯一的電梯高層新小區，就是國大尚都公寓，但是面積很大，而且在售房源報價超高。
華脈新村雖然房齡也不大，戶型卻奇差無比，樓棟是罕見的異形樓，缺乏正常的南北朝向房源。
另外，北方設計院第四生活區、水勘院宿舍，是片區內可以認真考慮自住兼顧學區的兩個社區。
中央悅城，是目前石家莊二手房房價最高的小區，可惜房齡太新，理論上還沒有劃歸學區。
三、社區與學校實景照片
▲40中本校
▲求實中學3302小區出口
▲青園街小學
▲東風路社區（包括218號院、金鵬公司宿舍、216號院、傳輸局宿舍、郵電器材公司宿舍等）
▲富華小區
▲工商家園
▲河北梆子劇團宿舍
▲國投宿舍
▲地震局宿舍
▲博物館宿舍
▲北方設計院第四生活區
▲3302北院
▲華脈新村
▲省話劇院宿舍
▲華脈新村的異形樓
▲機械局宿舍
▲疾控中心宿舍
▲科大宿舍
▲科技廳宿舍
▲農業局宿舍
▲水勘院宿舍
▲幾個忘記了名稱的小區
後記
▲三頁半的數據
整個裕華區，基本都已經實地調研過，現在房價依然處於橫盤陰跌期，二手房有商品房的價格在撐著，商品房備案價有市政府撐著，對石家莊而言，現在是大跌之後的一個窗口期。是否買房，請自行決定。