上海千萬豪宅大賞:花3000萬在上海買個3房,富豪的心思你別猜

上個月，DT君在B站逛了不少千萬甚至億萬豪宅，積累了足夠的做夢素材。內心膨脹的DT君突然心生一計：如果有一天我也有了千萬家財，那應該去哪些地方買下一套屬於自己的豪宅呢？

於是，我們從貝殼研究院找來了2019年-2020年7月（如無特別標註，以下提到的數據皆為該時間段內的成交數據）上海豪宅的成交數據，讓大家一次性將檸檬吃個夠。

上海寸土寸金，總體房價實在過於感人，若是光看價格似乎遍地都是豪宅。為了排除掉價格不菲的老破小，我們將「豪宅」的標準定義為：「總價1000萬及以上」+「總面積150㎡及以上」+「三居室及以上」。

令DT君意外的是，如此苛刻的條件下，豪宅的市場成交量依舊可觀。數據顯示，從2019年5月到2020年1月，上海的豪宅的月成交量總體保持平穩，但疫情的到來讓豪宅市場遭遇瞬間降溫。

但在2020年2 月之後，上海豪宅的成交熱度明顯回升，且大幅超越去年同期。壓抑了一整個月之後，上海的富豪們似乎都明白了「錢財乃身外之物」的道理，按捺不住懷裡的錢包爭相入市。

那麼，上海賣得最好的豪宅都在哪些價位？它們都分布在哪裡？什麼樣的豪宅更能獲得上海富豪們的青睞？我們用數據可視化分析工具 Tableau 描繪出了上海豪宅的全景畫像，一起來看看吧。

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大家買的豪宅都在哪？

先來看上海豪宅的總體成交情況。

我們通過 Tableau 繪製出環形圖和條形圖，可以看到：2019年到目前為止，1-2千萬之間的豪宅成交量最高，大約佔據成交總量的8成。真正能消費得起頂級豪宅的富中富畢竟還是少數。

豪宅成交量最高的是浦東新區、閔行區、長寧區。佔上海總面積1/5的浦東新區，售出豪宅總數達到了384套，是總成交量的1/4；人口大區閔行售出豪宅數量207套，佔總量的15.1%；以各類豪宅為特色的長寧區售出豪宅達139套，佔全市10.1%。

靠近城郊的奉賢、嘉定、新靜安（前閘北區）的豪宅成交量相對稀少，均不超過20套，價格集中在2千萬以內。

浦東新區不僅在豪宅成交總數上領跑上海，3千萬以上的豪宅成交量也達到了28套。比如，成交價格最貴的三套豪宅全部坐落在浦東新區的花木商圈，其中有兩套來自九間堂（分別為1.4億和1.1億），另一套來自御翠園（1億）。

如果你還不熟悉這些富貴的小區，DT君為你簡單科普下。根據百度百科介紹，九間堂的主力戶型在689-1000平方米之間，每套別墅戶均佔地約2000平米，是城市繁華地帶鬧中取靜的豪宅產品（九間堂打錢！）。

據傳，如果你成功在這裡買下一套，那你的鄰居可能是仲盛集團、南都集團、億王亞哥集團等大公司的老闆。御翠園由李嘉誠的長江實業集團開發，憑藉奢華的風格也吸引了中融集團、美特斯邦威、今日資本等企業的高管人士。

他們的別墅分別長這樣。

（左：九間堂 右：御翠園，圖片來自貝殼找房）

但這樣的頂級華府看看就好，畢竟天選之子不是誰都能當。我們不如退而求其次，從價格角度出發，釐清上海各價位豪宅的具體分布。

1-2千萬的成交豪宅中，有幾處分布尤為密集。比如由新加坡仁恆集團開發的高端仁恆系列社區，地處浦東陸家嘴的仁恆濱江園、長寧天山的仁恆河濱花園以及浦東聯洋的仁恆河濱城(三期)分別售出13、11、10套豪宅。

其次是閔行顓橋板塊的上海星河灣、黃浦五裡橋板塊的匯龍新城也有不下十套。

視線拉至2-3千萬的豪宅，成交數量瞬間少了一大截。其中閔行古美板塊的萬源城御璄以8套豪宅的數量登頂第一，是上海該價位中最好賣的豪宅。其次是陸家嘴的仁恆濱江園、世茂濱江花園、財富海景花園，以及黃浦江沿岸的融創濱江壹號院，該價位豪宅的成交量都超過了5套。

再來看看最壕無人性的3千萬以上豪宅。

毗鄰淮海中路、依傍新天地的翠湖天地御苑售出了8套頂級豪宅。這個小區內不僅有25米室內恆溫遊泳池、健身中心，還有私人會所及24小時貴賓級個人化服務（這些都是我們搜大眾點評知道的）。想像一下，晚上12點，當你眺望著湖對岸燈火通明的電通安吉斯和普華永道，是不是有一種全世界都在為你打工的孤高感？

還有位於陸家嘴核心地帶的中糧海景壹號、塘橋地區的九龍倉濱江壹十八，它們售出的豪宅數量也達到了4套。從窗戶望出去，和鄰居隔空幹一杯——「是富貴使我們相遇」。

其實光看價格和區位，我們只能對上海豪宅有個模糊的概念。接下來讓我們走進豪宅的內部嗅一嗅富貴的氣息，用丹田之氣喊出一聲「哇哦」。

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上海的豪宅內部都長什麼樣？

普通人對於豪宅的想像，一個是「貴」，一個是「大」。

於是，在先前的價格劃分基礎上，我們繼續以面積為度量標準，分別做出了每一個價格區間的面積分布圖。

結果顯示，豪宅的面積與價格確實呈現一定的正相關。價格越可觀，基本上面積就更大。比如面積大於700平米的8套豪宅裡，除了位於徐涇大豪山林別墅中一套成交價為2850萬的房源，其餘7套價格均超過了4000萬。

這其中就包括了位於閔行浦江萬科翡翠別墅的一套價格4450萬的別墅，它的面積高達1028平，比兩個標準籃球場還大。這套別墅總共有兩層，6室3廳1廚4衛，還有花園、採光井、地下室……這樣的大房子，蝙蝠俠都可以考慮在這裡做個中國分基地。（星星眼）

(圖片來自貝殼找房）

同樣，再根據地區進行劃分，我們在 Tableau 上分析後發現：如果想用同樣的價格買到更大的豪宅，還是得往市區外走走。如松江、青浦和嘉定的豪宅，房屋整體面積都要勝市區同類型產品一籌。尤其是青浦區的豪宅，它們的面積中位數將近400平。

位於中心城區的徐匯、黃浦、老靜安等區域，豪宅面積都集中在200平米左右。徐匯和虹口甚至沒有一套豪宅面積超過300平，距離青浦的平均水平還差一大截。

當我們把豪宅面積和地理位置投射在 Tableau 的地圖上，就能更直觀清晰地看到，外環外的「紅圈」明顯顏色更深、更大一些。

(文末關注 Tableau 官方微信，即可獲取地圖製作視頻教程）

房間的數量則是豪宅「大」的間接體現。

依舊按照價格劃分，DT君用 Tableau 作出氣泡圖後發現，無論是1-2千萬，還是2-3千萬，豪宅的戶型都集中在3室或4室。只有價格達到了3千萬以上，5室及以上的佔比才多了起來。

但也有一些例外。比如在1-2千萬的豪宅中，來自莘閔別墅和捷克住宅小區的兩套房源，都擁有7個房間。在一眾追求奢華的豪宅中，這兩套房子身上兼備了大家庭的剛需和改善屬性，還挺接地氣。

成交價大於3000萬的房源中，也有9套房源只有3室。

比如這套來自凱德茂名公館的豪宅，由於坐落在市中心南京西路附近，總價高達3150萬元。雖然面積不大僅有220平米，但客廳加餐廳面積就超過50平米。住家保姆除了擁有自己的臥室，還有一個獨衛。

(圖片來自貝殼找房）

富豪們自然喜歡住得寬敞一些，嫌房子小了再買一套就是。有錢，真的是可以為所欲為的。

3什麼樣的豪宅更好賣

看完了豪宅的「大」和「豪」，DT君也發現了一個有趣的問題。雖說都是豪宅，但有人偏好城郊山清水秀、設計宏偉的大別墅；有人鍾情於繁華市中心的溫馨大平層，任你有幾個籃球場那麼大，我也依舊不為所動。蘿蔔青菜，各有所愛。

那麼，什麼樣的豪宅更受大眾的喜愛、賣得最快呢？

DT君用 Tableau 按照不同價格區間和成交周期分別進行歸類，作出分布散點及盒須圖。很明顯看到豪宅的整體市場還是十分搶手的。

在有記錄的1198套豪宅中，有40%的豪宅在3個月內成交，6成豪宅成交周期小於半年。如果放寬到一年，成交數量則達到了整體的80%以上。

此外，我們還發現，價格和成交周期也有一定的弱相關關係。隨著豪宅的價格增長，其成交周期的25、50、75分位數都有一定程度的增加。

但也有一些例外，比如價格達到了5000萬以上的5套豪宅，成交周期幾乎都在一年內。其中古北壹號一套價值6500萬的豪宅，僅僅只被帶看了一次，花了5天時間就完成了交易。

相反，這套位於佘山3號的豪宅，總價「僅」1395萬，2015年2月就已掛牌出售，卻花了5年多的時間，中間調價3次才成交。這似乎一定程度上印證了房產界的一句諺語「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」。

(圖片來自貝殼找房）

除了價格，成交難度或許和所在行政區也有一定的關係。

根據數據，我們用 Tableau 繪製出了各個行政區下豪宅的成交周期分布佔比。豪宅最好賣的地區並非我們之前提到的浦東、閔行等熱門大區，也不是我們想像中富人聚集的青浦、徐匯等區，而是上海西北角的嘉定區。

嘉定區成交的18套豪宅中，成交周期全部不到1年，將近7成在3個月之內出手，1個月內成交的就有4套。它們分別來自嘉定新城的龍湖蔚瀾香醍和龍湖藍湖郡(別墅)，以及南翔的湖畔天下(別墅)和華潤中央公園。

當然，這和嘉定區汽車行業大佬集中，但區域內豪宅產品較少或許也有一定的關係。於是，我們繼續挖掘，細化到商圈，找到了豪宅成交量最大的15個商圈以及每個商圈的豪宅成交周期中位數。

不出意外，陸家嘴、新江灣城、徐涇等商圈作為富人聚集地，豪宅交易一直保持較高的熱度。但從成交周期來看，新江灣城、浦江、聯洋等地的豪宅似乎更為吃香，成交周期中位數均不超過3個月。

其中，新江灣城的尚浦名邸、銀億領墅、旭輝江灣墅，浦江的陸家嘴紅醍半島(別墅)、一品漫城三期，聯洋的聯洋新苑、仁恆河濱城等不少小區的豪宅成交周期都不超過一個星期。

（左：銀億領墅；中間：陸家嘴紅醍半島；右：聯洋新苑，圖片來自貝殼找房）

總結下來，如果你足夠有錢，或許可以考慮一下上海的豪宅產品。買得快賣得快，不愧是投資理財的好去處。

DT君看到這些豪宅，也是有些按捺不住躁動的心情了。如果不差錢，別說一周了，一天我就能定下來！

不過，夢醒時分，還是滾回去努力寫稿了。畢竟對於我們這種普通人來說，只有拼命奔跑，才能勉強留在原地呀！

作 者 | 羅仙貝

編 輯 | 阿 米、小 唐

設 計 | Tableau、鄒磊