由於住宅受嚴控，再加上城市升級提速，最近兩年，東莞商業地產掀起了繼2003年以來的第二波發展高潮。但業界、學界人士也認為，目前，商業地產存在一定的泡沫，未來或將出現大洗牌。
商業地產遍地開花
聯華國際是東莞第一條步行街——東城風情步行街的開發商。去年國慶期間，它開發的購物中心——星河城開業了，這是東莞目前最為高端的購物中心，同時容納了ZARA和H&M兩大國際服裝零售巨頭。
東城風情步行街是2003年開發，星河城是2011年開業的。聯華國際成為東莞商業地產發展一個縮影。
在城市化進程加速的背景下，2003年，東莞商業地產掀起了第一波發展高潮，現在的地王廣場、華南Mall、第一國際等諸多商業體便是在那個時期開發的。
2010年迄今，由於住宅調控日益嚴厲，不少地產商紛紛轉戰商業地產，再加上城市升級的大環境，東莞商業地產掀起了第二波高潮。此次，萬達、萬科、宏遠、富盈等開發商紛紛成為弄潮兒，其中萬科、宏遠等此前較少涉足商業地產。從區域來看，南城、東城、長安、虎門等區域最為熱鬧。
目前，至少20個號稱城市綜合體的項目浮出了水面，估計今年推出市場的就有16個。
上周五，萬達在東莞的開山之作——長安萬達廣場奠基，該項目規劃建築面積約37.4萬平方米，由大型商業中心、商業步行街、高級商務酒店、高檔住宅等多種業態組成。
去年，萬達與相關部門籤約，將投資150億元在東城、長安、南城、虎門等地建設30萬平方米—50萬平方米的多個城市綜合體。
此前專注於開發住宅的龍頭企業萬科，在短短兩年時間內，已經在東莞儲備了5個商業地產的項目，其中，長安萬科廣場已經開盤銷售商鋪，並正在招商，此外，還有南城的萬科大廈、厚街的萬悅匯、松山湖的松湖中心和松湖匯。
同時，富盈地產在大朗開發綜合體項目——世界匯，宏遠地產在南城開發綜合體項目——康城廣場。
此外，虎門的地一大道、虎門國際購物中心等商業項目正在招商、銷售中。城區的環球經貿中心、海德廣場等寫字樓正在熱銷中。
據東莞中原地產研究中心相關負責人表示，2010年東莞商業地產迎來了突破的一年，全年成交商業、商務金融用地73.1萬平方米，是2009年21.3萬平方米的3.4倍。
2010年，南城總部基地一期9塊寫字樓地塊被萬科、光大、嘉宏、新世紀等瓜分。今年，南城總部基地二期地塊即將推出。與此同時，南城國際商務區已經進入實操階段，首宗商業金融用地已經出讓。
購買熱潮推高價格
與開發熱潮相比，商業地產也迎來了一股購買熱，可謂交投兩旺。
據有關數據，2011年上半年，東莞商鋪新增供應面積10.1萬平方米，合計893套，而成交面積卻高達36.6萬平方米，合計1894套，按面積同比大漲135.2%，成交金額24.5億元，同比增長72.0%。
據東莞中原地產研究中心監測，2011年去年，非住宅(商鋪、寫字樓、車庫)成交高達69.9%，同比增加了12.4%。其中，長安萬科廣場、萬科紫臺、中熙彌珍道等項目的商鋪成交異常火熱。
由於成交火熱，價格也水漲船高。2012年3月1日—4月15日，全市一手商鋪的均價為19900元/平方米，比2010年3月—4月的12504元/平方米，大幅上漲了59.1%；全市一手寫字樓的均價為9275元/平方米，比2010年3月—4月的7030元/平方米，大幅上漲了31.9%。
在市區的西平—東泰板塊，商業的熱潮更加洶湧。由於住宅投資降溫，商鋪投資升溫，再加上家樂福、彩怡百貨、嘉榮SPA等商業品牌的進駐，片區商鋪的價格瘋狂上揚。二手中介稱，金地格林小城此前售價兩萬多元每平方米的商鋪，如今已經三萬多元每平方米，漲了超過50%。
而一手商鋪中，天利中央花園高的已經賣到6萬元/平方米，低的也要3萬元/平方米。
在東泰花園附近商鋪，2010年的售價僅為3萬元平方米左右，現在有人開價5萬元，業主都不肯賣。
租金與售價比翼齊飛。格林小城的鋪租此前為70元—80元/平方米，現在已漲到120元/平方米。景湖時代城、景湖春曉的商鋪租金也達到了80元—100元/平方米。中信商業廣場臨街商鋪租金也達到90元—120元/平方米。
商業地產應立足服務住宅
在住宅調控加碼的兩年時間裡，商業地產不僅在東莞，還在全國範圍內掀起了一波熱潮。是否商業地產真的可以成為東莞開發商的避風港？
由於供過於求，在2003年東莞第一波商業地產熱潮中誕生的諸多商業體，目前經營仍不甚理想，處於半死不活的狀態。此輪熱潮是否科學理性？
「泡沫！」瑞峰置業副總經理姚麗軍僅用此二字來形容東莞當前的商業地產開發。
東莞理工學院城市學院管理系主任、教授羅餘才說：「如果東莞產業轉型加快，此輪商業地產的泡沫就少，目前來看，開發得太快，短期內還是存在泡沫的。」
三正地產總經理劉光金說：「無論是在沿海還是在內地，現在商業地產的風險已經累積得很高了，投資回報率很低，很多人買商業地產只有一兩個百分點，這種商業地產發展難以持久。三正地產以後還是以住宅開發為主。」
萬科在此輪開發中，力道甚猛，但是萬科一再對外強調的原則是，商業地產開發是為住宅地產開發服務的。東莞萬科新聞發言人、商用管理中心總經理高駿說：「東莞未來的商業地產，有一個大洗牌的過程。」
金地集團東莞公司副總經理陳君斌說：「東莞的商業地產有樂觀的空間，但東莞的商業地產不像香港，難以輻射周邊城市，應該立足於自給自足。」
廣東商學院流通經濟研究所所長、教授王先慶認為，東莞的消費模式類似於發達國家，都是在城鎮內、社區內消費的，東莞應該立足於建為住宅配套的社區型中小規模購物中心，不要動不動就搞三四十萬平方米的。「一個三四十萬人口的城鎮，搞三五個10萬平方米以內購物中心就夠了。」