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珠海清華科技園創業投資有限公司股東擬轉讓股權涉及其股東全部權益價值項目評估報告萬隆評報字（2014）第1119號萬隆（上海）資產評估有限公司二〇一四年四月二十一日珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 2 - 珠海清華科技園創業投資有限公司股東擬轉讓股權涉及其股東全部權益價值項目目錄註冊資產評估師聲明..........................................................................................................3 評估報告..............................................................................................................................5 一、委託方、產權持有者和委託方以外的其他評估報告使用者.............................. 5 二、評估目的............................................................................................................................. 14 三、評估對象和評估範圍............................................................................................................15 四、價值類型及其定義...........................................................................................................19 五、評估基準日.........................................................................................................................19 六、評估依據............................................................................................................................. 19 七、評估方法............................................................................................................................. 23 八、評估程序實施過程和情況............................................................................................. 35 九、評估假設............................................................................................................................. 36 十、評估結論............................................................................................................................. 37 十一、特別事項說明................................................................................................................ 40 十二、評估報告使用限制說明..............................................................................................41 十三、評估報告日.....................................................................................................................42 十四、註冊資產評估師籤字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人籤字. ..........................................................................................................................42 附件：...............................................................................................................................43珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 3 - 註冊資產評估師聲明一、我們在執行本項評估業務中，遵循了相關法律法規和資產評估準則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報並經其籤章確認；所提供的資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其涉及資產的法律狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實的披露，且已提請委託方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 4 - 珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目涉及其股東全部權益價值評估報告摘要萬隆（上海）資產評估有限公司接受委託，對因珠海清華科技園創業投資有限公司股東擬股權轉讓而涉及其股東全部權益價值進行了評估。評估目的：股權轉讓。評估對象和評估範圍：評估對象是珠海清華科技園創業投資有限公司的股東全部權益價值。評估範圍是珠海清華科技園創業投資有限公司經審計後帳面上列示的全部資產及相關負債。價值類型：市場價值評估基準日：2014 年3 月31 日評估方法：資產基礎法。評估結論及其使用有效期： 珠海清華科技園創業投資有限公司股東全部權益價值評估值為人民幣大寫伍億壹仟伍佰貳拾肆萬貳仟捌佰元整（RMB51,524.28 萬元）。上述評估結論使用有效期自評估基準日起壹年有效，逾期無效。對評估結論產生影響的特別事項： 詳見特別事項說明。特別提示： 以上內容摘自【萬隆評報字(201 4)第1119 號】評估報告正文， 欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論， 應認真閱讀評估報告全文,本摘要不得單獨使用。萬隆評報字（2014）第1119 號珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目涉及其股東全部權益價值評估報告
力合股份有限公司、深圳力合信息港投資發展有限公司： 萬隆（上海）資產評估有限公司（以下簡稱「本公司」）接受貴公司的委託，根據法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，採用資產基礎法，按照必要的評估程序，對珠海清華科技園創業投資有限公司股東擬股權轉讓而涉及其股東全部權益價值在2014 年3 月31 日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下： 一、委託方、產權持有者和委託方以外的其他評估報告使用者（一）委託方委託方1 企業名稱：
力合股份有限公司成立時間：1992年10月28日註冊號：440400000289659 登記機關：珠海市工商行政管理局珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 6 - 住所：珠海市香洲區唐家灣鎮唐家大學路101號清華科技園創業大樓第六層東樓法定代表人：李東義註冊資本：人民幣34,470.8340萬元實收資本：人民幣34,470.8340萬元公司類型：股份有限公司（上市） 經營範圍：微電子、電力電子、環境保護產品的開發、生產及銷售；電力生產和電力開發；實業投資及管理；電子計算機及信息技術、生物工程；新技術、新材料及其產品的開發、生產和銷售。
力合股份有限公司（以下簡稱「
力合股份」）於一九九二年三月二十日經珠海市經濟體制改革委員會以珠體改(1992)21號文批准,於一九九二年十月十四日,經廣東省企業股份制試點聯審小組,廣東省經濟體制改革委員會以粵股審(1992)75號文批准,由珠海經濟特區前山發電廠改組設立為社會募集公司。
力合股份經廣東省證券委員會於一九九三年八月十二日以粵證委發(1993)008號文和中國證券監督管理委員會於一九九三年九月二十一日以證券監發審字(1993)60號文批准,向社會公開發行股票並上市交易,註冊資本9,882萬元。於一九九四年十月七日經廣東證券監督管理委員會以「粵證監發字(1994)024號文」批准,
力合股份增資配股,配股後本公司註冊資本為218,392,200.00元。於2002年10月9日經
力合股份2002年第二次臨時股東大會審議通過,以資本公積金轉增股本, 轉增後
力合股份總股本為283,909,859.00元。
力合股份2003年7月30日, 經珠海市工商行政管理局批准,變更企業名稱,由珠海華電股份有限公司珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 7 - 變更為
力合股份有限公司。2006年6月28日,
力合股份股東大會審議並通過《
力合股份有限公司股權分置改革方案暨資本公積金轉增股本的議案》：以資本公積金向方案實施股權登記日登記在冊的全體流通股股東每10股轉增5股的股份,同時非流通股股東向股權登記日登記在冊的全體流通股股東每10股轉增0.9股。2006年9月28日,已完成對價支付，力合股份股本增至344,708,340.00元。
力合股份有限公司是一家從事多個行業的集團型企業，主要控股、參股清華科技園（珠海）、力合環保有限公司、北京清華力合電子技術有限公司、力合投資公司、珠海華冠電容器有限公司、珠海華冠電子科技有限公司等十幾家公司。公司主要從事微電子、電力電子、環境保護產品開發、實業投資及管理、生物工程、新技術、新材料及其產品的開發、生產和銷售。公司營業收入主要來源於子公司，其中珠海華冠電子科技有限公司、珠海華冠電容器有限公司主要從事片式電容器、電子產品專用生產設備的生產經營，珠海力合環保有限公司主要從事汙水處理業務。委託方2 企業名稱：深圳力合信息港投資發展有限公司成立時間：2002年2月20日註冊號：440301102714893 登記機關：深圳市工商行政管理局住所：深圳市南山區高新科技園北區清華信息港研發綜合樓3樓法定代表人：賀臻珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 8 - 註冊資本：人民幣10,000.00萬元實收資本：人民幣10,000.00萬元公司類型：有限責任公司經營範圍：高新技術項目的投資，高新技術企業孵化；為高新技術企業提供產品技術、技術支持、企業經營管理諮詢服務、展示展覽、會議及其它商務服務；深圳清華信息港的建設與管理（以上不含限制項目，投資項目另行申報）；高清晰度數位電視傳輸協議及器件的研發。興辦實業（具體項目另行申報）。（二）被評估企業1、簡介企業名稱：珠海清華科技園創業投資有限公司企業法人營業執照註冊號：440400000141640 成立日期： 2001年7月9日住所：珠海市唐家灣鎮大學路101號清華科技園創業大樓東樓10層法定代表人姓名：賀臻註冊資本：壹億陸仟陸佰萬元人民幣實收資本：壹億陸仟陸佰萬元人民幣公司類型：有限責任公司經營範圍：風險投資；高新技術企業孵化；企業管理、投資和科技諮詢；高新技術產品的開發、推廣應用；國內貿易（不含國家專控產品）； 清華科技園（珠海）項目的開發建設。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 9 - 營業期限：自2001年7月9日至2021年7月9日2、歷史沿革珠海清華科技園創業投資有限公司(以下簡稱「珠海清華」)於2001 年7 月9 日由
力合股份有限公司（原名為珠海華電股份有限公司，於2003 年7 月30 日變更為現名稱）和深圳市清華力合創業投資有限公司（原名為深圳市清華科技開發有限公司，於2001 年8 月6 日更名為深圳市清華創業投資有限公司，於2003 年12 月1 日變更為現名稱）共同出資組建。註冊資本為人民幣10,000 萬元，其中力合股份有限公司投資4,500 萬元，佔註冊資本的45%；深圳市清華力合創業投資有限公司投資5,500 萬元，佔註冊資本的55%。根據珠海清華2002 年11 月22 日股東會議決議同意將深圳市清華力合創業投資有限公司所持有的1,825 萬元的出資平價轉讓給力合股份有限公司。變更後
力合股份有限公司持有珠海清華63.25%股權；深圳市清華力合創業投資有限公司持有珠海清華36.75%股權。根據珠海清華2003 年12 月21 日股東會議決議和修改後公司章程的規定，珠海清華申請增加註冊資本5,000 萬元人民幣，新增資本由原股東按照持股比例分別繳納，即
力合股份有限公司認繳新增註冊資本3,162.50 萬元；深圳市清華力合創業投資有限公司認繳新增註冊資本1,837.50 萬元，增資後註冊資本為15,000 萬元人民幣，其中
力合股份有限公司出資9,487.50 萬元人民幣，佔珠海清華63.25% 股權；深圳市清華力合創業投資有限公司出資5,512.50 萬元人民幣， 佔珠海清華36.75%股權。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 10 - 根據2004 年10 月22 日2004 年度公司第五次（臨時）股東大會決議及修改後公司章程規定，珠海清華申請增加註冊資本1,600 萬元人民幣，新增註冊資本由清華控股有限公司以位於珠海唐家灣鎮編號為E-1 面積為144,585.17 平方米的土地使用權作價1,600 萬元認繳。增資後註冊資本為16,600 萬元人民幣，其中
力合股份有限公司出資9,487.50 萬元人民幣，佔珠海清華57.15%股權；深圳市清華力合創業投資有限公司出資5,512.50 萬元人民幣， 佔珠海清華33.21%股權，清華控股有限公司出資1,600 萬元人民幣，佔珠海清華9.64%股權。3、股東及持股比例截止評估基準日，珠海清華科技園創業投資有限公司現有股東為
力合股份有限公司、深圳力合信息港投資發展有限公司、清華控股有限公司，註冊資本和實收資本均為166,000,000.00 元。股東及出資比例如下： 股東名稱出資額（元） 出資比例出資方式
力合股份有限公司94,875,000.00 57.15% 貨幣資金出資深圳力合信息港投資發展有限公司55,125,000.00 33.21% 貨幣資金出資清華控股有限公司16,000,000.00 9.64% 無形資產出資合計166,000,000.00 註：上述實收資本業經利安達信隆會計師事務所珠海分所審驗，分別出具了利安達驗字[2001]B-1057 號、利安達驗字[2001]B-1074 號以及利安達驗字[2005]B-1003 號驗資報告驗證。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 11 - 4、主要業務珠海清華主要負責對清華科技園（珠海）的建設和經營、風險投資和高新技術企業孵化。清華科技園（珠海）是清華大學和珠海市人民政府共同創辦的高新技術成果研究開發、技術創新、人才培養和高新技術企業孵化基地，清華科技園（珠海）佔地15.96 萬平方米，現有建築面積3.7 萬平方米的創業大樓（包括企業孵化用房、實驗室及科研開發中心、各類教室和配套的各類會議廳）、1.1 萬平方米的綜合樓和2 萬平方米的公寓樓均已投入使用。清華科技園（珠海）依託清華大學科技及人才優勢，秉承清華大學「自強不息，厚德載物」的校訓，發揚「創新、求實、嚴謹、勤奮」的清華精神， 通過機制創新、體制創新、功能創新、文化創新，建立有利於技術創新人才成長的激勵機制，營造吸引、凝聚、培養高素質人才和企業家的良好環境與氛圍，努力建設成為面向國際、國內全方位開放的、世界一流的大學科技園。珠海清華是廣東珠海地區首家風險投資公司，先後參股10 多家科技企業，累計投資近億元人民幣。參股企業有：深圳力合華清創業投資有限公司、深圳市拓邦電子科技有限公司、珠海華冠電容器有限公司、珠海力合技術研究發展有限公司、珠海力合環保有限公司、珠海華冠電子科技有限公司、深圳市力合教育有限公司、北京
數碼視訊科技股份有限公司、力合科技發展有限公司、深圳力合通信有限公司、深圳銳視清信息技術有限公司、海南東盛弘蟒業科技股份有限公司、深圳力合信息技術有限公司。其中珠海清華作為主珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 12 - 要投資者之一的深圳拓邦電子於2007 年6 月在深交所
中小板掛牌上市；公司參股的北京
數碼視訊科技股份有限公司於2010 年4 月首次公開發行股票並在創業板上市。5、近三年一期比較會計報表近三年一期資產負債表如下： 單位：人民幣萬元項目名稱2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2014-3-31 流動資產4,599.48 6,740.60 10,333.96 7,639.21 貨幣資金3,910.57 6,046.37 6,976.53 4,152.57 交易性金融資產4.68 --- --- --- 應收帳款58.60 59.51 12.64 115.22 預付帳款--- --- --- 19.20 其他應收款625.64 634.72 3,344.80 3,352.22 非流動資產36,837.96 30,423.00 29,099.51 32,375.99 可供出售金融資產17,238.77 10,821.13 8,725.20 8,168.63 長期股權投資7,860.53 8,198.36 9,372.07 9,371.52 固定資產10,992.26 10,676.46 10,294.54 10,174.94 在建工程--- --- --- 63.26 無形資產746.40 727.04 707.70 4,597.63 資產總計41,437.44 37,163.60 39,433.47 40,015.20 流動負債2,291.60 2,394.97 2,971.17 5,167.64 非流動負債3,154.31 2,019.45 1,786.24 1,676.88 負債總計5,445.91 4,414.42 4,757.41 6,844.52 實收資本16,600.00 16,600.00 16,600.00 16,600.00 其他淨資產19,391.53 16,149.18 18,076.06 16,570.69 淨資產合計35,991.53 32,749.18 34,676.06 33,170.69 近三年一期利潤表如下： 項目2011 年度2012 年度2013 年度2014 年度1-3 月份營業收入1,894.04 1,999.29 2,012.52 550.69 減：營業成本694.63 773.29 690.05 126.53 營業稅金及附加354.76 402.42 453.69 100.51 銷售費用--- --- --- --- 管理費用716.70 666.41 773.03 113.28 財務費用-61.12 -31.94 -135.47 -9.86珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 13 - 項目2011 年度2012 年度2013 年度2014 年度1-3 月份資產減值損失0.38 90.41 92.00 4.40 加：公允價值變動收益-0.06 --- --- --- 投資收益3,732.75 4,635.15 5,581.54 957.74 營業利潤3,921.37 4,733.85 5,720.75 1,173.58 加：營業外收入226.14 71.11 71.16 4.14 減：營業外支出--- --- 0.34 23.66 利潤總額4,147.51 4,804.96 5,791.58 1,154.05 減：所得稅740.76 733.90 1,366.54 289.57 淨利潤3,406.75 4,071.06 4,425.04 864.49 上述2011-2013 年數據摘自大華會計師事務所深圳分所、大華會計師事務所（ 特殊普通合夥） 深圳分所出具的大華( 深)審字[2012]625 號、大華審字[2013]010609 號、大華審字[2014]010705 號號年度無保留意見審計報告，基準日數據摘自大華會計師事務所（特殊普通合夥）深圳分所出具的大華審字[2014]010773 號無保留意見審計報告。6、執行的主要會計政策（1）財務報表的編制基礎： 本公司以持續經營為基礎，根據實際發生的交易和事項，按照《企業會計準則—基本準則》和其他各項會計準則及其他相關規定進行確認和計量，在此基礎上編制財務報表。（2）會計期間： 從公曆每年一月一日至十二月三十一日止。（3）記帳本位幣： 以人民幣為記帳本位幣。（4）存貨核算方法：取得時按實際成本計價。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 14 - （5）固定資產折舊辦法： 固定資產折舊採用年限平均法分類計提，根據固定資產類別、預計使用壽命和預計淨殘值率確定折舊率。7、適用的主要稅種和稅率及稅收優惠政策: （1）主要稅種及稅率稅種計稅依據稅率營業稅應稅收入5% 城市維護建設稅應繳流轉稅稅額7% 教育費附加應繳流轉稅稅額3% 地方教育附加應繳流轉稅稅額2% 企業所得稅應納稅所得額25% （2）享受的稅收優惠及批文珠海清華未享受稅收優惠政策。（三）委託方及委託方以外的其他評估報告使用者本項目的委託方是分別持有被評估企業57.15%和33.21%股權的股東。其他報告使用者：國有資產管理部門和法律、法規規定的與本評估目的相關的政府職能部門及相關當事人。二、評估目的為珠海清華科技園創業投資有限公司股東擬轉讓珠海清華科技園創業投資有限公司股權的需要，對珠海清華科技園創業投資有限公司股東全部權益價值進行評估，為委託方轉讓股權行為提供價值參考依據。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 15 - 三、評估對象和評估範圍（一）評估對象為珠海清華科技園創業投資有限公司的股東全部權益價值。（二）評估範圍為珠海清華科技園創業投資有限公司的全部資產與負債，具體內容如下表： 項目帳面金額（元） 流動資產76,392,114.91 可供出售金融資產81,686,330.00 長期投資93,715,196.27 固定資產101,749,422.51 在建工程632,634.98 無形資產45,976,334.50 資產總額400,152,033.17 流動負債51,676,364.14 長期負債16,768,798.88 負債總額68,445,163.02 本次納入評估範圍的全部資產與負債與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致。不存在珠海清華科技園創業投資有限公司提供評估明細表範圍外可能存在的資產及負債。（三）評估範圍內主要資產概況1、流動資產本次委估的流動資產帳面值為7,639.21 萬元，包括：貨幣資金4,152.57 萬元，應收帳款淨額115.22 萬元，其中帳面原值117.61 萬元， 減值準備2.39 萬元，預付帳款19.20 萬元，其他應收款淨額3,352.22 萬元，其中帳面原值3,357.35 萬元，減值準備5.13 萬元。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 16 - 2、可供出售金融資產截止評估基準日，可供出售金融資產帳面餘額8,168.63 萬元， 具體投資情況如下： 證券代碼證券名稱持股數量投資額（RMB元） 帳面價值投資日期經營情況002139
拓邦股份5,691,000 7,605,796.56 52,527,930.00 2001年12月14日正常經營300079
數碼視訊1,340,000 7,162,330.66 29,158,400.00 2009年8月31日正常經營合計14,768,127.22 81,686,330.00 3、長期投資截止評估基準日，長期股權投資帳面餘額9,371.52 萬元，共計11 戶，具體投資情況如下： 公司名稱投資成本帳面價值投資比例投資日期經營情況珠海華冠電子有限公司20,094,727.83 21,148,435.03 11.79% 2004 正常經營珠海華冠電容器有限公司10,400,000.00 17,983,190.74 20.00% 2002 正常經營珠海博佳冷源設備有限公司10,000,000.00 10,000,000.00 15.00% 2013 正常經營三亞力合高科創新園開發有限公司8,560,000.00 8,560,000.00 10.00% 2009 正常經營深圳力合華清創業投資有限公司5,394,988.62 5,394,988.62 14.67% 2009 正常經營珠海市司邁科技有限公司5,000,000.00 5,000,000.00 15% 2012 正常經營海南東盛弘蟒業科技股份有限公司4,800,000.00 4,800,000.00 2.88% 2009 正常經營珠海力合環保有限公司4,000,000.00 6,189,082.49 10.00% 2002 正常經營深圳力合通信有限公司4,000,000.00 4,052,303.77 20.00% 股權轉讓中深圳市力合教育有限公司2,000,000.00 10,587,195.62 20.00% 2004 正常經營深圳市力銳視清信息技術有限公司1,800,000.00 0.00 13.00% 2008 停業狀態合計93,715,196.27珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 17 - 4、不動產概況（1）總體情況： ①房屋建築物珠海清華科技園創業投資有限公司所屬的不動產為房屋建築物，房屋建築物帳面原值12,853.36 萬元，淨值9,581.34 萬元，其中： 房屋建築物共計3 項，建築面積65,182.44 平方米，主要分布在珠海市唐家灣鎮大學路101 號清華科技園內，建築物分為生活區和行政區，主要結構為混合或鋼混結構。生活區建築物為一棟宿舍樓和一棟綜合服務樓；行政區為創業大樓，分A、B 棟辦公樓；房屋建築物基本於2003 年建成。目前，除創業大樓B 棟十層用於珠海清華行政辦公外，創業大樓其餘樓層以及宿舍樓、綜合服務樓用於出租。②土地使用權為珠海清華科技園創業投資有限公司經出讓取得的國有土地使用權，用途為科研教學，共有1 宗土地，土地面積合計144,585.17 ㎡（約折合216.88 畝）。位於珠海市香洲區唐家灣鎮大學路101 號。（2）權屬狀況A、產權證登記情況： ①截止評估基準日，珠海清華科技園創業投資有限公司3 項房屋建築物均辦理了房屋所有權證，房屋所有權人均為珠海清華科技園創業投資有限公司，具體登記情況如下表： 序號建築物名稱權證幢號建築面積1 創業大樓粵房地證字第2140540 號35,695.60 2 綜合服務樓A 區粵房地證字第2140541 號10,622.99珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 18 - 序號建築物名稱權證幢號建築面積3 綜合服務樓B 區（宿舍） 粵房地證字第2140542 號18,863.85 合計65,182.44 ②土地登記情況序號房地產權證號土地使用權人用途使用權類型終止日期使用權面積(㎡) 坐落1 粵房地證字第2140540 號珠海清華科技園創業投資有限公司科研教學出讓2050 年12 月21 日144,585.17 珠海市香洲區唐家灣鎮大學路101 號2 粵房地證字第2140541 號珠海清華科技園創業投資有限公司科研教學出讓2050 年12 月21 日珠海市香洲區唐家灣鎮大學路101 號3 粵房地證字第2140542 號珠海清華科技園創業投資有限公司科研教學出讓2050 年12 月21 日珠海市香洲區唐家灣鎮大學路101 號以上房地產權證涉及的土地實際上是一整宗土地。B、房屋建築物及土地使用權抵押、質押、擔保等他項權利狀況： 委估房地產無抵押、質押、擔保等他項權利狀況。5、設備概況此次委託評估的珠海清華科技園創業投資有限公司設備類型主要為中央空調、各種規格電梯、各種電腦、空調、印表機、複印機、實驗儀器等126 項共906 臺（套）；運輸設備5 輛。（1）安裝存放地點、使用情況上述設備安放在珠海清華科技園創業投資有限公司內，設備運行狀態良好，設備維護保養情況較好。（2）設備的技術先進程度、新舊程度珠海清華科技園創業投資有限公司的設備主要購置於2003 年至2013 年，技術先進程度一般，主要為國產設備，其中大數設備已使珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 19 - 用年份較長。6、在建工程在建工程帳面值63.26 萬元，主要是珠海清華科技園二期項目前期費用。7、負債（1）流動負債5,167.64 萬元，其中應付帳款13.02 萬元、預收帳款40.16 萬元、應付職工薪酬132.08 萬元、應付股利2,000.00 萬元、應交稅費2,143.04 萬元、其他應付款839.32 萬元。（2）長期負債1,676.88 萬元，其中遞延所得稅負債1,672.96 萬元、其他非流動負債（遞延收益）3.92 萬元。四、價值類型及其定義本評估結論的價值類型為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。五、評估基準日評估基準日2014 年3 月31 日。選取上述日期為評估基準日的理由是：珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 20 - 1、根據評估目的與委託方協商確定評估基準日。主要考慮使評估基準日儘可能與評估目的實現日接近，使評估結論較合理地為評估目的服務。2、選擇會計結算日作為評估基準日，能夠較全面地反映被評估資產及負債的總體情況，便於資產清查核實等工作的開展。本次評估中所採用的取價標準是評估基準日有效的價格標準。六、評估依據（一） 經濟行為依據評估業務約定書。（二） 法律、法規依據1、《企業國有資產監督管理暫行條例》(中華人民共和國國務院令第378 號)； 2、《企業國有產權轉讓管理暫行規定》（國務院國有資產監督管理委員會第3 號令）； 3、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國有資產監督管理委員會第12 號令）； 4、《國有資產評估管理辦法施行細則》（國家國有資產管理局國資辦發(1992)36 號）； 5、《國有資產評估管理若干問題的規定》（財政部2001 年第14 號令）；6、《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 21 - 委產權[2006]274 號）； 7、《中華人民共和國企業所得稅法》（2007 年度3 月16 日修訂）； 8、《中華人民共和國公司法》（2006 年度10 月27 日修訂）； 9、《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2008 年修改）； 10、其他與評估工作相關的法律、法規和規章制度等（三） 準則依據1、《資產評估準則-基本準則》（財企（2004）20 號）； 2、《資產評估職業道德準則-基本準則》（財企（2004）20 號）； 3、《資產評估準則-評估報告》（中評協〔2011〕230 號）； 4、《資產評估準則-評估程序》（中評協〔2007〕189 號）； 5、《資產評估價值類型指導意見》（中評協〔2007〕189 號）； 6、《資產評估準則-機器設備》（中評協〔2007〕189 號）； 7、《資產評估準則-不動產》（中評協〔2007〕189 號）； 8、《資產評估準則-企業價值》（中評協〔2011〕227 號）； 9、資產評估職業道德準則—獨立性（中評協〔2012〕248 號） 10、《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（中國註冊會計師協會2003）； 11、《房地產估價規範》（GB/T50291-1999）； 12、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）； 13、《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2001）； 14、《企業會計準則-基本準則》（財政部令第33 號）； 15、《企業會計準則-應用指南》（財會〔2006〕18 號）。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 22 - 16、《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2008]218 號）； 17、《資產評估準則－無形資產》（中評協[2008]217 號）。（四） 權屬依據1、驗資報告； 2、房地產所有權證； 3、車輛行駛證； 4、主要設備製造訂貨合同或購置發票； 5、被評估單位基準日會計報表、審計報告、營業執照等； 6、與被評估單位資產的取得有關的各項合同、會計憑證、帳冊及其他有關資料； 7、其他權屬證明資料。（五） 取價依據1、《資產評估常用數據手冊（第二版》北京科學技術出版社； 2、《中國統計年鑑》分行業工業品出廠價格指數（國家統計局）；3、大華會計師事務所（特殊普通合夥）深圳分所出具的評估基準日審計報告（大華審字[2014]010773 號）； 4、評估人員查詢的市場價格信息及向主要設備製造廠商詢價資料。5、國家有關部門發布的統計資料和技術標準資料； 6、評估基準日市場有關價格信息資料； 7、與被評估單位資產的取得、使用等有關的各項合同、會計憑珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 23 - 證、帳冊及其他會計資料; 8、委託評估的各類資產和負債評估明細表； 9、經實地盤點核實後填寫的委估資產清單； 10、委託方（被評估單位）提供的其他與評估有關的資料； 11、評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料; 12、委託方（被評估單位）撰寫的《關於進行資產評估的有關事項說明》。七、評估方法（一）評估方法的選擇資產評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。進行企業價值評估，要根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件， 分析三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。1、市場法： 市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。運用市場法時，要求有充分的市場交易數據並有可比的參考企業或交易案例；要求參考企業或交易案例與被評估企業屬於同一行業、從事相同或類似的業務或受相同經濟因素影響；能夠收集參考企業或交易案例的經營和財務信息及相關資料等。考慮到我國目前的產權市場發展狀況和被評估企業的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 24 - 此次我們所評估的企業相類似的參照物及交易情況。因此我們未採用市場法進行評估。2、資產基礎法： 資產基礎法是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。本次評估的企業各項資產、負債資料齊備，滿足採用成本途徑評估的要求，故可以採用資產基礎法進行評估。即以重置各項生產要素為假設，先對評估範圍內的各單項資產運用相適宜的評估方法分別得出其評估值，累加求和後，再扣減相關負債的評估值，最後得出公司淨資產的評估值。根據被評估企業的具體情況，我們選用資產基礎法進行評估。3、收益法： 收益法是指將預期收益資本化或者折現確定評估對象價值的評估方法。收益法適用於評估成立時間比較長、有比較完整的歷史經營情況、具有穩定獲利能力、且未來收益可以合理地預測的企業。珠海清華科技園創業投資有限公司目前收益主要來源於風險投資，對清華科技園（珠海）的建設和經營收入所產生的收益佔總收益較低，由於被評估單位多數的對外股權投資佔被投資單位股權比例較低，並且不參與公司運營管理，無法確定被投資單位的投資收益。沒有穩定的獲利能力，未來收益存在不確定，難以預測未來的收益，故難以滿足採用收益法評估的基本前提。（二）資產基礎法中各類資產和負債的具體評估方法應用珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 25 - 資產基礎法具體是指將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業價值的評估方法。其中各項資產和負債的具體評估方法如下: 1、貨幣資金：活期存款按清查核實後的帳面值作為評估值， 定期存款按帳面值加上持有期利息確定評估值。2、應收款項：各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。3、可供出售金融資產：
拓邦股份、
數碼視訊均為中國證券市場（上海、深圳交易所）的上市公司，有明確的交易市價（股票價格）， 故採用市場法進行評估。評估值=評估基準日股票收盤價格×股數4、長期股權投資：被評估單位所佔長期投資單位股權比例較低，
力合股份有限公司、深圳力合信息港投資發展有限公司和珠海清華科技園創業投資有限公司提供的長期股權投資相關資料有限， 不適用資產基礎法進行評估。根據各被投資單位的具體情況，評估方法確定如下： （1）深圳力合通信有限公司，根據珠海清華科技園創業投資有限公司與深圳市順捷信息技術有限公司於2013 年10 月25 日籤訂的股權轉讓協議，珠海清華科技園創業投資有限公司將所持有的該公司20％的股權以400 萬元人民幣的價格轉讓給深圳市順捷信息技術有限公司，截止評估基準日，深圳市順捷信息技術有限公司已支付此次股權轉讓款的90%即360 萬元人民幣。評估值按已籤訂的轉讓珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 26 - 價確定。（2）三亞力合高科創新園開發有限公司，根據三亞力合高科創新園開發有限公司各股東與上海嘉鑫置業有限公司籤訂的《三亞力合高科創新園開發有限公司之股權轉讓框架協議》，三亞力合高科創新園開發有限公司所有股東將持有的100%的股權轉讓給上海嘉鑫置業有限公司，協議約定三亞力合高科創新園開發有限公司股權轉讓總對價為16,000 萬元人民幣，因此，被評估單位持有的三亞力合高科創新園開發有限公司10%股權按股權轉讓協議約定的16000 萬元乘以持股比例確定。（3）深圳市力銳視清信息技術有限公司，根據委託方與被評估單位提供的相關資料。截止評估基準日，深圳市力銳視清信息技術有限公司已停止經營且資不抵債，審計已計提了全額的長期投資減值準備，評估值按零確定。（4）珠海博佳冷源設備有限公司2013 年投資，投資時間較短， 評估值按帳面值確定。（5）海南東盛弘蟒業科技股份有限公司，被評估單位所佔股權比例較低，同時，海南東盛弘蟒業科技股份有限公司近幾年經營狀況不穩定，起伏落差較大，難以採用收益法或市場法進行評估，評估值以基準日長期股權投資單位帳面淨資產乘以股權投資比例確定。（6）深圳市力合教育有限公司，被評估單位股權比例為20%， 目前該企業經營情況良好。國內A 股基本無教育、培訓類上市公司，珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 27 - 本次評估以收益法確定長期投資單位的股東全部權益價值，然後將被投資單位股東全部權益價值評估值乘以股權比例計算確定評估值。（7）剩餘5 家長期投資公司，皆可找到相類似的可比上市公司， 本次評估以市場法確定長期投資單位的股東全部權益價值，然後將被投資單位股東全部權益價值評估值乘以股權比例計算確定評估值。5、固定資產—房屋建(構)築物（含土地）、車輛設備、電子設備及其他設備等固定資產的評估： （1）房屋建(構)築物（含土地）採用採用收益法和成本法進行評估：常見的房地產估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發法和長期趨勢法五種方法。根據估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區市場狀況的調查和對估價對象的實地勘查， 以及遵循房地產市場價格評估的確定原則，如《房地產估價規範》5.1.4 中規定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。在確定估價方法時，我們以下考慮： 1、估價對象屬於建成物業，目前使用狀況良好，從建築環保的角度，不屬於具有開發或再開發潛力，不適用於假設開發法； 2、目前房地產市場價格波動較大，不適應採用長期趨勢法； 3、估價對象位於珠海市清華科技園，目前政策下同類物業不能分割出證，並且不能出售，無法選用市場比較法；珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 28 - 4、估價對象為具有潛在收益的房地產，所在片區的租賃活動較為活躍，適用於收益法使用範圍。5、考慮到估價對象為科研辦公及其配套的宿舍、綜合樓等，建築結構、層數及使用年限明晰，可參考新建房屋的市場價格確定為其重置單價並結合估價對象的實際情況確定其成新率，然後採用成本法的計算公式計算出估價對象房屋的現狀價格，故選取重置成本法求取估價對象建築物價值。基於以上考慮，本次採用收益法和成本法進行評估。收益法，也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象未來收益求取估價對象價值的方法，具體是預測估價對象未來各期的正常淨收益，然後選用適當的資本化率將其折算到估價時點後相加來求取估價對象價值的方法。收益法是以預期原理為理論依據， 預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素，適用於有經濟收益或潛在經濟收益的房地產估價。收益法的最基本的計算公式為： .. .. . . . . ... . . ... . . . . . .n i i j j i n Y A Y Y Y A Y Y A Y A 1 1 1 2n 1 2 2 1 1 (1 ) 1 (1 )(1 ) (1 )(1 ) (1 ) V 其中：V --- 收益價格n A --- 年淨收益n Y ---報酬率n --- 收益年限珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 29 - 運用收益法估價應按下列步驟進行： . 搜集有關收入和費用的資料； . 估算潛在毛收入； . 估算有效毛收入； . 估算運營費用； . 估算淨收益； . 選用適當的資本比率； . 選用適宜的計算公式求出收益價格。重置成本法是根據估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法，具體來說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建築物折舊，然後將重新購建價格減去建築物折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值，簡稱積算價格。成本法是以生產費用價值論為理論依據，適用於房地產市場不發達，難以運用市場比較法的房地產估價，對於既無收益又很少出現買賣的公用建築也適用。成本法的基本公式為： 建築物市場價值=重置成本×成新率運用成本法估價應按下列步驟進行： 1、搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料； 2、估算重置價格或重建價格； 3、估算折舊； 4、求出積算價格。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 30 - （2）設備（車輛）的評估根據企業提供的設備明細清單，逐一進行了核對，做到帳表相符，同時通過對有關的合同、法律權屬證明及會計憑證審查核實對其權屬予以確認。在此基礎上，由工程技術人員對設備進行了必要的現場調查和核實。固定資產-電子設備及其他設備評估明細表中序號為1、2、3 的中央空調、電梯由於已經在房屋建築物合併預測其收益，上述三項設備的評估值已經包含在固定資產-房屋建築物的估值中，因此，上述三項設備不再單獨預測其收益並估值其他設備難以單獨預測其收益，同時難以收集市場交易案例， 本次採用成本法進行評估。根據設備的實際狀況分別確定設備的評估原值和相應的設備成新率，以此確定委估設備的評估價值。其計算公式為： 評估淨值=評估原值×綜合成新率①評估原值的確定A、對於車輛，車輛的重置成本由購置價、車輛購置稅和牌照費等構成。車輛購置價選取當地汽車交易市場評估基準日的最新市場報價及成交價格資料確定。根據國家相關規定，車輛購置稅為汽車售價(不含稅)的10%。重置成本＝購置價＋［購置價／(1＋17%)］×車輛購置稅率＋ 牌照費等。B、對於電子設備，電子設備價值量較小，不需要安裝（或安裝珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 31 - 由銷售商負責）以及運輸費用較低， 參照現行市場購置價格確定重置成本。C、對於少數新近購進的設備，在依據有關會計憑證核實其原購置價格的基礎上，以核實後的帳面原值作為評估原值。②綜合成新率的確定A、對於設備，通過對照設備銘牌技術參數、根據已使用年限、設計使用年限等對其實體性損耗作出大致判斷；通過查閱運行記錄、大修理記錄及現場實地勘察，與實際使用、維護人員座談等手段， 根據設備已使用年限，設備所處的工作環境、維護保養狀況和目前的實際狀況，對其實體性損耗作出修正，結合現行設備技術狀況， 綜合判斷尚可使用年限，從而對該等設備的成新率作出合理判定。B、對於車輛，根據國家的規定和車輛的實際使用狀況、使用年限和行駛裡程分別按使用年限法、行駛裡程法計算成新率，並對車輛進行必要的技術鑑定，綜合調整確定。使用年限法的計算公式是： 成新率=(1-已使用年限/經濟壽命年限)×100% 行駛裡程法的計算公式是： 成新率=(1-已行駛裡程/經濟壽命裡程)×100% 車輛的經濟壽命年限和經濟壽命裡程，根據現場勘查結果，按車輛的設計製造質量、技術檔次、維護保養水平並結合其運行特點等因素綜合確定。C、對電子設備，採用年限法確定其成新率。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 32 - ③評估值的計算評估淨值=評估原值×綜合成新率6、在建工程通過對報表、總帳、明細帳和被評估單位填制的清查明細表進行核對，並抽查憑證及檢查相關工程合同、發票或替代檢查等檢查程序，與帳面數核對一致，調查了解，具體分析款項的金額、發生時間、相關資料等，對照工程合同、發票以及資產清查明細表在現場逐項進行清查核實，在上述的基礎上，對款項真實性、完整性作出判斷，無調整事項，考慮該等在建工程為1 年內發生，故以清查核實後的帳面值作為評估值。7、無形資產①對無形資產----土地使用權根據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱「規程」），常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價係數修正法等。估價人員在認真分析所掌握的資料並進行實地查勘之後，根據估價對象土地的特點及開發項目自身的實際情況，選取剩餘法作為本次估價的基本方法。主要出於以下考慮：（1）估價對象徵地補償費用等資料較難取得，且不客觀，故不適合採用成本逼近法計算其土地使用權價值； （2）一般情況下，收益還原法適用於有收益或潛在收益的土地和建築物，但是估價對象周邊純土地出租案例極少，較難收集到能珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 33 - 客觀反映估價對象價值的租金資料，故不適宜採用收益還原法； （3）待估宗地屬於科研教學用地的剩餘用地（即二期用地）， 現為平整空地，已取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證， 已繳清土地出讓金，容積率0.94，項目一期已開發並投入使用多年， 此處評估為項目二期用地，具有投資開發潛力，預期可獲取收益， 處於待開發狀態，符合剩餘法的應用條件及適用範圍； （4）待估宗地位於珠海市香洲區清華科技園內，用途為科研教學用地，經搜集，珠海近年該類用地均以劃撥形式供地，無出讓或轉讓，無法採用市場比較法； （5）珠海市現行基準地價估價期日為2009 年7 月1 日，公布日期為2011 年8 月27 日，至估價基準日較長時間，但由於珠海市有定期公布珠海市國有建設用地使用權評估市場價格，國有用地出讓掛牌及稅收徵管都必須參考該價格體系，類似於基準地價的性質， 故本次評估可參照該價格體系，作為檢驗輔助方法評估宗地地價， 故可採用基準地價係數修正法。因此，本次土地使用權評估方法採用剩餘法和基準地價係數修正法。剩餘法是指在求取估價對象的價格時，將估價對象的預期開發完成後不動產正常交易價格基礎上扣除預計的正常房屋開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅費，以價格餘額估算待估宗地價格的一種方法。土地使用權價格=（預期開發後房地產價值-房屋開發成本-專業珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 34 - 費用-管理費用-銷售稅費-買方購地應負擔的稅費） 基準地價係數修正法：根據珠海市2013 年12 月30 日公布的《珠海市國有建設用地市場價評估項目2013 年第二次成果彙編》標準， 估價對象位於香洲區居住用地三級地段，區段編碼為JXZ025，級別樓面地價為3886 元/平方米建築面積。土地評估價格＝（土地級別地價×用途修正×期日修正×容積率修正×其他個別因素修正+開發程度修正）×使用年限修正通過上述兩種方法計算出的估價結果有一定差距，在確定最終地價結果時，我們有以下考慮： （1）剩餘法是從項目建成後房地產市場狀況和建造時的投資成本反映估價對象的地價水平，由於該項目一期已開發並使用，從而較容易預測項目建成後房地產收益狀況和建造時的投資成本，對未來房地產市場變化準確把握有一定的依據，因此，對客觀反映估價對象在房地產二級市場的投資成本和贏虧狀況能較準確的預測。（2）估價對象用途為科研教學用地，基準地價並無該地類的專門價格，將其設定為參照住宅用地的30%相對較為籠統，在反映估價對象市場價值方面稍差。綜合以上考慮，並結合兩種計算方法的結果，故採用加權平均法測算估價結果，剩餘法權重取值0.6，基準地價係數修正法權重取值0.4，即： 土地評估價格（綜合）=剩餘法的土地評估價格×0.6+基準地價係數修正法的土地評估價格×0.4珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 35 - ②對無形資產----財務軟體評估人員查閱財務軟體相關的證明資料，了解原始入帳價值的構成，攤銷的方法和期限，查閱了原始合同，評估基準日同類財務軟體的現行市價作為評估值。8、負債根據評估目的實現後的被評估單位實際需要承擔的負債項目及審計後的金額確定評估值。八、評估程序實施過程和情況（一）接受委託本公司與委託方、被評估單位協商，確定評估目的和評估對象及範圍，選定評估基準日。聽取被評估單位有關人員對企業情況及委估資產歷史和現狀的介紹，擬定評估計劃，組建評估項目組。（二）現場清查評估項目組現場後，對被評估單位填報的按審計後填報的資產清查評估明細表、歷史經營狀況和未來收益預測進行現場調查，通過詢問、函證、核對、監盤、勘察、檢查等方式，獲取評估業務需要的基礎資料， 了解評估對象現狀，關注評估對象的法律權屬。（三）評定估算評估小組根據評估業務的需要開展獨立的市場調研，收集相關的信息資料，進行必要篩選、分析、歸納和整理，並根據評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，恰當選擇評估方法；評估小組根據所選用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 36 - 成初步評估結果。（四）形成報告註冊資產評估師對初步評估結果進行綜合，同時採用多種評估方法的，對採用各種評估方法評估形成的評估結果進行綜合分析與比較，確定最終評估結論。註冊資產評估師在以上工作的基礎上編制評估報告。評估報告經本公司三級覆核，在與委託方和委託方許可的相關當事方就評估報告的有關內容進行必要的溝通後，向委託方提交正式評估報告。九、評估假設1、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件， 以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是一個有自願的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自願的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。2、持續使用假設：該假設首先設定被評估資產正處於使用狀態； 其次根據有關數據和信息，推斷這些處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。根據本次評估目的，假設納入評估範圍內的資產，均為在用續用狀態。3、無瑕疵事項、或有事項或其他事項假設：對企業存在的可能影響資產評估結論的瑕疵事項、或有事項或其他事項，如被評估單位等有關方面應評估人員要求提供而未提供，而評估人員已履行評估程序仍無珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 37 - 法獲知的情況下，視為被評估企業不存在瑕疵事項、或有事項或其他事項，評估機構及評估人員不承擔相關責任。4、資料真實、完整假設：是指由被評估單位提供的與評估相關的財務報表、會計憑證、資產清單及其他有關資料真實、完整。5、本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。6、評估範圍僅以被評估企業提供的評估申報表為準，未考慮被評估企業提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債。提醒報告的使用者，在以上評估假設變化時，本評估結果無效。十、評估結論（一）成本法評估結果1、資產帳面值為400,152,033.17 元，評估值583,687,966.41 元，增值183,535,933.24 元，增值率為45.87%； 2、負債帳面價值為68,445,163.02 元，評估值68,445,163.02 元, 評估無增減值； 3、淨資產帳面值為331,706,870.15 元，評估值為515,242,803.39 元, 增值183,535,933.24 元，增值率為55.33%。資產評估結果匯總表評估基準日：2014 年3 月31 日金額單位：人民幣萬元項目帳面值評估值增減額增減率% A B C=B-A D=C/A 流動資產7,639.21 7,657.45 18.24 0.24 可供出售金融資產8,168.63 8,168.63 --- ---珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 38 - 長期股權投資9,371.52 12,559.38 3,187.86 34.02 固定資產10,174.94 21,483.93 11,308.99 111.15 其中：建築物9,581.34 21,387.95 11,806.61 123.23 設備593.60 95.98 -497.62 -83.83 在建工程63.26 63.26 --- --- 無形資產4,597.63 8,436.14 3,838.51 83.49 資產總計40,015.20 58,368.80 18,353.60 45.87 流動負債5,167.64 5,167.64 --- --- 非流動負債1,676.88 1,676.88 --- --- 負債總計6,844.52 6,844.52 --- --- 淨資產價值33,170.68 51,524.28 18,353.60 55.33 （二）評估值增減原因分析： （1）流動資產評估增值182,386.52 元，增值率0.24%，主要系：銀行存款中定期存款利息增值以及應收款項壞帳準備評估值為零。（2）長期股權投資評估增值31,878,603.73 元，增值率34.02 %，增值原因為企業帳面值為投資成本，本次評估對長期投資單獨進行評估， 導致評估增值。（3）固定資產增值113,089,877.49 元，增值率111.15%，其中包括房屋建築物（含土地）增值118,066,108.46 元，運輸設備增值77,664.97 元，電子設備減值5,053,895.94 元；導致增值原因： 房屋建築物：增值部分主要在分攤的土地價值部分，因土地使用權取得時間較早以及政府提供優惠政策，帳面成本較低，片區內基礎配套設施不斷完善，房地產市場快速發展, 近幾年土地取得成本穩步上升， 土地市場交易活躍，造成土地價格增長較快，會計上計提了折舊，但實際上土地價值近年來有所增長，故造成增值率較大；同時，由於近年內珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 39 - 建築工程建安材料成本、人工等等物價上漲幅度較大，對建築物重置價值也有一定的影響。原值增值率低於淨值增值率主要是由於會計上計提折舊年限短於房地產估價規範中房屋建築物的使用年限，故會計上計提折舊較快。設備類資產：固定資產—電子設備及其他設備評估明細表序號1、2、3 的中央空調以及電梯的估值已經在房屋建築物的估值中包含，因此這三項資產帳面淨值合計5,126,420.59 元估值在明細表中體現為零，造成設備類資產減值，實際上並沒有減值。其他設備：企業計提折舊的年限少於設備的經濟年限，因此按照正常維護和正常使用狀態下進行設備價值評估，導致設備損耗率低於折舊率；部分設備折舊已提足，但還可以使用，評估按現狀進行，造成評估增值。（4）無形資產增值38,385,065.50 元，增值率83.49%，主要是土地使用權增值38,390,237.07 元，增值率83.54%，增值原因：因土地使用權取得時間較早以及政府提供優惠政策，帳面成本較低，片區內基礎配套設施不斷完善，房地產市場快速發展, 近幾年土地取得成本穩步上升，土地市場交易活躍，造成土地價格增長較快。評估結論：珠海清華科技園創業投資有限公司於本次評估基準日的股東全部權益價值評估值為人民幣大寫伍億壹仟伍佰貳拾肆萬貳仟捌佰元整（RMB51,524.28 萬元）。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 40 - 十一、特別事項說明本評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件以及以下特別事項說明及其對評估結論的影響。本次評估未考慮以下情況對評估結論的影響，提請報告使用者予以關注：1、珠海清華科技園創業投資有限公司評估基準日會計報表業經大華會計師事務所（特殊普通合夥）深圳分所審計，本次評估是在大華會計師事務所（特殊普通合夥）深圳分所出具的大華審字[2014]010773 號標準審計報告基礎上進行的。2、遵循相關法律、法規，評估師僅對評估對象價值進行估算並發表專業意見，對評估對象的法律權屬狀況給與必要的關注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證，本評估報告的結論僅為本次評估目的服務，不能作為確認產權的依據。3、提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性和完整性， 恰當使用評估報告是委託方和當事方的責任。本評估報告中涉及的資產狀況原始資料及相關產權證明文件、財務數據及有關資料由委託方及被評估單位提供，委託方及被評估單位對上述資料的真實性、合法性、準確性及有效性已做出書面承諾。4、我們未考慮本次評估資產諸如存在抵押、擔保等任何限制因素對評估結論的影響，未考慮被評估單位在提供資產評估明細表範圍以外可能存在的資產及負債。珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 41 - 5、對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在委託時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。6、本次評估假設被評估企業各項資產負債、歷史經營成果的取得、形成過程均符合國家有關法律法規規定，均無附帶影響其價值的權利瑕疵、負債和限制，本評估報告結論是基於上述的假設條件而估算取得。7、評估結論是萬隆（上海）資產評估有限公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執業水平和能力的影響。評估報告的使用各方應關注本報告書中所揭示的特別事項和評估報告的法律效力等內容。8、本評估結論與委估資產的帳面價值可能存在增減變動，評估報告中沒有考慮由此引起被評估單位有關納稅義務的變化對評估結論的影響。9、評估結論中不考慮控股股權或少數股權因素產生的溢價或折價， 也沒有考慮流動性因素引起的折價。以上特別事項提請報告使用者予以關注。十二、評估報告使用限制說明1、本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途。2、本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。3、評估報告的全部或者部分內容不得被摘抄、引用或披露於公開的媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定除外。4、本評估報告的使用有效期自2014年4月21日至2015年3月30日珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 42 - 止。十三、評估報告日本評估報告日：2014 年4 月21 日。十四、註冊資產評估師籤字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人籤字萬隆（上海）資產評估有限公司中國註冊資產評估師： 法定代表人： 中國註冊資產評估師： 地址：中國·上海迎勳路168 號16 樓郵編：200011 傳真：021-63766556 電話：021-63788398 二〇一四年四月二十一日珠海清華科技園創業投資有限公司股權轉讓項目資產評估報告- 43 - 附件： 除特別註明的外，其餘均為複印件1. 被評估企業評估基準日審計報告； 2. 委託方和被評估企業營業執照複印件; 3. 委託方和被評估企業承諾函; 4. 重要產權資料複印件； 5. 註冊資產評估師承諾函; 6. 資產評估機構營業執照副本複印件; 7. 資產評估機構資格證書複印件; 8. 證券期貨相關業務資格證書複印件; 9. 籤字註冊資產評估師資格證書複印件; 10. 評估明細表。
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