現在，深圳的可供開發土地越來越少，淨地在深圳處於枯竭狀態。為了滿足城市發展中的土地問題，深圳只能通過城市更新或者填海造陸來利用更多土地，有城市更新，就有回遷房。早期的回遷房是小眾需求，通常是村民自己和朋友親戚自己消化，隨著深圳的購房需求越來越多，還有限購、限貸的門檻持續提高，尤其是城市更新的數量越來越多，回遷房逐步市場化。
那麼，在深圳，什麼是回遷房？有哪些種類的交易方式？不同時期的回遷房又有哪些交易風險？
▼什麼是回遷房？
回遷房主要是指舊改棚改拆遷時，開發商徵用村民或村集體的土地，賠給回遷戶的房子統稱回遷房。回遷房的交易，通常是看好項目，跟開發商的舊改辦籤《回遷補償協議》，補償的細節都在補償協議裡面有約定。舊改籤約流程、交易流程都大同小異，不同項目的補償區別，主要體現在補償協議裡面。
▼回遷房交易流程
1. 確定購買意向，交訂金，籤約房屋轉讓協議。2. 和開發商籤約拆遷補償協議合同。3. 村委 — 街道辦 —開發商—住建部—國土局等存檔備案。4. 領取開發商拆遷補償合同。5. 每月領取開發商過渡費（季度）每月。6. 等待選房——交房。7. 辦理紅本不動產權證。
以購買時間的早晚為序，回遷房交易分為指標房交易、無證房交易和有證房交易三類：
一、回遷指標權益交易
1.什麼是回遷指標權益交易？
指買家與確定拆遷而尚未與開發商籤署回遷協議的待拆遷戶籤約，然後共同到股份公司（村委）或開發商辦理手續，再由買家直接與開發商籤署回遷協議的交易模式。由於此時老房尚未拆，新房尚未建，待拆遷戶轉讓的只是搬遷權利人身份，只是回遷房指標，故名指標房交易。
2.有什麼優勢？
不限購，不限售，一般無稅（由開發商承擔）。由於是直接與開發商籤署回遷協議，直接回遷到買家名下，所以不受購房資格限制，一般不用交稅，同時根據深圳市規土委深規土規【2018】7號文件（深圳「7.31政策」細則）第四條第二項規定，買家首次轉讓所購回遷房，不受三年禁售規定。
3.有什麼風險？
由於指標房交易最終由買家與開發商籤署回遷協議，所以從根本上避免了因拆遷戶原因導致交易無法履行的法律風險（無交易風險），但是任何交易都不可能百分百杜絕風險，此種交易避免了拆遷戶的風險，卻要面對另外兩個風險，即因部分拆遷戶不配合而導致拆遷不順利的風險和開發商資金鍊斷裂項目爛尾的風險。
4.如何預防風險？
無交易風險，有時間風險，拿房周期4-6年。預防應從兩個方面進行：
1、為防止部分拆遷戶不配合導致拆遷遙遙無期，建議鎖定一些可靠的項目進行交易，俱樂部之前推薦一些項目目前進展非常順利。比如山廈遠洋集團城市更新項目、紅朱嶺佳兆業城市更新項目、南布新村益田城市更新項目、河包圍綠海城城市更新項目、白石洲綠景城市更新項目、坪山財富城城市更新項目等等，千萬不要病急亂投醫；
2、儘量購買品牌不錯的開發商舊改項目中的回遷指標房。當然，也必須強調兩點，第一開發商倒閉等等不會影響最終拿房，但會影響拿房時間；第二釘子戶問題今年深圳城市更新法新規出臺，95%以上可以政府參與強行執行，不能讓少數人的無理要求阻擋大部分人的利益！
二、尚未出證的回遷房交易
1.什麼是尚未出證的回遷房交易？
指回遷戶已經與開發商籤署回遷協議，老房產證已註銷，需要等到辦出回遷房新證後再辦理二手交易的交易模式。
2.有什麼優勢？
可以自主決定籤約交易的具體時間，一般都在老房全部拆除之後，新房即將封頂或已經封頂之時，不會遇到拆遷不順利和項目爛尾的情況。
3.有什麼風險？
時間跨度比較長，且很多交易都在回遷戶尚未抽籤確定具體房號甚至尚無初始登記階段，交易風險最大，表現在：1、房價上漲，賣方故意違約或藉口家庭成員反對違約；2、賣方「一房多賣」、「賣後又押」等；3、債權人查封導致交易無法進行；4、沒有初始登記客觀上履行不能等。
4.如何預防風險？
1、確保自身無違約，以免被動；2、合同設定高額違約金和一旦賣方違約賠償房屋升值差價並支付買家律師費的保障性條款；3、讓賣方配偶、成年子女、父母一併在合同上簽字確認；4、先行佔有（儘量讓賣方先交房，以對抗其他債權人查封）；5、擇時起訴強制過戶：建議在初始登記之後起訴繼續履行，不能過早也不能過晚（過早起訴的，如一審法庭辯論終結前仍未初始登記，法院不會判決強制過戶，過晚起訴的可能被其他債權人起訴查封）；6、發生爭議時及時固定證據，糾紛無法自行解決時及時委託專業律師審查起訴。
三、有證房交易
1.什麼是有證房交易？
指回遷戶已經辦下來了回遷房一手產證，直接進行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房商品房交易無異，不在文本重點討論之列。
2.有什麼優勢？
現房交易，權屬清晰，交付方便。
3.有什麼風險？
同一般的二手商品房交易。
4.如何預防風險？
增加定金數額，提高違約成本；完善合同條款，防止約定不明；切斷毀約藉口，確保合同有效；縮短交易期限，儘快完成過戶；委託律師陪購，確保購房無憂。
四、總結
1、只有指標房交易才可以規避「限購令」和「限售令」，且能避免回遷戶的違約，所以成為投資客投資首選；
2、尚未出證的回遷房交易有風險，如果價格不是明顯低於周邊二手房，建議謹慎購買；
3、當然，早於回遷指標的是待拆遷房或暫時沒有拆遷概念的房，還不能與開發商籤拆遷賠償安置協議書，不建議單套購買，可以整棟購買歷史遺留。