隱瞞「兇宅」信息 花數百萬買的房子能退不? 答案來了

「老百姓掏光家底兒買個房，竟然是兇宅！能後悔不？」據了解，隨著近年來房屋買賣市場的發展，涉「兇宅」類房屋買賣合同糾紛案件屢見不鮮。

11月26日，豐臺法院召開第三期「月說新案」新聞發布會，就近期發生在北京的3起涉及房屋買賣合同糾紛進行釋法。

據豐臺法院政治部主任、新聞發言人郭俊寶介紹，「兇宅」是基於我國特定傳統背景產生的概念，隨著近年來房屋買賣市場的發展，涉兇宅類房屋買賣合同糾紛案件屢見不鮮，截至2020年9月，在中國裁判文書網輸入「兇宅」關鍵詞檢索出民事裁判文書408篇。

原房主隱瞞母親曾墜樓身亡

購房者在不知情情況下購買到「兇宅」

袁某與柴某籤訂《房屋買賣合同》，袁某以全款購買了柴某位於北京市豐臺區某房屋，雙方於2019年2月21日完成了房屋過戶登記。後袁某在裝修過程中得知，涉案房屋曾發生案外人李甲之母意外死亡事件。故訴至法院，要求撤銷購房合同，柴某返還購房款308萬元，賠償其居間服務費等費用。

柴某辯稱，其不知房屋系兇宅，否則不會加價20萬元從第三人李甲處購得此房。

李甲則表示，涉案房屋內並未發生過任何非正常死亡事件。

而法院經審理查明，李甲之母田某確係於2015年8月14日從涉案房屋墜落死亡。按照社會普通民眾的理解，涉案房屋屬於一般意義上「兇宅」。

「兇宅」會影響購房人對房屋的買受意願及房屋交易價格。袁某在訂立合同時並不知曉涉案房屋是「兇宅」，依據相關法律規定，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院予以撤銷，故袁某要求撤銷該合同的訴訟請求，於法有據，予以支持。

法官認為，該案尊重民間的善良風俗，充分考慮了社會大眾對「兇宅」的情感障礙，認定了「兇宅」系重大瑕疵，體現了善良風俗與司法裁判之間的良性互動。同時，提示交易各方要誠信交易，對經濟交往中弘揚誠實信用的道德風尚、促進社會主義市場經濟良性發展具有一定意義。

房主、中介隱瞞故意隱瞞「兇宅」實情

法官：已構成欺詐

2017年12月，張某委託中介公司提供居間服務向王某購買房屋，雙方籤訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及《補充協議》，並完成房款交付及過戶手續。隨後張某得知2016年涉案房屋內發生過非正常死亡，一名女子曾吊死在涉案房屋廁所中。

張某認為，在看房和籤約時，中介公司和王某均未向自己釋明案涉房屋內發生過非正常死亡事件，王某明知案涉房屋存在非正常死亡事件，該事實屬於重大事項，應當據實予以告知和披露，但其故意隱瞞，已構成欺詐，並使原告在違背真實意思的情況下簽訂合同，故雙方籤訂的合同應當依法撤銷，王某及中介公司應承擔相應責任。

王某辯稱，合同籤訂前三方當事人對房屋基本情況進行了確認。且自縊事件發生後，110警車等救護車輛前往救助，整個小區盡人皆知，張某的姐姐就在同樓同單元同戶型的17樓，其姐姐也多次參加交易的協商，故在合同籤訂前，張某已經知道自縊事件的發生。雙方所籤合同為政府主管機關提供的示範文本，對影響合同效力的因素均進行了約定，王某也進行了如實承諾。

中介公司辯稱，不存在隱瞞和提供虛假信息情形，張某要求公司承擔連帶責任沒有事實和法律依據。

法院經審理認為，王某在合同訂立前未向張某披露涉案房屋發生過非正常死亡事件，屬於故意隱瞞行為。王某隱瞞重要事實與張某訂立合同，構成欺詐的情況下，受欺詐當事人向人民法院請求撤銷房屋買賣合同，具有事實和法律依據，應予支持。另外，因此案訴訟標的為張某與王某之間的房屋買賣合同法律關係，故對張某與中介公司因居間合同法律關係產生的糾紛，該案不予處理。

買房第二天就聽說曾有租客在室內自殺

購房人只要賠償不想退房？

2013年安某與趙某經中介籤訂房屋買賣合同，購買趙某豐臺區某房屋，總價款153萬元。支付定金及中介費後，第二天安某聽說曾有租客在該房間內自殺身亡。為此安某向趙某詢問，趙某予以否認。後經走訪及調查得知該事確實存在。安某認為趙某存在欺詐行為，故起訴要求解除雙方所籤房屋買賣合同，要求被告雙倍返還定金10萬元，賠償中介費損失3.5萬元及房屋漲價損失11.5萬元。

法院經審理認為，民事活動應當遵循誠實信用原則。經查，涉案房屋內曾有租客自殺身亡。該信息應當為一般買受人籤約購房的考慮因素之一，故趙某在出售房屋時，應當將所知情況告知安某。趙某未履行如實告知義務，應當承擔相應責任。

現雙方均同意解除合同，法院應準予。定金為籤約雙方履約的保證，合同解除後，趙某應當將所收定金返還安某。鑑於趙某並無違約及解約意願，故安某要求雙倍返還定金，缺乏法律依據，不予支持。安某於籤約第二日即得知涉案房屋曾有租客自殺事實，雙方所籤合同就此未再繼續履行，根據合同履行情況，安某要求趙某賠償房屋漲價損失，不應予以支持。因趙某未履行如實告知義務，造成安某已支付服務佣金3.5萬元，該損失趙某應當予以賠償。

什麼樣的房屋會成為法律上的「兇宅」？

豐臺法院南苑法庭法官林丹竹介紹，司法審判實踐中「兇宅」的認定主要從死亡形式和死亡地點兩方面進行考量，「兇宅」是發生過人為非正常死亡事件的房屋，發生自然死亡的房屋不屬於「兇宅」的範圍；即使最終死亡地點並不在涉案房屋內，但非正常死亡事件與涉案房屋之間有緊密聯繫的，仍應認定為「兇宅」。

「『兇宅』一般與非正常死亡事故存在較大聯繫，雖然未影響房屋的實際使用價值，但是往往會對人們的心理感受影響巨大，從而導致房屋流轉遭受嚴重阻礙，但『一日兇宅』並不導致『終身兇宅』，其引發的心理影響具有時限性，隨著時間流逝，人們對因『兇宅』引發的消極心理影響會逐漸減弱甚至消失。」林丹竹說。

林丹竹法官還對即將施行的《民法典》中「兇宅」適用的新規則和價值理念進行了解讀，「《民法典》第一百四十七條、一百四十八條分別規定了基於重大誤解和欺詐實施的民事法律行為的救濟，根據這兩條規定，如果在不知情的情況下購買了『兇宅』，視為因重大誤解而設立的合同；而出賣方故意隱瞞『兇宅』這一重大瑕疵，屬於欺詐行為。

無論是重大誤解還是欺詐，法院都可以據此判決撤銷買賣合同。同時，《民法典》第九百六十二條也對中介的告知義務進行了規定，中介人若故意隱瞞或者提供虛假情況，也應承擔相應責任。這背後體現了公序良俗與司法裁判之間的良性互動和貫穿始終的誠實信用原則。」

誤買「兇宅」想後悔，需要滿足哪些條件？

法官解釋，解除「兇宅」買賣合同的請求權基礎，首先《合同法》第五十四條規定，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

該條文規定，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權向人民法院請求撤銷合同。而「兇宅」會嚴重影響購房人對房屋的買受意願及房屋的交易價格，當事人在訂立合同時並不知曉涉案房屋是「兇宅」，否則不會購買該房，其購買房屋的行為構成重大誤解。

需要特別注意的是，誠實信用原則是我國民法確立的基本原則之一，《合同法》第六條規定，「當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則」。在房屋買賣合同中，若作為交易標的物的房屋為法律意義上的「兇宅」，出賣人在明知該交易房屋系「兇宅」的情況下，基於誠實信用原則的要求，一般情況下應主動告知可能會對交易產生重大影響的「兇宅」情況。

特殊情況下，「兇宅」情況也可能不屬於出賣人應主動告知的內容，例如「兇宅」中非正常死亡人死亡時間與房屋買賣交易時間的間隔對出賣人是否應主動告知「兇宅」情況的判斷有影響，間隔時間超出一定合理範圍便無法歸入與訂立合同有關的重要事實，法院具體判斷後可不認定該情況屬於主動告知範圍。但是，需要注意的是，在買受人詢問該交易房屋是否存在「兇宅」情況時，出賣人仍應如實答覆。

豐臺法院調研分析發現，造成買受人不知其購買房產是「兇宅」的情況包括，出賣人、中介公司未履行告知義務；其二是中介公司審慎審查環節缺失；其三是非正常死亡發生時間距房屋交易時間較長，買受人及中介公司未審查到位。

對此，豐臺法院倡導，在訂立合同的過程中如實披露標的物的重大瑕疵，誠信履約；完善二手房交易流程，通過提前籤訂「無非正常死亡」承諾書等方式督促出賣人及中介公司如實告知買受人房屋情況；加強宣傳引導，向社會傳遞房屋買賣中此類風險的存在，引導社會主體及時審查、誠信告知，提早規避風險。同時購房人不應僅通過房主及中介口中了解房屋實際情況，也要到屬地派出所，居委會進行全面細緻的打聽。

「自古以來，家宅平安是人民對生活最美好的企盼，妥善處理房屋類買賣合同糾紛既是人民法院義不容辭的職責，又是助力人民和諧安居的社會擔當。在今後的司法審判中，豐臺法院將不斷強化和延伸審判職能，加大典型案例引導與示範作用，以公正裁判引領良好社會風尚，切實維護房屋交易市場健康穩定發展，促進社會和諧穩定。」豐臺法院政治部主任、新聞發言人郭俊寶表示。