我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，看您文章很久了～我在東莞，請教幾個問題：1、工作在寮步，現有寮步宏遠御庭山小三房一套，賣掉全款換生態園周邊鎮區大三房或四房可否？2、DY御庭山，可得現金90W左右，按掲買茶山幸福派107平或茶山美麗灣畔90平，可否？或者是有其他更好方案？3、生態園松山湖功能區重點應放在哪裡？拜託!!
回答：你好。1、寮步宏遠御庭山斜對面是光華醫院，東邊是珠三角環線高速，小區環境還可以，綠化好，自住改善可以出手置換。2、茶山幸福派周圍環境一般；茶山美麗灣畔環境要好很多，建議做主要考慮。3、放在靠近地鐵口的位置，如錦繡山河。其他可參考：東莞投資回報率高的板塊，詳見內部！
提問：您好廣叔，我家裡人這裡準備在東莞買房，有房票，準備買首套房，自住投資用，總價248w左右。家裡人住在大朗富陽路這裡，上班也在這裡。現在有兩個選項選擇1，東逸灣花園，二手房，101平，3樓。有點奇怪為什麼這麼小區周邊房價高，它不是很高，是不是和採光有關係。還是有別的特殊原因，辛苦解答。選擇2，可以等橫瀝碧桂園松湖明珠開盤嗎，這個小區怎麼樣。您推薦的二手房小區，距離比較合適的，看了一下價格就只有敏捷春天花園，但是家裡老人覺得那邊好像環境不太適應，覺得人進人出非常隨意。或者您還有其他的建議？辛苦您啦
回答：你好。1、東逸灣花園周圍小區並沒有都比它價格高，就旁邊碧桂園要新一些，同時有一定的品牌溢價。3樓，低樓層價格是相對便宜一些的，低樓層主要是採光通風視野方面不如高層。東逸灣花園總體還不錯，配套成熟，生活方便，可以考慮。2、橫瀝屬於東部產業園片區，房價還屬低洼，離城區較遠。碧桂園松湖明珠景觀配套都還行，距離常平站五六公裡，可以考慮的。具體參見內部分享！
提問：你好廣叔，目前東莞南城有套房自住，株洲經世龍城有套房想虧本處理，總價買了九十五萬，想九十萬拋售，用來在廣東投資，比較有意向投資的城市是東莞，請問東莞哪個區現在純投資潛力比較大？經世龍城的房子有沒必要現在虧本處理掉？
回答：你好，株洲，環長沙，前兩三年漲了不少，論潛力來說不如長沙，稍微弱了一些，經世龍城位置也較偏，周圍都是工業廠房居多，建議出手置換。至於買東莞哪裡，還需要計算下出手後手裡資金一共有多少。
提問：你好廣叔，坐標深圳福田，子彈160,求400-500w次新二房（首套），您建議在福田哪裡投？您說的第二梯隊皇崗，梅林，具體指的是哪個小區？皇崗的金地名津86三房590w您認為值得入手嗎？福田皇崗口岸改造，深港河套開發，皇崗中學改造對金地名津片區影響怎樣？是不是有大的增值可能？景田的擎天華庭小區二房和福田口岸的金地名津三房哪個更適合自住加投資需求入手？
回答：你好，現在看，河套片區的開發可能遠遠達不到預期。 皇崗片區的住宅更多承擔福田中心區的外溢，屬於補漲區。 這個盤在福田的競品太多，本身沒有太多亮點，不算投資的好標的。 皇崗中學是會有五個億的投資來重建校區，但是傳聞深中或者明德，就有點想多了。皇崗這一代學區非常巨大，生源也十分混雜，一個名校的分校利好也無法改變教育的基本面，帶不動這麼一大片樓盤。 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 如果考慮自住過度，可以考慮皇御苑和花好園這類流動性好的樓盤。如果考慮學位，優先福外南的雙學位，比如朗庭豪園，麗港灣等。
提問：廣叔你好，請問目前子彈65，目前未婚，深圳沙井東莞黃江兩地工作，深圳社保滿4年，月收入2W，想考慮投資東莞，後續子彈夠了，在資金夠的情況下深圳繼續買一套帶學位的。或者資金不夠就3-5年賣掉。是否建議合適？另外塘廈目前樓盤地勢不好，臨深幾個樓盤都是高壓線，墓園圍繞。直線距離都能看見。偏遠樓盤，又離深圳太遠，長安房價已經很高，個人看好黃江，2021年開通地鐵找地鐵附近的上車，求參考！
回答：你好，你的思路大體還是正確的。子彈65，當前無法上車深圳，可以先投資東莞，用資產追資產，實現風險對衝，後期也可以進行置換。黃江位於東莞南部，地處塘廈、松山湖之間。深圳「北拓」已成為深圳發展的必然趨勢，龍華的大熱就是最好的證明。再向北，由與深圳地緣性最強的鳳崗、塘廈、黃江組成的「深圳北臨深一線」佔據最有利地位。
黃江區位優勢突出，處於深圳中部發展軸延長線上，依託這個優勢黃江將成會為莞深科技創新走廊橋頭堡。在一線臨深中是比較有價值的區域。黃江對接好深圳，有可能實現彎道超車，從東莞的中等生迅速變成優等生。黃江鎮二手房熱點比較高，主要是因為黃江相對中樞的地理位置以及性價比較高，其距深圳較近 但價格與鄰近的塘廈相比差價達到5000元/平，這裡也成為了很多深圳客購買二手房的首選之地。子彈65可以選擇黃江上車，提前淘地鐵盤，等待未來利好兌現，持有幾年後再置換深圳。
提問：你好廣叔，新人首問，我在蘿崗愛特城那邊有個100方的三房，中高層，沒有貸款，剛出證，感覺自住投資都不太方便，在糾結是現在出手還是等滿兩年再出手。當初買房時沒經驗，迷迷糊糊就買了，現在挺後悔，應該有很多更好的選擇。之後想換一個蘿崗區府或老黃埔的房子。
回答：你好，您的結論：感覺自住投資都不太方便。你的感覺太對了，只可惜當時沒有這個感覺，好可惜。 不過沒關係，從現在開始就掛出去，能賣就賣出去，儘量賣出去，然後「騰龍換鳥」換出來，比如您說的老黃埔，蘿崗區府，或者到時候根據錢多少、以及您自己的需求再來考慮
提問：你好廣叔，龍華壹成中心怎麼樣？投資合適嗎？怎麼看待那個片區？謝謝。
回答：你好，壹城中心 一大片啊一大片，跟種莊稼似的，連綿不斷的一大片 （散文寫得不好，見諒） 壹城中心的問題有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，各期距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好
提問：你好廣叔，1. 深戶剛需首套，預算總價500-600，自住為主投資為輔，不考慮學位，3-5年後收入增加考慮置換。2. 工作在南山，地點在9號線深大南地鐵站附近，上班時間相對靈活不一定趕早晚高峰，目前主要靠公交地鐵出行，未來考慮購車。3. 看了您之前的推薦，根據個人能力及需求主要看了三個片區，西麗，桃源村一期三房、怡然天地居兩房，缺點是樓梯房西鄉，萬象新天三房、富通都會三房，目前了解的還不多，坂田，珠江旭景家園/陽光第五季，三房，缺點通勤偏遠，目前感覺都能符合自住基本要求，麻煩廣叔幫忙從投資角度分析一下優劣，或者有更好的推薦
回答：你好。預算500-600，這個預算樓梯房就不要考慮了，受當下年輕人嫌棄。坂田適合自住+投資，但考慮通勤距離有點遠，不算最優選。西鄉是個不錯的選擇，即有舒適3房，通勤距離不遠，該片區能很好的承接來自南山的外溢，未來保值沒問題。同時碧海的2房也可以考慮
提問：你好廣叔，我是成都的，夫妻雙方在成都，名下各一套房，我把戶口弄到深圳來可以買房嗎？會不會全國聯網了然後我辦了深圳的戶口也不能在深圳買房啊
回答：你好，不管你外地有多少套房子，只要深圳無房，就可以憑深戶購買。來深圳入戶買房的哪個外地沒有房子？
提問：廣叔好，請問沙井海岸城周邊的三個盤有帶寶安深外的可能嗎？
回答：你好，目前沒有，業主都在爭取，爭取深外寶安和寶中二外做初中的共享學區，看上面的態度了，希望博林君瑞、麗沙花都和棕櫚堡的業主們給點力，分攤一下沙井海岸城的上漲壓力。
提問：你好廣叔，個人情況：首套無貸款記錄，首付100-120，可以接受400以內的房子。工作地點羅湖招商中環附近 需求：自住兼投資，也希望能跑過趨勢，換二套房時候多點子彈。 問題：大運頤安都會中央二期兩房，寶中一房還是筍崗小三房，三者廣叔有什麼建議呢？或者在首付範圍內推薦其他樓盤嘛？ 15年來深圳，看著深圳房價飛起，好不容易靠自己存了點首付，子彈少選起來就很糾結。麻煩廣叔指點，感謝
回答：你好，頤安都會這個盤是沒什麼問題的，坐擁龍崗最核心的地段，最好的人文環境，最便利的交通。未來多條地鐵交匯，旁邊商業舉步可達，學校雖然不會加分，但是也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定沒有問題。 一直看好頤安都會，認為沒漲的原因是因為一手賣太貴。 目前外圍的幾個標杆盤，沙井、光明、觀瀾都漲了，大運的表現卻一直難盡人意。 比較看好2020的大運，交易成本下來了，標杆盤看漲！ 只不過，你在羅湖工作，考慮自住可以買。
寶中上車盤溢價太多，除非能淘到8-9折筍，否則現在的10萬單價入手，需要橫一段時間。 羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規劃為深圳未來的華爾街，筍崗是一個重點舊改區，原來的倉庫廠房是很容易推動舊改的。 筍崗板塊目前缺少大型的花園社區，嘉寶田花園距離較遠，因此目前像享福雅居、虹橋星座這樣的次新小戶型剛需盤是比較適合自住入手的，單價和總價都相對合理。但是未來發展不確定性性大，近幾年的漲幅差強人意。 這幾個板塊排序： 頤安都會>寶中>筍崗
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