疫情後，困難多；REITS前，機會來。
如何運用專業招調工具和方法，實現商業品質與NOI比翼雙飛？
一定要學杜老師的實戰招調課程
2020年11月7-8日，贏商網·贏才商學院公開課《資產增值，贏在招調——50個案例+1個全案實戰招調演練》將在成都開講，歡迎加入！
課程背景
2019年末，中國商業地產市場中大型購物中心約6000家，出現結構性飽和，中國商業地產市場供需嚴重失衡。商業地產資產證券化推出在即，流動性顯現，併購交易頻繁。「一個項目值多少錢？一個項目賺多少錢？」項目管理團隊迫切需要學習資管思維、建立資管模式，以項目資產價值為目標，實施營運期招商調整。
在瞬息萬變的商業環境下，項目歷時越久，無疑需求範圍就越難清晰定義，整體進度不確定性也越高，調整起來也愈發費力。如果不能積極地應對項目延期問題，不僅會導致整個項目成本增加、資源失衡，甚至可能面臨項目失敗、錯失市場機遇的尷尬境地。本課程旨在系統性講解商業地產全流程核心業務要點，幫助學員迅速建立商業地產底層作業系統和全流程操盤概念。
課程亮點
站在資產管理的角度，從後置財務指標與前端業務指標聯繫，從資產估值方式拆解到20個核心業務指標分析，結合近百個案例和詳實數據：
指導學員掌握購物中心資產管理核心要務——資產估值方法、通過NOI測算制定租賃決策文件、通過專業經營評審測算新合同期租金漲幅。
提供一系列工具包，幫助學員掌握招調全流程步驟專業實戰方法——市場調研、SWOT分析與商業定位提煉、商鋪租金分解、業態規劃、動線規劃、鋪位切分、品牌落位、租戶組合、租金談判、物業調改等。
介紹實用的招調管理制度案例，包括意向書模板、合同模板、合同管理、招調管控制度等。
適合人群
涉足商業的房地產開發公司中高管；商業管理公司、資產管理公司中高管和一線骨幹
主講老師
杜老師 贏才商學院資深商業顧問
擁有 26年商業經驗（奢侈品/潮流百貨從業經驗19年，SHOPPING MALL從業經驗7年），其中：10 年總經理經驗、3 年區域總經理經驗。杜老師是商業人才培養專家，已經培養出 8 位下屬走上 SHOPPING MALL 總經理崗位、16位下屬走上副總、總監崗位。
· CCIM國際註冊商業房地產投資師（發證機構：國際註冊商業房地產投資師協會）
· 贏商網&贏才商學院特聘商業地產培訓諮詢專家
· 香港新鴻基、瑞安新天地、世茂集團、招商蛇口等標杆企業商業地產課程授課導師
職業經歷：
1、2003-2006年，任高端百貨-常州購物中心招商營運副總。3年時間完成DIOR、LANCOME、ESTTELAUDER、CHANEL等高化、POLO RALPH LAUREN、AQUASCUTUM、PAUL&SHARK、HUGO BOSS等服裝和歐米茄、卡地亞等名表招商，為後期國際一線奢侈品牌陸續進駐打下堅實基礎。
2、2007-2011年，任常州百貨大樓總經理。將一家「年過半百」的老百貨店一舉打造成長三角地區聞名、全城年輕人購物首選的年輕潮流百貨店，建面3萬㎡，年銷售6億。
3、2011年3月到2016年2月，萬達集團，歷任廣場總經理、區域公司總經理。負責全程籌建、運營了兩家萬達廣場，商業總面積35萬㎡。其中新北萬達廣場達成按時、滿鋪開業。開業後，新北萬達廣場成為常州市人氣最旺的時尚標杆購物中心，綜合績效始終位於萬達三線城市前列；2014年租賃決策到期招調實現租金增長38.5%。
4、2016年3-10月 江蘇九洲集團。負責九洲新世界廣場的資產管理。8個月內，消滅12000㎡空鋪，將出租率從76%提升至96%，帶領廣場迅速擺脫動蕩，走出培育期，步入成長期。
課程大綱
第一部分 REITS前必學資產管理邏輯和運營模式
1、資產價值——資產估值、保值、增值的計算公式和原理【重要】
4、資管模式——輕資產、重資產、中資產等資產管理模式的底層邏輯
5、資產調改的時間點和目的
第二部分 NOI+KPI+招調租賃決策
NOI+KPI——圍繞NOI的KPI考核
4大核心業務職能的責任界面
4大核心業務職能的營運期KPI指標是哪些？
關鍵KPI指標計算方法
招調租賃決策文件關鍵點
租決文件編制思路
租決文件10大要點，其中：
規定租賃面積取值
選擇合適的收益模式【重要】
首期租金單價測算方法【重要】
第三部分 專業定位步驟和工具包【重要】
專業定位8步：
分析區域——解讀區域市場供求數據的方法
界定商圈——界定一級二級三級商圈的專業方法
獲取競品情報——競品4類情報
偵破商戶關係
SWOT分析——項目的優勢、劣勢、機會、威脅如何準確找到？
定位關鍵詞取捨——8個方向
SLOGON提煉
經營策略——通過SWOT分析得出四大策略——揚長、避短、轉機、防範
#本部分綜合大案例——在課程提供的市調信息基礎上，準確找到某項目的SWOT，推導4大策略和項目定位、SLOGON
#包含工具包（6個實用工具）：商圈界定法+4類競品情報+商戶開店調查表+SWOT分析法+定位關鍵詞取捨法+SLOGON提煉法
第四部分 專業招商方法【重要】
品牌庫
品牌庫如何建立？——6個方法
如何及時獲知有價值的商源信息？——6個思路
#案例：創新業態考察清單——64個品牌（品類、所在項目、開業時間、租賃面積、重點拓展區域）
業態規劃
業態結構——凱德、大悅城、龍湖等55個購物中心業態結構調研報告
客流動線
#水平動線常見形態和布局思路【10個案例】
#垂直動線常見形態和布局思路連帶消費【2個案例】
次動線主題街區需要注意4項要點
鋪位切分
主次力店切鋪原則
小商鋪切鋪原則
鋪位編號的專業方法
租金分解和報價
區分冷鋪、熱鋪6大要素
#租金分解5大原則【2個案例】
租金報價3大紀律
品牌落位和租戶組合
#「不錯的」落位原則——6匹配【各業態案例詳解】
租戶組合注意4點
物業調改
#掌握特殊業態物業條件基本需求【4個案例】
#與招調同步的物業調改重要性【1個案例】
#計算：物業調改投入產出可行性【1個案例】
第五部分 疫情後租賃談判技巧【重要】
【疫情前，講故事招商；疫情後，算帳招商】
了解租戶——租戶盈利指標和計算公式
#先算後談——租戶盈利能力模擬測算【案例】
租賃談判技巧【3個案例】
（1）價格錨點法
（2）三贏談判法
（3）大面積冷區商鋪招商6招
租賃談判流程——6步定局
第六部分 經營評審【重要】
主要解決以下問題——下一個合同期，業態、品類、租戶組合如何調？商業品質如何提升？租金能不能漲？漲多少？
主力店經營分析
步行街各業態經營分析
找到主要經營問題和招調方向
#課堂討論——根據提供的案例材料，思考：招調前經營評審重要性？需要哪些必要數據、信息？經營評審要點？
討論以下問題並解釋決策依據：
1、整體招調方向（租戶組合、商業品質）？2、主次力店如何調？3、哪些品類可以組團式區域化布局？4、哪些品牌要淘汰？5、哪些品類要普遍縮減單個商鋪面積？
第七部分 租賃合同和招調管理制度
一、意向書和意向金【案例】
二、合同管理【案例】
1、合同轉籤；2、檔案管理；3、印章管理；4、租費收繳；
三、招調管理
1、品牌庫管理；2、招商準備；3、招商實施。
主辦單位
贏才商學院系贏商旗下專注培訓、學習交流的服務品牌，創立於 2004 年，通過整合商業地產行業及零售品牌資源，促進行業發展與交流，旨在為企業\個人提供系統的專業培訓與知識輸出服務，幫助企業\個人提升專業能力、 打造強勢優勢。產品及合作內容包含： 線下公開課、企業內訓、線上課程 、定製服務、商業考察、商業總裁班等。
諮詢電話：020-37128276、13632218871（同微信）
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