「公寓」兩個字在天津可是相當敏感和迷惑。
敏感是因為有的人對公寓的刻板印象：沒錢不買公寓，有錢更不買公寓。產權時間短，不靠譜，周圍住戶太雜太亂……沒有一點正經房子的樣子。
迷惑是因為有的住宅帶著公寓的名字或者長得像公寓，但是人家是正兒八經的住宅。比如紅橋區的「天驕公寓」、和平區神盤「誠基中心」，一個「名字像公寓」，一個「長得像公寓」，結果都是70年產權的住宅。
在天津，有的公寓能上學，有的公寓能落戶，作用堪比住宅。有的公寓，也就只是個公寓，可能最後還落個被拆的結局。
是不是已經迷糊了？這還不算什麼，看下圖
簡單總結，天津的公寓主要分為酒店式公寓，城市型公寓，居住型公寓。
其中居住型公寓和住宅極為相似。除了產權有差別，住宅享有的權利，居住型公寓基本也有。稅費相同，民水民電、可落戶可上學，但同時也限購。
酒店式公寓和城市型公寓在稅費方面大部分是一致的。區別在於城市型公寓是民水民電有燃氣，更重要一點是可落戶。不過目前城市型公寓只有「新八大裡」，屬於特批型，「只此一家」。
一個公寓類產品都能分三種，是不是已經信息量爆炸腦子不夠用了！如果沒研究透徹只因為「地段好總價低」的噱頭就盲目上車，那可就要小心了。
畢竟，公寓有些不得不說的「坑」
1.最直觀的，土地使用年限短。
市面上絕大多數公寓都是商業產權，土地使用權為40年。使用時間從開發商拿地開始，所以很有可能當我們真正拿到新房的時候，使用權期限已經過去了好幾年。比如一個項目2010年拿的地，如果40年產權，那麼到今年就只剩30年可以居住。後期會面臨一個續期問題：住宅類目前是自動續期，而公寓類的還未有具體說明。
就像河西區有個名字很「中二」的公寓叫津門少年強，產權50年，由寫字樓轉變而來，拋去之前「浪費」的時間，它的「生命」還有34年。雖然身處河西腹地，但是後期如果轉手不得不面對產權「臨期」的問題。
2.自住角度：公寓容積率高，居住密度大，得房率不高。
公寓由於一梯十幾戶，公攤面積較大，從而得房率會比一般住宅要低不少。而且商業產權的公寓可以作辦公用途，如果鄰居是很多商戶，人來人往，可能居住起來會有些不方便，後期還可能也會影響轉讓價值。看看「君臨天下」和「如意大廈」的現狀，就懂了。
3.投資角度：各種稅費高，小心竹籃打水一場空。
從貸款方面，相比住宅的3成首付可貸30年，普通公寓則需要首付5成且貸款年限一般最高10年，不能用公積金，這對自身資金要求較嚴苛。另外稅費這一塊也是不小的支出，費用一般佔到交易額的10%-20%。所以想投資等升值的需要慎重考慮了，很可能後期稅費分分鐘抵了升值的錢，沒準兒「白玩兒」。
4.生活成本高。
民水民電vs商水商電，物業費偏高，這就不用多說了吧。拿水費舉例，居民用水4.9元/立方米，非居民類7.9元/立方米，公寓直接是住宅水費的2倍，無形中增加了很多生活成本。
5.戶口和學區，別輕信承諾。
現在天津市面上公寓產品所說的落戶，並不是直接落戶，而是外地購房者取得天津集體戶口以後，可以把戶口平遷到房子上。有一點需要注意，如果購買二手公寓，必須賣家戶口遷出，買家才能遷入。所以涉及子女落戶上學問題的話，需要把控好進度。
都說天津人「嫌棄」公寓，但是關於上學的問題，也得多看兩眼。
天津大部分公寓不納入學區劃片範疇，只能由區域統籌入學，這個統籌遵從就近原則。就算是同小區的住宅和公寓，也是不同權。住宅能上重點學校，公寓只能統籌入學。
就像三年前新八大裡公寓的上學問題，開發商對外宣傳和承諾讓業主本以為會和住宅同權都上重點學校師大二附小，結果官方回復猶如「一盆冷水」潑下來，直接引發業主維權。
但是個別居住型公寓，在與周邊優質學校籤署相關協議後，可以為業主提供一個對口入學資格，比如翰林公館、中交海河公館，但這類產品就比較稀缺，單價也比較高，最重要的是需仔細確認相關文件。
還有一個複雜之處就是公寓學籍的使用次數，有的公寓是一次性學籍，有的是六年一循環。沒有統一規定，令人頭大。如果交易二手公寓考慮上學問題，特別是重點小學，一定要確定好房子的學籍使用情況，切記切記。
6.升值跑不過住宅。
從貝殼二手房上看，同在王頂堤區域的公寓和住宅情況。塞納公館均價17953元/平米。周圍二手房的均價，都在2.7w以上……
塞納公館2010年開盤，2015年均價20000元/平米左右，今年二手房均價大致在18000元/平米左右，十年時間可以說是「紋絲不動」。
順著地圖往南走，賓悅橋旁邊的中海御湖翰苑，2009年開盤，價格大致在8000元/平米，今年二手房均價在18313元/平米，漲幅大致在125%。
這明顯的差距，十年錯付心痛誰人知……
十年前，有的人可能會貸款買了環城四區的房，現在而立之年，小孩上學，還能賣掉，高比例首付個市區的學區房，再過十年，學區房賣掉再換個環境好的合院別墅去養老，一步一個腳印；有的人，十年前買的是公寓，十年後還依舊是公寓……
甘蔗沒有兩頭甜，無數經驗表明，公寓很難與住宅同權，投資價值也不等同於住宅，總的來說是非常有「特點」一類產品，無論是作為自住替代還是落戶上學投資，要「算清」投入和收穫到底成不成正比，購買後能給自己帶來何種收益，後期如何保證穩定增值等等。
最後願大家在買房的道路上不踩「坑」！