提起公寓，很多人的第一反應就是不要碰！
網絡上，「公寓這個大坑，千萬不要跳」、「你要買公寓我可要給你潑冷水了」，「我為什麼不同意你投資公寓？」的稿件比比皆是，似乎公寓已然成為眾矢之的，人人得而避之。
然，市場上公寓真的那麼不受待見嘛？
前一段，鄭州二七區某項目公寓開盤即空！說好的「坑」，怎麼還有那麼多人「搶」著買？
真香了！
從獲取到的信息來看，當日樓盤開盤即空，是因為價格較低，但價格低就不是坑就能買了嗎？公寓之所以不被叫好，其實更多的是因為一些令人窒息的特質。
可謂是居住氛圍差，投資有風險！
01
有哪些令人窒息的特質呢？一起來看一下：
1、公寓居住氛圍差；如市面上常見的普通公寓，裡面居住人員魚龍混雜，房間的隔壁可能是一家公司，或者賓館；而且，公寓梯戶比較高，住戶多，電梯少，碰巧趕上早、晚高峰，可能等電梯的時間會讓人心生崩潰之感。
2、居住成本高；公寓的物業費、水電費相比住宅要貴，居住成本較高。
3、公寓的底子不「好」；公寓並沒有法律的保障，國內地產法是不存在的，從本質上來劃分只有住宅和商用。市面上的公寓土地屬性是商服用地，現在許多城市都在跟進『商住禁令』，雖然鄭州還未實施，但仍讓人擔憂。
4、公寓不好出手；這也是它最大的硬傷，公寓的稅費太高。對於剛買的公寓，假如你想出手，那是穩賠不賺的。
那麼稅費都有哪些，有多高呢？一起感受一下:
1、增值稅：成交額*5.5%2、印花稅：成交價0.05%。3、土地增值稅：增值差額的30%-60%4、個人所得稅：增值差額*20%
我們以30萬元購買一套公寓為例，當你40萬元轉手，看似收益為10萬元，但是要交多少稅呢？（這裡增值稅以最低的30%計算）
（40萬-30萬）*5.5%+40萬*0.05%+10萬*30%+10萬*20%=55700
可以看出，投資30萬的房子，增值10萬，實際收益可能僅為4.5萬元不到，加上通貨膨脹、購房的貸款利息，更不說公寓多少年能漲這麼多了，還不夠你瞎折騰的。
所以一般而說，通過轉手出售所獲收益較低，不太理想，那麼公寓長期持有靠租金來獲得收益可靠嘛？
02
首先，我們來看一個問題來，公寓租得出去嗎？
這是克而瑞從近兩年鄭州交付典型公寓項目，了解到的目前租金情況計算的回報率，一起看一下:
（註：數據來源於克而瑞）
據調研了解，近一年以來，交房公寓項目整體的租金回報率基本在4-5%之間，雖然整體租金回報率一般，但也可以看出，也不是完全租不了，還是要看選擇什麼樣的樓盤。
對此，小編對鄭州主城區南、西、北三大區域的熱門公寓進行了探訪（友情提示：下期探盤歸來會針對東區公寓進行深度解析，一起期待吧~），一起來看看目前各個區域公寓，供大家參考。
1
北區
（區域實景圖）
此次北區探盤主要圍繞宜家商圈以及金水北，金水區是鄭州GDP最強區域、政治、文化、經濟的中心、多個政府機關單位駐地、多個大型商場片區全輻射、集結了鄭州第一批富人、醫療和教育是其他新區可望不可即的，算是人口聚集區。
（北區熱門公寓樓盤分布圖）
（北區熱門在售公寓樓盤一覽，註：數據僅供參考）
如圖，可以看出片區內公寓分布較為分散，區域內地鐵較多，不過實地探盤可以看到其實真正地鐵口的盤並不多，如恆祥百悅城、華爾中心、中原大觀星光IN等都比較遠，也沒什麼可圈可點的商業，優勢其實並不明顯。
名門天境均價18000元/㎡，但是售樓處有返租政策，整體優惠下來均價14000元/㎡，比較符合區域的平均值；名門翠園則在地鐵和商業環境配套上不錯，周邊還有市政公園，環境不錯；和昌瓏悅緊鄰宜家，算是一個優勢，但是房屋得房率偏低。
從探訪來看，金水區整個區域公寓價格都有所下調，現在都會給出各種優惠，激勵購房者購買。
值得一提的是，雖然區域人流量較大，但是金水區「老破小」較多，他們的租金也更為便宜，這對於公寓未來出租來說也是一個極大的挑戰。
2
西區
（區域實景圖）
西區中原老城幾乎沒什麼品牌公寓房源，常西湖新區目前又大多真空地帶，此次主要去高新老城探訪。
由於東區工作北區居住的原因，幾乎沒去過西邊，到那的第一反應，竟然這麼多小藍車，雖然已在三環外位置較遠，但是目前整個區域的成熟度遠遠高過南區和同為西邊的常西湖新區，是三環外少有的單車供應地。
（區域實景圖）
而且高新老城教育資源豐厚，鄭大、河工大、輕院等鄭州多所重點大學，以及外國語中學、鄭州大學附屬小學、鄭州中學等多所中小學；加上3000多家的各類企業，緊鄰雙湖科技城，未來人流量肯定不少；商業上，公園茂已正式營業，高新萬達也已在建設中，商業氛圍將越來越好。
（西區高新老城熱門公寓樓盤分布圖）
（西區熱門在售公寓樓盤一覽，註：數據僅供參考）
高新老城現在社區發展較為成熟，環境真心不錯，整個區域看起來比較乾淨整潔，區域目前只有地鐵一號線，輻射範圍較窄，如保利文化廣場、玉蘭先禾、錢隆公館這些距離地鐵都比較遠，不過區域內BRT較多，出行還算便利。朗悅公園道1號其自建商業街，臨近外國語學校和鄭大附小，佔據更大優勢。
不過區域內待投入使用的安置房也並不少，未來也會搶佔一部分租賃市場。
3
南區
（區域實景圖）
二七區、管城區目前來說集中的商務區比較少，高校資源幾乎沒有，南三環現在還很荒，各種配套都不完善，就業機會少，租客就少。管城好在還有2/5號線穿過，二七區只有航海路沿線能享受到五號線，其他大部分地方目前是沒有地鐵的。
（南區熱門公寓樓盤分布圖）
（南區熱門在售公寓樓盤一覽，註：數據僅供參考）
南區的公寓價格整體下調，以三環內的鑫苑國際新城還是綠都瀾灣為例，這兩個在區域內住宅售價極好的樓盤，公寓也降價了，二七區大多數公寓目前沒有地鐵商業加持，也是一個接一個降價，其中二環的嘉業已經賣到7字頭，價格算是區域最低了。
對公寓來說，承接高端商務區和商業區的居住需求，比承接大規模的勞動密集型崗位產生的居住需求，而南區是缺乏高端商務區和商業區的，缺乏優質的租客群體，而且區域整體發展也比較緩慢，現在三環到四環之間還存在大面積真空地帶，租金能否上去還是個問題。
而且，南三環附近的幾個項目，鑫苑國際新城、綠都瀾灣、永威城等，都有一定體量的安置房，等這些安置房交房之後，也將會是公寓出租的最大競爭對手。
總而言之，鄭州公寓項目遍地開花，各區整體呈現為供大於求，短時間內公寓的增值空間令人堪憂！
而且現在還有做精品公寓或者酒店，這些房子成體量、有資金、有資源，個人租戶贏面也比較小。
03
但假如你資金實在不多，實在想買公寓，不管是想投資或者自住過渡，一定要好好考慮以下幾點：
1.地段；位置很重要，能不能享受到足夠的人口紅利？能不能到來長期穩定的租房群體？簡而言之，就是附近有沒有辦公區、商業區、學校等，可以吸納人口聚集，出租率才會得以保障。
2.地鐵；公寓租客主要依賴公共運輸出行，地鐵尤為重要，注意地鐵一定是在地鐵口500米以內的，人流量必然不會少，這都是未來潛在租客，交通方便，租金自然不會太低。
3.配套；明白你的房子是租給誰的，誰願意買帳？交通便捷可以將成熟片區的人群外溢過來，如，公寓附近配套有餐飲、健身房、購物中心、電影院等，都會為房子加分。
總而言之，鄭州公寓庫存量大，且大多數產品同質化嚴重，所以在選擇時，注重選擇高附加值的產品。而且如果一定要買，一定要做好長線投資的準備，選擇產品的時候，要多對比，考慮地段、交通、配套、品牌等，選擇合適的產品。
最後，用置業顧問告訴我一句話，對想要投資公寓的人說：
投資嘛有賺有賠，一定要放平心態。
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文章來源：樂居買房