◎作者 | 逍道一◎來源 | 智谷趨勢（zgtrend）
到現在啥也沒有！
這是很多人苦等深圳40周年大禮包落空後的心情。
不過，深圳樓市卻迎來了另一種形式的驚喜，或許意味著新的變局。
8月28日，深圳市住建局局長明確提出要學習新加坡模式，力爭未來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
這也是繼「7·15」最嚴調控一個半月後，深圳向樓市出的第二個大招。
眾所周知，深圳樓市香港化趨勢一直很明顯，也一直被警惕。
在特區40周年之際，拋棄香港模式，深圳官方定調，將以新加坡為師，是否意味著一個樓市新時代的開啟？
其中意味，值得深究。
深圳的房價，能下降嗎？
今天的深圳，住房現實很殘酷。
深圳全市住房累計數量是1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線。
其中，城中村佔深圳住房面積的54%左右，容納了超過70%的居民。
而新加坡是什麼樣子呢？
從上世紀60年代起開始推行組屋(政府提供的公共房屋)制度以來，新加坡已有超過85%的公民居住於組屋中，比深圳60%的目標還高出25個百分點。
其實，「新加坡模式」與「香港模式」之爭，從來就是偽命題。
深圳想學的從來就是新加坡，壓根不是香港。
雖然深圳崛起，得益於毗鄰香港的優勢，早年大量港資湧入，形成了城市騰飛的基礎。
但近十幾年，隨著深圳騰龍換鳥、產業升級，已在局部領域實現了科技驅動。這幾年網際網路革命深入普及後，深圳更是一飛沖天、笑傲江湖。
這些都是香港沒有走過的路。
哪怕香港保持了金融、航運等高端服務業的壟斷，但在今天的深圳面前，香港的產業結構還是相當傳統。
說白了，深圳和香港除了挨著近、房價高，沒有太多相似性。
而且，香港房價高，新加坡房價也絕對不親民。
世邦魏理仕發布的《2020全球生活報告》顯示，香港、新加坡、深圳住宅價格排名分別高居全球第1、第3、第5。
事實上，全世界令人豔羨的金融中心和國際大都市，哪座不是高房價？
這些發達城市有著相同的循環：房價抬高金融資產-金融資產為國際貿易帶來投融資-國際貿易促進航運-金融、貿易、航運創富後為科技提供融資來源。
智本社清和社長認為：房產和土地是金融體系的支柱，是融資最重要的抵押。世界天量金融資產都是建立在房地產的基石之上，經過層層加槓桿、證券化而形成的。
房地產的估值，決定了城市金融水平的起跑線。
既然房價水平半斤八兩，新加坡和香港居住幸福感的分野到底在哪裡？
其實，深圳和新加坡很像。
除了面積小、人口密度大之外，在科技、航運、貿易、金融、房地產這5個板塊的態勢都非常像新加坡。
但是「房價-金融-航運科技」這個看似完美的循環，存在一個巨大的漏洞。
那就是：房價一旦被抬高，人才該如何在城市裡立足？
新加坡的可貴之處就在於為這個循環的BUG，打了一個補丁。
早在1960年，新加坡政府推出了組屋制度，開始持續大規模建設組屋。
到了上世紀80年代，組屋覆蓋率高達80%；2008年，覆蓋率達到85%，無限接近「居者有其屋」。
這方面香港不是沒有努力，但新加坡組屋與香港公屋的最的區別在於，組屋不僅是出租還可以出售，保障的不僅僅是居住權，更是以低價給公民以物權和獲得感。
這也是新加坡組屋制度的精髓。
這有點像中國曾經的經濟適用房(只是相似但不完全相同)，但新加坡組屋覆蓋更廣、品質更高、政策細節更完善。
為了不讓從「來了就是深圳人」淪為「有房才是深圳人」，深圳已經做了很多努力：
2018年6月，深圳推出了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》：
計劃深圳人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比重，提升到新增住房供應總量的60%左右，其總量到2035年不少於100萬套。
可是考慮到深圳實際管理人口突破2000萬，其中租房一族約佔1600萬。
有估算2035年深圳租房一族將突破2000萬，100萬套保障房最多解決300萬人的居住難題。其15%的覆蓋率不僅低於新加坡，甚至遠低於香港的50%。
哪怕再難，深圳還是開始了籌備。
從日前披露的數據看，深圳今年房地產開工量是1200萬平方米，過去10年最高峰在2013年也才913萬平方米。今年是過去開工數的2倍多，目的就是補齊供給不平衡的短板。
新加坡模式雖好，但它並非一個新命題。不僅深圳，其實全國都學過。
除了組屋制度，新加坡樓市還有另一項重要制度——中央公積金制度。中國早在上世紀90年代就已經引進了這項制度。
但公積金效果不明顯，近年一度還引發存廢之爭。
組屋制度看上去更美，複製起來難度也更高。新加坡是城市，也是國家，這決定了新加坡人口準入的門檻。城市(國家)在保障了大多數國民的居住後，基本就只需要對現有系統做一些查漏補缺。
每天有大約1000架次航班，8個火車站，3000輛以上的大巴車，為深圳帶來數十萬的人口流動。直到去年，深圳還擁有超過30萬的人口淨增長。
另一方面，每年還有相當多的人離開深圳。深圳想「居者有其屋」，有人想「蹭套房就走」咋辦？
劉德科打過一個比方：
在一個教室裡給人發麵包，如果教室的門關上，麵包是很好發的。如果教室大門敞開，人員進進出出，麵包永遠是不夠發的。新加坡就是那個關了門的教室，深圳就是那個大門敞開的教室。中國有無數個大門敞開的教室。麵包怎麼發得好呢？
看來深圳是成不了新加坡的，但它未必會滑向香港。
因為深圳身後，是中國經濟最活躍的頭部區域——粵港澳大灣區。
誠然，深圳較高的房價，會無可避免擠走一些產業，連華為都將部分業務搬到松山湖。
但整個大灣區充足的土地供應和產業協同，保證了核心產業還能留在這個城市群內。除港澳外，大灣區其它城市與深圳不存在制度藩籬。
整個大灣區的協同進步，將為深圳提供源源不斷的動力與活力。
比如廣深科技走廊不僅將深圳高新區與東莞松山湖相連，它最終會連到黃埔。如今黃埔已成為廣州IAB(新一代信息技術、人工智慧、生物醫藥)產業發展的主力軍和主戰場，大有成為第二個南山區的架勢。
再比如深中通道開建、深珠通道規劃，將深圳的輻射範圍擴展到珠江口西岸。憑藉在科教資源、航空產業、鄰近澳門等方面的優勢，珠海能夠形成與深圳的有效互補。
而珠江口西岸沒見土地瓶頸，這將為深圳拓展出相當大的想像空間。
隨著大灣區交通連接的豐富、產業聯動的深入，整個區域都將成為一個「市」。而這個「市」，對全域都是建城區的深圳而言，無疑是及時雨和最大的王炸。
縱觀世界，每一個成功的國家，無疑都找到了適合本國國情的房地產長效機制，比如新加坡大力推動完整產權的組屋讓商品房失去投機價值。
但新加坡模式終究無法生搬硬套，這需要深圳殺出一條路，就像它當年摸石頭過河為中國探索改革開放的經驗一樣。
旺角黃漢城在微博中提出「深圳夢」的概念。他認為深圳夢其實就是美國夢的中國版本，這其中又分為兩個層次：
普通人通過打拼就能實現階層躍升，當年深圳確實做到了。深圳早年是一張白紙，沒有階層固化和裙帶關係一說，很多人來深圳闖蕩，最終實現財富自由。人們心懷希望來到深圳，讓整座城市瀰漫著矽谷的氣息，這是精神層面的深圳夢。
還有一個是身體安放層面，每一個來深圳的人有沒有可能賺得屬於自己的房子和天地？學習新加坡模式挺好，可以看做是深圳在走向香港化的過程中懸崖勒馬。但如何實現呢？
黃漢城強調：2001年小布希上臺後，也提出過讓每一個普通人住上自己的房子，這被視為美國夢的組成部分。結果美國政府大力資助房利美和房地美，給窮人放貸。付不上首付？沒關係，月供總付得起吧。大量次級貸款證券化後，滲透整個金融體系。最後泡沫被戳破，全球金融危機爆發。美國夢的第二個層面好心辦壞事，搞得一地雞毛，最終全球都在為「美國夢」埋單。
看來深圳需要做的還很多很多。
而她需要邁過的這道坎，又何嘗不是這個宏大時代的隱喻？
參考資料：
《深圳怎麼了？》智本社
《深圳樓市：向左香港，向右新加坡》智本社
《深圳學習新加坡，樓市何去何從？》房東經濟學
《不要再一次掉進新加坡的陷阱裡。》德科地產頻道