對於領地而言，這次上市最大的意義，或許便是為目前項目建設輸血。因為領地的傳統融資渠道過於窄小。若不進行上市開闢新融資渠道，考慮到目前其負債情況，許多項目或將陷入停擺。
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「小河彎彎向南流，流到香江去看一看。」
羅大佑在1997年為香港回歸創作的《東方之珠》，歌詞寫盡滄海桑田，不管是胸膛蒼涼，還是海風吹拂了五千年。
從2018年起，這首歌簡直可以用作內地房企赴港上市的主題曲：港股市場，心頭之珠。
在A股基本實質上向房地產企業閉門謝客、融資監管持續高壓和「房住不炒」的調控大勢裡，審核相對寬鬆、成功率相對較高的港股市場，已經成為內地房企IPO的首選之地。或者說，唯一。
走，去香港上市！
自2018年3月弘陽地產上市成功後，內地中小型房企已經上演或者正在一波港股IPO「搶灘登陸」熱潮。
畢竟時間不等人，哪怕是流血登陸。
事實上，從2019年開始，赴港上市的窗口期已漸趨關閉，上市環境並不如想像中樂觀，房企很多時候不得不選擇「折價」，讓渡更多利益來吸引市場。而今年，海外融資環境大概率會惡化，港股新股發行及發債市場環境甚至會變得更差。
《東方之珠》裡有一句歌詞，每一滴淚珠仿佛都說出你的尊嚴。其實，不管如何包裝，不管是基於公司規範治理，還是為了基業長青，這些已經成功或者正在努力赴港上市的內地房企，都有兩個字念得字正腔圓——缺錢。
如此之下，港股上市，意味著拿到一張融資船票，而上船意味著階段性的安全——活下去。
有句話怎麼說來著，寧可坐在船上哭，也不在沙灘上笑。
對此，大德財經推出系列文章《走，去香港上市！》，關注那些赴港上市的成功者和努力者，關注那些笑和哭。
此為第二篇，領地集團。
成都西御街馬路邊的火鍋店自復工後生意依舊紅火，若坐在門口，隨著火鍋沸騰的煙氣望去，可以清晰看到遠處挺拔的成都領地中心寫字樓。
天府廣場的核心地段，領袖揮手的方向正是其所在。
對於領地來說，2020年是一個特殊的年份，因為這家深耕四川的老派房企終於在昨日向港交所提交了上市招股說明書。
但寫字樓的燈牌並沒有因此變換喜慶的顏色。或許上市，也不能完全解決領地目前的尷尬處境。
衝殼子、擺龍門陣，用這句四川方言來形容最近幾年的領地頗為合適。
六年前，領地曾計劃2014年整體銷售破百億，到2016年，突破400億元。但這400億的小目標，直到2019年也未完成。
據克而瑞地產研究發布的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，領地集團以237.4億元的操盤金額，位列第87位。
雖然目標水了，但過程卻是「實打實」的。
根據其招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領地淨資產負債比率分別為60%、110%、140%，連年大增。
對於房地產企業來說，想要擴張，自然免不了舉債，這可以理解。但領地似乎有些用力過猛，不僅目標未完成，還得用力勒緊褲腰帶開啟2020年。
根據其招股說明書，截至2017年、2018年及2019年12月31日，領地控股的未償還銀行及其他借款（包括信託及其他融資）總額分別為35.86億、78.54億及117.55億。其中一年內需要償還的債務佔了49%；兩年內需要償還的債務佔了84%。
短債如泰山壓頂。
同時，領地帳上的現金及現金等價物僅有13.8億元，但一年內需要償還的債務卻有57.6億元，短期償還壓力巨大。
這些錢都花到哪裡去了呢？消失的規模又在何處？
觀察領地招股說明書上的現有項目結構圖，有兩個明顯問題浮出水面。
第一個問題，是領地目前正在開發的面積為13972466平方米，而已竣工的面積為781692平方米，兩者相差17.9倍，消失的規模，或許就在這裡。
2020和2021將會是極其重要的一年。一是目前正在有大量2019開工為期兩年的項目正在建設，二是兩年過後，項目建設成功後，銷售去化能否跟上。
對於領地而言，這次上市最大的意義，或許便是為目前項目建設輸血。因為領地的傳統融資渠道過於窄小。若不進行上市開闢新融資渠道，考慮到目前其負債情況，許多項目或將陷入停擺。
但尷尬就尷尬在，建好了也得賣得出去。
第二個問題，領地在四川省共有56個項目，四川項目土儲佔比達到58.1%，典型的重倉巴蜀大地。而土儲佔比較大的川內城市除了成都和雅安外，領地在其餘四川地區的銷售情況都不盡人意。
通過數據計算，領地四川省內已竣工項目的去化率為46.7%「已售/（已售+可售）」。拖後腿的，正是四川的三四線城市，例如眉山、樂山、西昌。
觀察這些項目的實際開始預售日期，我們可以發現大多已經距離現在超過五年以上，並非是近期才開始售賣。但去化率最高的項目僅為將近10%，眉山凱旋國際公館。
低迷的去化率，也讓其回款降低現金等價物維持低位，其經營現金也連續三年錄得負數。
而在去年4月，領地集團20周年品牌發布會上，其再次立下豪言，要在2020-2021年實現領地集團千億戰略的新跨越，這相當於要將銷售額翻上四倍。
真的有這麼簡單嗎？
近年來，西部區域漸漸成為了各大品牌房企們爭相湧進的價值窪地，而四川盆地，恰好就是最「窪」的。
自1999年創辦至今，21年的時間，領地仍還未將四川房地產市場變成自己真正的銷售「領地」。
根據億翰智庫的統計，2019年全年，四川省銷售排行榜的頭把交椅，已經歸屬外來房企中國恆大，領地排在第五，在藍光之後。
而觀察其招股書說明書風險揭示，裡面就有一段這樣的話：
與其他外來品牌房企相比，除了品牌知名度之外，領地自身的營銷隊伍顯然有所不足，因此才需要高度依賴代理銷售公司。
通過上述測算的去化率，代理銷售公司更多的是錦上添花而非雪中送炭，千億房企還得依靠自身的銷售團隊。
如此，領地要補的課，不少。
也許領地階段性的救命稻草是上市融資，支撐項目繼續開發，若銷售段時間內有顯著提升，說不定也能打一場漂亮的翻身仗。
這需要領地在大本營四川、在核心城市上，有所大作為。
而負責成都和重慶兩大重鎮的，是兩位小劉總，領地兩位創始人之子。
2019年1 月，28歲的劉策和26歲的劉浩威獲任領地副總裁，正式披掛上陣，分別負責管理成都和重慶房地產項目。
這兩位二十多歲的小劉總可不一般，分別是領地的第二大和第三大股東。
在領地最新的公司股東架構中，劉玉輝、劉策、劉浩威、龍一勤、王濤和侯三利分別持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。
1999年，劉氏三兄弟白手起家，共同創立領地。
劉玉輝仍老當益壯，但劉山、劉玉奇卻無心江湖，2019年7月，劉策和劉浩威順利接過父親權杖，完成交接。
除了三位大股東外，包括劉玉輝的配偶龍一勤、劉山的配偶王濤，以及劉玉奇的配偶侯三利，均出現在領地的股東序列中。
除了將直系親屬安排在公司中，劉玉輝的旁系親屬也頻繁出現於領地集團或者關聯公司。
例如也是銷售重點地區的眉山地區。眉山明典由劉玉輝侄子劉檬愷擁有99%股權，眉山華典由劉玉輝的堂妹劉玉惠擁有99%股權。在2017年-2019年，領地就採購及安裝服務向眉山明典及眉山華典支付的總額分別為400萬元及4200萬元。
一句話概括，領地是一家典型得不能再典型的家族企業。
招股說明書上的一條風險揭示十分應景。
管理四川省會成都市銷售的是創始人年僅28歲的兒子，項目重區眉山的供應商也是旁系親屬。
何止上陣父子兵，簡直是全家總動員。
家族化色彩的過於濃厚，讓職業經理人的到來能否奏效打上大大的問號。
作為一家重倉四川的典型區域型房企，領地內有債務風險之憂，外有強敵環伺之患，想要守住「領地」，上市或將只是一個開始，後面有很長的路要走，且不容有失。
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