在挑選學區房時，一些家長往往只關注房子的價格、區位、樓層等，卻忽視了極為關鍵的戶口問題。房子過戶後，他們中的一些人驚訝地發現：學區房上還掛著別人的戶口。自己的房子裡掛著別人的戶口，肯定讓人心裡不踏實，更讓家長們擔心的是，這一情況是否會影響到自家娃入讀對口學校呢？
為了解決孩子上學的問題，2018年4月，陳先生和王女士通過中介購買了一套位於東城區的學區房，建築面積45平方米，總價468萬元。夫妻倆和原房主約定，先支付240萬元，等到辦理產權登記的前三天，夫妻倆再支付剩下的228萬元。
沒想到，半路出了些波折。合同訂立後，中介公司告訴夫妻倆，他們買的房子裡有其他人的戶口。夫妻倆對此很不滿，但中介承諾，在過戶前可以將房子裡的他人戶口遷出。2018年6月，中介告知夫妻倆，原來的房主已經把戶口的事情解決了，信以為真的夫妻倆便與原房東李女士辦理了房屋買賣的繳稅手續。
剛交完稅，原房主李女士突然告訴陳先生夫婦，她也沒有辦法將房子裡原有的戶口遷出去。陳先生夫婦到房屋所在地派出所查詢，不查還好，一查嚇了一跳，房子裡竟然有9個人的戶口。而原房主李女士竟表示，她也不認識這9個人。
深感被欺騙的陳先生夫婦和原房主李女士多次協商無果，最終選擇將李女士告上了法庭，要求解除合同，並賠償經濟損失20萬元。
陳先生夫婦向法庭訴稱，因為是為了孩子上學而買房，所以在購房前，他們特別詢問了房子的戶口問題，李女士和中介均確認，房子裡沒有戶口。在房屋買賣合同裡，雙方也約定「如因出賣人自身原因未如期與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過15日未遷出，自逾期超過15日起，出賣人應當按日向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。」
原房主李女士也告訴法庭，戶口本上的9個人，和自己都沒有親屬關係，當時她購買這處房子的時候，也沒有注意到戶籍登記的情況。
在這樣的情況下，陳先生夫婦的孩子還能落戶就讀小學嗎？法院為此特地向有關教育部門核實。原則上，年滿六周歲的兒童具有東城區的戶口，其監護人在東城區擁有房屋產權就可以入學，2018年6月30日後取得的房產，自該地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個入學學位。
法院調查中還有另外一個發現：李女士的女兒曾在2015年就讀於涉案房屋的對口小學。根據上述政策的規定，陳先生家的孩子是沒辦法在此落戶上學的。
法院審理後認為，由於被告李女士沒能如實告知原告訴爭房屋內的戶籍登記情況，且登記的戶籍無法遷出，也違背了原告為了孩子上學買房的購房初衷。最終，法院判決解除了雙方的房屋買賣合同。
學區房裡遷不走的戶口，既讓陳先生夫婦這樣的買家煩心，也讓賣家頭疼不已。對賣家來說，明明自己的房子是學區房，卻因為房子裡有別人，價值大打折扣，甚至連成交都變得很困難。
米女士（化名）一家的故事很有代表性。一年多以前，作為學區房的賣家，米女士家人為自家房子物色到了合適的買主。等到和買家籤好合同，準備辦理房屋買賣手續時，米女士家人突然意識到，房子的戶口本裡還有另一位阿姨和她的女兒的名字。
米女士家人這才想起，這位阿姨原來是米女士叔叔的同學，很多年前想把戶口從北京集體戶口中遷出。在米女士家人的熱心幫助下，該女士將戶口遷到了米女士家的房子裡。後來，這位女士和女兒搬到廣東生活，但戶口還留在米女士家的房子裡。
此時，米女士聯繫到這位阿姨，想讓她儘快將戶口遷走，但阿姨卻以廣東某地不讓落戶，北京沒有房子，戶口無處可遷為由拒絕了米女士的要求。經過打聽，米女士了解到這位女士在廣東有房產，也完全符合當地的落戶條件。米女士一家人猜測，她可能是想保留自己和女兒的北京戶口，所以才遲遲不肯遷戶。
經過多次協商，對方就是堅決不肯遷戶。最終，米女士家房子的買家不能接受戶口本「不乾淨」這一事實，只能放棄了這間有「瑕疵」的學區房。了解到公安、法院都沒有權力強制遷移戶口，米女士一家感到非常心累，卻也無可奈何。
「由於戶籍的遷移屬於公安機關管理，不屬於法院的受案範圍，所以如果向法院提出遷走別人戶口的訴訟請求，法院也不會受理。而且公安機關也沒有權力強制把別人的戶口遷走。」北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者。
王玉臣律師向記者提及，國內如上海、青島等城市設立了「公共戶」，有關部門可直接將「戶口老賴」的戶口遷至「公共戶」。
記者了解到，北京雖然沒有可供遷走戶口釘子戶的「公共戶」，但新戶主的戶口也可遷入該房屋。戶籍管理部門有時會通過給新戶主另行新戶的形式使其落戶。
記者在一份涉戶籍遷出糾紛的判決書中也看到，戶籍管理部門向法院說明，涉案房屋中有他人戶口不影響原告將戶口遷入，其持產權證辦理戶籍登記時會另行立戶，戶口本上不會體現他人戶籍。
就此，記者諮詢了某派出所的戶政工作人員，該工作人員表示，這種情況下，新房主的戶口可以遷進來。只是別人的戶口在你的房子上，還是要提防日後有不利影響。
如果新房主能夠將戶口遷入學區房，那麼孩子究竟能不能入讀學區房的對口學校，關鍵還是看所在區的入學政策以及該房屋學位在一定時間內是否已經被使用。王玉臣律師建議：「買房前可以去想入讀的學校打聽一下。再一個就是關注一下賣方的年齡、親屬關係和孩子的年齡，判斷其子女是否有可能在近年就讀過房子的對口學校。」
記者查閱裁判文書發現，學區房買賣引發的官司多集中在海澱、東城、西城等區，除了學區房裡戶口遷不走、學區房學位被用引發的糾紛外，還有一些家長買房後才發現，房子根本不是學區房。
此外，由於多校劃片政策的出臺，將來還可能出現買了學區房，卻上不了最心儀學校的情形。「籤合同的時候我們也會查一下房子的戶口和學區的問題，一般不會出現不能上學的問題。但因為新出臺的多校劃片政策，最大的問題是可能上不了買的學區的學校，調劑到別的學校。」一名置業顧問向記者坦言。
對買家來說，在事前做好功課，無疑還是規避學區房買賣糾紛的最優解。如何避免遭遇戶籍釘子戶呢？對此，王玉臣律師支招說：「房屋買賣雙方最好一起去一趟派出所，查詢房屋的戶口情況，確認房子裡沒有其他人的戶口，再籤合同。」
記者從房產中介處了解到，目前，中介向買賣雙方提供的房屋買賣合同中，基本都預先包含了原房主將戶籍限期遷出在內的違約條款，買賣雙方可約定延期遷移戶口等違約行為的違約金。
但記者發現，由於合同約定的違約金通常較高，司法實踐中，法院判賠的違約金往往會低於合同約定的金額。王玉臣律師表示，即便如此，在合同中還是應當明確約定違約金的數額，如果遇上被告不應訴等情況，法院還是很有可能判決全額賠付違約金的。
王玉臣律師還認為，購買學區房時要在合同中寫明購房目的，並約定解除權。「第一，要寫明買這個房子的目的是給孩子上學，具體到上哪個學校、哪一年上；第二，要寫明如果這個目的無法實現，包括但不限於戶口沒有遷出、學位名額已經被使用等其他的原因，直接把這些情形列出來，一旦遇到這種情況的話，乙方就有權去解除合同。這樣的話將來到法院，如果一旦達成解除的條件，法院判決支持解除（合同）的可能性是很大的。」