地產巨頭掀起「地盤爭奪戰」 刷新佛山樓面價紀錄

　　位於綠景路北側、南海大道西側的這塊商住地塊再創佛山樓面地價新高。 李細華 攝

　　8月15日，佛山禪城區亞藝版塊一商住用地以8753.07元/㎡的樓面地價成交，成為迄今為止佛山樓面單價最高地塊，溢價率103%。「地王」光環之下，亞藝版塊引人矚目，該地塊的競得者龍光地產也如願在佛山成功「亮劍」，邁出了其「提升品牌知名度」的重要戰略步伐。

　　實際上，龍光地產在佛山的首次亮相源於同屬於禪城亞藝版塊的天湖酈都項目。2007年至今，包括最新「地王」在內，龍光地產已經在佛山布局8盤，在禪城、南海、順德三地均留下足跡。雖然多年來龍光的名頭在佛山並不「響亮」，但其在佛山項目的數量和規模直逼保利、萬科等一線地產企業。

　　看好佛山市場

　　龍光地產佛山布局八大項目

　　時間回溯到2004年，龍光地產以6.81億元拍得佛山市禪城區調蓄湖最後一塊臨湖地塊04D地塊，樓面地價約1600元/㎡，成為當時的佛山新「地王」，從此開始了其在佛山的發展徵程。

　　10年過去，如今龍光地產在佛山已經布局8盤，除了天湖酈都、水悅城邦和水悅雲天已基本完成開發之外，其餘5盤尚在建設當中。據了解，佛山龍光已經成為龍光地產城市項目最多的區域公司。相比之下，在佛山8大項目的布局，其規模和數量僅次於萬科、保利等一線地產商。深耕佛山市場，是龍光地產的既定戰略，也是必然之路。

　　對此，龍光地產廣州區域公司副總經理皮玉華頗有些無奈地表示，「當前廣州、深圳等一線城市中心已經沒地了，只能轉戰二線城市」。事實確實如此，且不說廣深等一線城市中心地塊開發已日漸飽和，即使有「靚地」，像龍光地產這類二線品牌在拍地過程中並無競爭優勢。對於佛山的地產發展前景，皮玉華十分看好，「緊鄰廣州，相比之下，佛山房價還有很大的提升空間」。

　　實際上，看好佛山房產市場的並非龍光一家。去年下半年以來，佛山土地市場逐漸升溫，眾多地產巨頭同時發力，拉開了一場「地盤爭奪戰」。今年2月，經過173輪競價，能興海外投資管理有限公司以34.5億元競得新城天虹路以南超22萬㎡商住地，樓面價4543元/㎡，溢價130%；1個月後，金地集團以總價13.85億元奪得桂城D11街區B宗地，折合樓面價7423元/㎡，溢價86.7%；上個月，越秀地產旗下非全資附屬公司廣州東輝房地產開發有限公司聯合體以17.72億元奪得禪城南浦村地塊，折合樓面地價7346元/㎡，溢價率達96.2%，引發行業熱議。

　　本月中，佛山土地交易市場更是「白熱化」。8月15日、16日兩天時間內，佛山3宗商住地塊均創下新高。除了龍光在亞藝板塊競得的商住用地刷新全市商住地塊單價紀錄外，中海地產、泓迅置業分別在平洲、羅村競得地塊，同樣把當地商住地「麵粉價」拉到一個新高度。據了解，龍光地產同樣參與了後兩塊地的競拍，並堅持報價到最後兩輪。另據業內消息透露，8月15日，中海、金地、保利等地產商均有參與到「地王」項目的競奪當中。

　　尷尬的「名氣」

　　知天湖酈都而不識龍光地產

　　雖然看好佛山市場的未來，但在佛山地區品牌知名度方面，龍光地產仍有難掩的殤。皮玉華在近日舉行的一次地產論壇上一語道出了龍光的尷尬，「深耕佛山市場近10年，成功將天湖酈都打造成佛山豪宅標杆項目，但仍有好多佛山人不認識龍光地產」。

　　天湖酈都是龍光地產進駐佛山的首個開發項目，為佛山市民親睞和認可。該項目定位佛山首席豪宅，2008年12月，項目首次對外報價為9500元/㎡，隨後由於市場的認可，價格一路飆升，至2011年三期推出，天湖酈都均價已達2.2萬元/㎡。曾有業內人士笑言，「僅憑天湖酈都一個項目，龍光就已賺得盆滿缽滿」。

　　常言道，「上帝在為你打開了一扇窗戶的同時，必定會關閉另一扇窗戶」，這句話也恰好是龍光地產佛山發展起步時期的真實寫照。縱然天湖酈都已經成為萬眾矚目的焦點，龍光地產卻並未藉此走進佛山人的心裡。此現狀之於龍光地產，竟不知到底是應該為天湖酈都的「大放異彩」感到慶幸還是應該為龍光地產的「默默無聞」而悲傷？或許對龍光地產來說，二者皆有。

　　一位不願透露姓名的業內人士甚至戲謔道，這種尷尬的出現或許與龍光地產的樓盤命名方式有關，「樓盤名稱前很少冠以『龍光』二字，市民當然記不住，哪有雅居樂花園、保利東灣、保利水城等名字來得直接實在」？

　　對此一家之言，尚難置可否。但不容忽略的事實是龍光地產已經看到了自身在品牌知名度方面的不足並逐步發力以期走出這一困境。今年6月份，「為了讓公眾對於龍光的發展情況有更加直觀的認知和了解」，龍光地產廣佛營銷展廳正式對外開放，新的品牌LOGO亦在佛山同時啟動；本月底，龍光地產還將邀請TVB當紅女星陳法拉做客佛山，為旗下項目造勢。此外，皮玉華透露，此次「地王」的爭奪也有著「提升品牌知名度」的目的。

　　「地王」的糾結

　　超高樓面價能否盈利存疑

　　每一次「地王」的出爐都讓市場興奮不已。而喧鬧過後，「地王」究竟該如何規劃與開發、定價幾何等問題則成為市場關注的焦點。作為佛山首個樓面單價「破8」的「地王」項目，龍光對這塊地有著怎樣的規劃和期待？

　　皮玉華表示，具體規劃方案尚未敲定，但初步方案在拍地之前就已完成，目前尚不便透露，「可以肯定的是，龍光不會讓大家失望，必然會給客戶提供高品質的好房子」。據悉，本周龍光地產已先後聚集多位房地產同行翹楚就此召開頭腦風暴會。

　　龍光地產宣稱，由於該地塊佔地面積較小，並受「7090」等政策影響，規劃限制條件較多(「7090」政策是國家對房地產宏觀調控的一個重要政策，其主要內容是指新建住宅項目的戶型比，套型建築面積為90㎡以下的戶型必須佔到整個項目的70%以上)，因此在設計方面很難有大的發揮餘地。鑑於該地塊與天湖酈都同屬於亞藝版塊，皮玉華笑言，「或許這裡將成為天湖酈都4期」。

　　事實上，「地王」如何發展，或許要等到一兩年後方見分曉。目前，受地王效應影響，亞藝版塊樓盤價格是否「水漲船高」則更為購房者關注。記者昨日從雅居樂地產獲悉，雅居樂亞藝版塊高端豪宅曼克頓山暫時未受影響，「也許是市場反應沒有那麼快」，雅居樂地產相關負責人表示，「長期來看，亞藝版塊的地價上漲對版塊價值和版塊內房價的提升都有一定推動作用，非常期待」。據了解，雅居樂曼克頓山當前均價為1.4萬元—1.5萬元/㎡，所在地塊同為2010年「地王」，樓面均價超過7000元/㎡。

　　值得注意的是，自面市以來，雅居樂曼克頓山一直表現平平。那麼與其有著多項共同之處的龍光最新地塊是否愁賣？搜房網廣佛區域副總經理王劍飛表示，「或許有點兒犯愁，佛山市場心理接受能力目前來看畢竟有限」。

　　方圓地產負責人鄧志浩表示，按成本核算，龍光大概要賣1.7萬元/㎡才能盈利，而周邊樓價現在在1.2萬元/㎡，開發商能否盈利要看後市。

　　「地王」頻出

　　開發商很糾結

　　■觀察眼

　　近日，佛山土地市場地王頻出，單8月中旬兩天時間內，佛山3宗商住地塊均創下新高。除了龍光在亞藝板塊競得的商住用地刷新全市商住地塊單價紀錄外，中海地產、泓迅置業分別在平洲、羅村競得地塊，同樣把當地商住地「麵粉價」拉到一個新高度。

　　隨著地王不斷出爐，業內人士的吐槽也隨之而來。在這個地王頻出的時期，究竟是勇敢拿地、還是暫避鋒芒？開發商們真的好糾結。

　　高價地帶來高風險。當前佛山樓面地價動輒超過7000元/㎡，甚至「破8」，按照行業規律，樓面地價加上建築成本等，此類地塊樓盤售價至少要1.5萬元/平方米，才能保證開發商有錢賺。以樓面地價最高的禪城為例，數據顯示，今年上半年，禪城區一手住宅均價為9764.9元/㎡，再看近5年來的禪城房價約6%的漲幅情況，禪城區一手住宅均價達到1.5萬元/㎡，或許要到2020年。

　　且不論開發商能否承受如此長的開發盈利周期，單看目前的許多曾經輝煌一時的「地王」樓盤，也不難發現並非所有的「地王」都能賣出高價，譬如南海創鴻城地塊，2009年創鴻集團即以10.54億元總價、7951元/㎡的樓面價拿下該地塊，但直到如今其住宅產品的售價也才從1.1萬元—1.4萬元/㎡不等，且並非熱賣。

　　但即便如此，開發商暫不拿地就可以嗎？答案同樣是否定的。所謂「巧婦難為無米之炊」，眾所周知，土地儲備乃房地產企業長遠發展的安身立命之本。目前，廣州、深圳等一線城市已經面臨開發飽和困境，拿地難度與日俱增，因此，在有潛力的二線城市，譬如佛山，開發商又怎能錯過？實際上，不光是在佛山，去年底以來，青島、武漢、長沙等諸多國內二三線城市掀起了一股「搶地潮」。

　　由此，「地王」雖有如雞肋，開發商卻也不得不啃。沒準兒哪天就碰上塊雞腿呢？

　　■記者手記

　　「地王」狂歡

　　誰的盛宴？

　　繼8月15日、16日，佛山3宗「地王」橫空出世以來，佛山地產界「沸騰」多日，各種「傍地王」現象也陸續出現。

　　何謂「傍地王」？顧名思義，即借「地王」之勢為自己謀利。譬如先是豐樹地產開始借中海在平洲的「地王」熱捧地塊旁邊富豐新城項目的區域優勢，繼而鉅隆地產也借羅村地王證明旗下風度花園項目確有投資價值，昔日穩坐佛山「地王」交椅多年的創鴻集團則更為妙絕，直接以龍光破佛山樓面單價紀錄來證明自己當初的眼光長遠，表示看好佛山地產市場。

　　其實，種種「傍地王」之舉，歸根結底，都是為了賣房，賣貴房。

　　「地王」總被期望帶來「貴房」。但房價貴否，開發商要的只是純利，哪怕成交價再低，只要成本低，照樣賺得盆滿缽滿。購房者更不必說，當然期望房價「低低益善」，那麼所謂「貴房」的得利者究竟是誰？無需多言，矛頭直指「地王」的出讓者——地方政府。賣地收入已成為地方財政的主要來源。前段時間，一篇《被低估的三水地價》引熱議，三水政府自是滿心歡喜，可算說到了他們的心坎裡。

　　因此，地王出世，市民無需驚喜，地產商亦大可不必狂歡。這本非自己的盛宴。

　　■連結

　　佛山史上樓面單價

　　最高的3地塊

　　冠軍：2013年8月15日，龍光地產以8753.07元/㎡的樓面地價競得禪城亞藝版塊一商住地塊，刷新了佛山樓面地價的新紀錄。

　　亞軍：2009年12月，創鴻集團以10.54億元總價、7951元/㎡的樓面價拿下了南海廣場對面的佛南(掛)2009-041地塊。這一地塊就是目前已經開盤的南海創鴻城，目前其住宅產品的售價從1.1萬—1.4萬元/㎡不等。

　　季軍：2011年3月31日，佛山市華福嘉業房地產投資有限公司以樓面地價7442元/㎡競得的禪城區港口路東側、瀾實三路北側的地塊。這一地塊就是8月份將開盤的新項目麗港陽光，目前售價未定。

　　2012年以來部分地王項目

　　

2009年 　　10月28日	中海地產以38.2億元擊敗群雄奪得南海桂城街道61、62街區地塊，溢價高達到103%，樓面地價高達6494元/㎡，成為2009年佛山的總價地王。
2009年 　　12月8日	廣東創鴻集團以總價10.54億元、樓面地價7951元/㎡，奪得南海廣場斜對面的南海體育場地塊，成為截止到昨日為止佛山樓面地價最高的「地王」保持者。
2010年 　　9月10日	廣州越秀城建以13.5億元、6767.11元/㎡的樓面地價拍下廣佛地鐵南海桂城站上蓋項目，成為2010年的佛山「地王」項目。
2010年 　　11月19日	創鴻集團再次重拳出擊，以12億元的高價拍得「千燈湖最後一宗面積超過50畝的大幅地塊」，樓面地價高達7265.75元/㎡，成就當年樓面單價地王。
2011年 　　9月19日	萬科聯合本地兩家企業奪得桂城佛平路南側、桂瀾路西側地塊，成交總價16.1985億元，成為佛山當年總價地王，折合樓面地價4333元/㎡。
2012年 　　12月20日	中海以28.4億元競得桂城蟲雷崗地鐵站旁8萬㎡商住地，溢價26%，樓面價6585元/㎡，2012佛山總價和樓面價「雙料」地王誕生。
2013年 　　2月7日	能興海外投資管理有限公司以34.5億元斬獲佛山新城」巨無霸「地塊，樓面地價4543元/㎡，溢價率達到130%。該地塊為2012年以來佛山總價地王。
2013年 　　2月28日	金地地產以13.85億元競得桂城D11街區B宗商住地塊，溢價率高達87%，樓面地價為7423元/㎡，成為2010年以來佛山出讓樓面地價最高地塊。
2013年 　　8月15日	龍光地產以6.01億元總價競得亞藝湖版塊一商住用地，樓面地價8753元/㎡，溢價率103%，刷新佛山單價地王最高紀錄。

　　本版統籌：南盼

　　本版撰文：南方日報記者 南盼