北京通州「限購令」催生空殼公司註冊熱

日前，在北京通州區商住房「限購令」即將「滿月」之際，通州區又出臺《北京市通州區人民政府關於對本區戶籍人口採取臨時性限控措施的通知》(以下簡稱《戶籍通知》)。而在多項已經出臺的新老政策多重夾擊下，通州區房地產市場究竟有何反應?意圖打擊的投資投機性的個人炒房又是否得到有效抑制?

為此，《中國經營報》記者走訪通州區多個房地產開發項目發現，進場者明顯有所下降，部分項目房源因購房者資質不足或首付款難以立刻湊齊而被迫放棄購房。但是，記者在採訪中也了解到，開發商為了儘快去庫存也已經與有意購房者達成攻守同盟，採取了「曲線買房」之策。多位項目銷售負責人紛紛向記者建議或承諾，可以通過註冊空殼公司的名義繞開「限購令」，實現順利購房。

「限購令」效果立竿見影

5月27日，北京市通州區政府發出《戶籍通知》，為加強北京城市副中心人口規模調控和戶籍管理工作，對本區戶籍人口採取臨時性限控措施。《戶籍通知》明確了包括凍結本市他區遷入通州區的非直系親屬投靠落戶;對通州區現有廢棄地址戶籍人員進行清理，並凍結廢棄地址落戶;通州區域內的商業、辦公等非住宅房屋一律不批准落戶等多項內容。

此外，在5月初，通州區政府與北京市住建委聯合發布的《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(以下簡稱《商住通知》)，再度對樓市限購政策進行升級。《商住通知》要求，通州區商務型公寓暫停向已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售。

《中國經營報》記者從通州區多個樓盤項目了解到，《戶籍通知》目前對市場的影響尚未可知，但《商住通知》的效果確實立竿見影。北京市公安局通州分局相關負責人表示，因為通州以往屬於北京的遠郊區縣，所以戶籍人口的流入本身很小，所以此次《戶籍通知》的出臺影響面很小，其意義是更多的將之前的政策進行梳理和再確認。

通州《戶籍通知》的出臺並非完全是從房地產角度來考慮，更多的是以城市副中心的層面進行通盤考量，只不過房地產是一道繞不過去的坎兒，未來政策可能還會有變化。以往通州區是人口的淨流入地區，人口大量的聚集會給城市帶來巨大壓力，而在北京的城市副中心東遷確定後，為承接和吸引北京市原有「尖子生」肯定會一邊抑制房價上漲，一邊清理和凍結現有人口。嚴躍進認為，通州此次對於戶籍制度的從緊政策實際上有三個考慮：一是為商住房的市場交易進行規範，進而使得後續此類住房的炒作因素減少;二是希望規範市場營銷，尤其是部分樓盤存在虛假營銷和落戶的虛假承諾;三是通州後續發展不希望有類似的城市病出現，比如需求過度釋放、配套跟進不及時等問題，通過此類規範，能夠有序推進通州城市建設。

開發商想招兒規避「限購令」

在通州現有新政夾擊之下，通州的房地產市場究竟幾何?記者走訪通州區多個樓盤了解到，多個項目因為購房者資質和首付款不夠等原因出現退房現象。

「我們兩棟商住樓共300多套房源原本早在5月初就已基本售罄，但是《商住通知》出臺後，有二三十位購房者或因資質不全，或因首付款一時難以湊手所以就被清退了。」通州區新華北路的一家銷售中心負責人說。

數據顯示，通州區2015年7月的商業用房的供應面積、成交面積和成交套數、成交均價分別為11238平方米、3646平方米、27套、32428元。而受副中心落地燈利好消息影響，通州區到2016年4月的供應面積、成交面積、成交套數和成交均價則均暴漲至26600平方米、35936平方米和302套、40248元。雖然供應面積增長近兩倍，但成交面積卻是原先的9倍多，成交套數是原先的11倍，成交均價也不出所料就此翻番，商住房市場供不應求已是不爭事實。

一方面是政策收緊，而另一方面是市場需求旺盛。在資金成本高企和追求去化率的當下，開發商和個人購房者難道束手無策?在採訪中，包括北京ONE(樓盤資料 業主論壇)、世界僑商中心(樓盤資料)等多個銷售中心負責人分別向記者建議可以通過註冊新公司的名義來進行購房。

「周邊都是四五十年的寫字樓或者商鋪，而我們項目只有7—1和7—2兩棟樓是面向個人投資者。上個月開盤後，7—2號樓還剩下半棟，7—1目前待定，其他的幾棟樓都是整棟或整層賣給企事業單位。」世界僑商中心銷售負責人說，由於《商住通知》的出臺，目前不接受以個人名義的購房，但是建議有購房意向的客戶可以通過在北京註冊新公司後，以公司名義進行購買。「如果新公司是1~5年的新公司，我們可以接受7年的貸款。」此外，上述新華北路的銷售中心負責人則乾脆向記者表示，可以為購房者代辦註冊公司，即使不符合相關社保年限等購房資質，購房者可以在支付10多萬元費用後和領導「商量商量」。「政府限不住，這叫上有政策，下有對策。」

另據一位業內資深房地產投資人士表示，他們正在和萬科城市之光(樓盤資料)方面緊急磋商如何規避「限購令」，目前主要方向是萬科為購房者註冊公司，房產作為公司資產一同賣給個人。「據我了解，有的開發商已經聯繫到一些大公司一次性網籤整層後再分賣給個人，也有的鼓勵個人自己註冊公司後，以全款購房或開發商為個人墊資對首付款進行分期付款。」但萬科城市之光相關負責人在接受記者採訪時表示，公司方面目前沒有此類應對措施，「政府出政策，公司就改變策略。我們的方針就是只要符合條件我們就賣。」

美房網首席分析師康輝在接受《中國經營報》記者採訪時表示，商住房「限購令」出臺後確實對很多投資人產生影響，但從政策規避角度來說目前確實只有通過以公司的名義購房比較現實。「限購令」的想法和初衷是好的，政府引入大型的實體公司，避免個人的投資或投機性炒房。但問題是大型實體公司一定是在自己需要的時候才買房，而開發商則是希望樓蓋完了立刻就賣光，「限購令」說明政府還是在拿計劃經濟思維來管理市場經濟，其理想狀態是開發商蓋完房子就嚴絲合縫地直接賣給目標群體，但實際上不可能實現。

徐東華認為，為規避「限購令」用公司的名義購房歷來有之，但這會產生新問題，比如相關購房後的稅費成本高;未來賣房時因為稅制問題會很麻煩;公司如果經營不善而產生一些抵押或債務風險。「政府部門可能也知道類似規避措施，但這個口子並不會很快關上。因為開發商需要去庫存，政策緊縮會慢慢來。」

為此，《中國經營報》記者向通州區建委和區政府發出採訪函，但截至發稿均未獲得相應回復。