12月1日，為進一步明晰《佛山市人民政府辦公室關於深入推進城市更新（「三舊」改造）工作的實施意見（試行）》（佛府辦〔2018〕27號）、《佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（「三舊」改造）促進高質量發展的實施意見》（佛府〔2019〕14號）及《佛山市城市更新（「三舊」改造）全流程管理實施指引（試行）》的具體操作，佛山市高明區三舊改造工作領導小組辦公室配套編印《高明區城市更新項目權屬不明房屋拆遷操作指引（試行）》等6個指引。
高明區舊村莊（居）改造項目引入市場合作企業操作指引（試行）
為進一步規範和指導高明區舊村居改造過程中引入市場合作企業的行為，規範舊村莊（居）改造工作，提升土地節約集約利用水平，持續推進我區城市更新（「三舊」改造）高質量發展，現依據《廣東省國土資源廳關於印發深入推進「三舊」改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《佛山市人民政府辦公室關於深入推進城市更新（「三舊」改造）工作的實施意見（試行）》（佛府辦〔2018〕27號）、《佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（「三舊」改造）促進高質量發展的實施意見》（佛府〔2019〕14號）等文件規定，制定本操作指引，內容如下：
一、適用範圍
高明區行政範圍內拆除重建類的舊村莊（居）合作改造類項目，適用本操作指引。
舊村莊（居）改造項目應符合以下條件：
（一）符合土地利用總體規劃、城鄉規劃，以及棕線、綠線、藍線等規劃管理要求；
（二）已納入城市更新（「三舊」改造）地塊標圖建庫範圍，並已納入城市更新（「三舊」改造）年度實施計劃；
（三）土地權屬清晰、無爭議；
（四）宅基地及其緊密相關的附屬設施用地面積佔項目範圍總用地面積的50%（含）以上，或佔項目範圍內規劃經營性淨用地[規劃經營性淨用地是指規劃為居住用途（R類）、商業用途（B類）及工業倉儲用途（M、W類）的地塊]面積的50%（含）以上。
（五）已取得城市更新單元計劃批覆文件。
二、基本原則
選擇合作企業應堅持以下基本原則:
（一）充分尊重村民意願和決策權。
（二）公開、公平、公正和誠實信用。
（三）從綜合實力、業績經驗、規劃方案等方面進行綜合考慮、擇優選擇。
三、引入市場合作企業的流程及相關要求
城市更新單元計劃經批准後，村（居）集體經濟組織根據批覆的控制性詳細規劃或城市更新單元規劃，結合實際通過區公共資源交易中心公開引入市場合作企業。
合作改造類項目可按照土地前期整理、土地開發兩階段分別引入合作企業，也可以一次性引入合作企業完成兩階段工作。
村（居）集體經濟組織可在選擇市場合作企業前，按佛山市有關政策規定先期引入前期服務商開展前期工作，前期工作的服務費用由村集體與服務機構協商確定，由村（居）集體經濟組織支付，也可列入改造成本寫入招商文件，由公開選定的市場改造主體支付，並作為成本計入規劃容量論證。前期工作內容包含初查階段摸底調查、確定舊村居改造項目範圍、劃定城市更新單元、改造意願表決、城市更新單元計劃報批、城市更新單元規劃編報等。
村（居）集體經濟組織應在鎮人民政府（街道辦事處、管委會）及區城市更新主管部門的指導監督下，按以下流程公開選取並表決確定市場合作企業：
（一）擬定招商文件
村（居）集體經濟組織（可在前期服務機構協助下）負責制訂招商文件和項目改造協議，招商文件內容應包含合作企業資格、具體開發合作細節、拆遷補償保證金金額、履約保證金金額、現狀摸底調查情況、拆遷補償標準、評審辦法及標準等主要內容。
項目改造協議需明確開發建設主體、搬遷補償安置、保證金、投資、回遷物業建設和其他相關權責要求，以及合作終止及相關違約責任等內容。
（二）招商文件審批
招商文件與項目改造協議制訂完成後，由鎮人民政府（街道辦事處、管委會）初審並報區城市更新主管部門審查後，交由村（居）集體組織成員大會或成員代表會議表決，表決達到2/3以上同意通過後報區政府批准。
（三）公開招商
區政府批准後，村（居）集體經濟組織委託區公共資源交易平臺公開招商，招商文件在平臺上的公示期不得少於30個自然日。
（四）企業報名
符合招商文件要求的企業均可報名參加公開招商，報名企業需公開闡述改造思路、介紹其編制的初步改造方案（開發規模最小且布局優）及初步補償安置方案（集體及其成員利益優）。
（五）確定合作企業
由鎮（街道、管委會）牽頭組成評選小組，評選小組由該村（居）集體經濟組織選定的代表4人[可由村黨支部、村委會、理事會、監事會成員或其它成員代表組成，其中村書記和村（居）集體經濟組織負責人必須是評選代表]、鎮（街道、管委會）代表2人[可由鎮政府（街道辦、管委會）、鎮（街道、管委會）城市更新部門等部門人員擔任]、國土規劃建設領域專家評委3人聯合組成9人評選小組。評選小組根據招商文件評分標準以及報名企業介紹的方案進行打分，評分最高者獲得最終合作資格；評選結果應通過區公共資源交易中心官方網站對外公布。
（六）籤訂項目改造協議
確定合作企業後，村（居）集體經濟組織應與該合作企業籤訂項目改造協議，籤訂項目改造協議後一個月內，村（居）集體經濟組織應將相關資料報所屬鎮（街道、管委會）、區農業農村局和區自然資源分局備案。
（七）繳納履約保證金
合作企業應在籤訂項目改造協議之日起一個月內繳納履約保證金，履約保證金不得低於更新單元範圍總用地面積每畝40萬元，具體履約保證金數額在招商文件中明確。履約保證金應存入鎮（街道、管委會）、村（居）集體經濟組織和合作企業三方共同監管的獨立帳戶，未經三方一致同意，任何人不得提取、挪用。協議籤訂且履約保證金繳納到帳後，視為合作企業資格的正式確定。實施方案批覆後，所繳納的履約保證金轉為拆遷補償安置保證金，存入拆遷補償安置保證金監管帳戶。
四、報名企業材料提交
報名企業應提交以下材料：
1.身份證明（包括加蓋公章的單位營業執照複印件、加蓋公章的機構代碼證複印件、法定代表人身份證原件及複印件、委託書、受託人身份證原件及複印件）；
2.招商文件要求包含的內容；
3.申請企業的初步改造方案和拆遷補償安置初步方案；
4.舊村莊（居）改造中涉及村級工業園改造提升的，應提供工業園改造提升項目的思路與初步方案。方案應符合區產業發展方向，應明確園區產業定位以及綜合開發強度；
5.要求提交的其它材料。
五、合作企業退出
合作企業不依規依約實施舊村改造的，由區人民政府責令其限期整改。限期內拒不整改的，由原批准機關撤銷其實施方案批覆，已繳納的履約保證金不予退回，並依法承擔相關違約責任。
對於由市場主導的舊村改造項目，合作企業未能在2年內（按實施方案通過區政府審批之日起計算）與80%以上（含80%）被拆遷人籤訂拆遷補償協議的，出讓程序不予啟動，合作企業無條件退出項目。非因合作企業原因造成2年內未能達成80%籤約數量要求的，經村集體成員代表會議表決通過並報區政府批准，籤約率達成時間可延長1年，但延期1年內籤約率需達到90%或以上。如延期1年內籤約率達到90%或以上，但仍未達到100%，可申請項目改造範圍切割。如1年內籤約率仍不足90%，合作企業無條件退出項目。同時，由鎮（街道、管委會）負責按有關程序選取審計機構，並結合實施方案對退出市場主體的前期投入費用（含已籤訂拆遷補償協議的補償費用，不計利息和財務成本）進行審核，後續參與改造的合作企業必須無條件將上述經審核的費用墊付退還給退出合作企業，該費用對應的權益轉移至後續參與改造合作企業，並按規定經審核後納入改造成本。
合作企業一經退出後，村（居）集體經濟組織在5年內不得再次申報舊村居改造項目。合作企業已繳納的履約保證金不予退回，交由鎮（街道、管委會）統一處置。
六、其他事項
（一）村（居）集體經濟組織引入合作企業開展土地開發的，需按本操作指引執行，由區城市更新主管部門和鎮（街道、管委會）負責監管。對不按本操作指引的規定開展工作的，或在開展工作中違反法律法規及我區有關文件規定的，區、鎮（街道、管委會）兩級政府及有關部門有權不予辦理該項目的相關手續。
（二）對引入合作企業有異議的,相關利害關係人可以在公示期內,以書面形式向鎮（街道、管委會）提出。鎮（街道、管委會）應當在收到書面材料之日起5個工作日內作出答覆。
對答覆不滿意或者未在規定時間內收到答覆的,可在答覆期滿之日起5個工作日內按有關規定，向區自然資源分局投訴。區自然資源分局應當在收到投訴之日起30個工作日內對投訴事項作出處理決定。
逾期提出質疑或投訴的，不予受理。
附件3-1
合作企業選取招標文件內容編制指引
本編制指引適用於舊村莊（居）改造「協議出讓」選取
市場主體實施改造的情形，招標文件應包含但不限於以下內
容：
一、項目概況和改造需求
（一）項目現狀情況
1.用地情況。
用地情況包括更新範圍、用地面積、用地界址、用地性質、開發強度、現狀容積率、綠地率等內容。
2.建築情況。
建築情況包括建築數量、建築質量、建築面積、使用性質、建築權屬、合法性等內容。
3.城市基礎設施建設及使用情況。
（二）規劃情況。
土地利用總體規劃、城鄉規劃、控制性詳細規劃和城市更新（「三舊」改造）專項規劃對項目範圍的管控要求：土地用途、容積率、建築面積、建築密度、綠地率，以及公共設施配套、市政公用設施、歷史文化保護、環境保護等內容。
（三）土地整備情況。
1.需完善徵收手續情況；
2.需完善集體建設用地手續情況；
3.項目地塊涉及的「三地」情況；
4.需集體建設用地轉為國有建設用地情況；
5.需辦理農用地轉用手續情況。
（四）土地擬更新情況。
1.項目建設位置；
2.改造模式；
3.改造建設規模；
4.功能布局；
5.城市基礎設施用地面積；
6.預計動工及竣工時間；
7.其他內容。
（五）拆遷補償安置需求。
拆遷補償安置需求應充分披露農村集體經濟組織對於補償方式（物業補償、貨幣補償，或物業加貨幣補償等方式）及拆遷補償安置最低比例等基本需求，尤其是要明確集體物業補償標準，作為評標加分項之一。
（六）其他情況。
二、投標人資格條件
投標人應充分反映以下情況，作為評選小組在同等條件下優先考慮因素及評標加分項目：
1.資質等級、信用狀況；
2.財務狀況（如企業註冊資本、資產情況、融資能力），債權債務狀況；
3.項目開發所必需的設備和專業技術能力；
4.同類項目的開發經驗及相關業績。
三、具體開發合作細節
四、評審辦法及標準
五、項目改造協議主體框架
六、保證金要求