2020-03-24 14:56 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
今年初，一起百年總督府蘇廷玉故居權屬糾紛在鯉城法院法官張文俊的主持下，各方當事人籤署了調解協議（詳細案情見此前報導：）。在皆大歡喜的同時，該起糾紛所涉及的複雜法律問題備受關注，3月24日，《福建法治報》刊登相關報導，通過採訪張文俊法官對這些問題進行逐一解答。
問題一：承租人未經出租人同意而轉租的租賃合同應如何處理？
張文俊法官：一般來說，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。但是，司法實踐中經常出現，雙方雖然在合同中約定未經出租人同意不得轉租，但在實際履行中承租人卻擅自轉租，並且實際轉租時間較長，甚至由轉租人對租賃物進行裝修、改造等，而對此出租人事實上不可能不知道。
針對這種情形，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下簡稱「租賃合同司法解釋」）第16條作出規定：「出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟」。這也充分說明了，財產所有人應充分關注保護自己的財產權利，「法律不保護權利上睡眠者」。
本案中，泉州某國企將涉案房產長期轉租，並於2014年起轉租給泉州某文化公司，對此，案涉產權人及其代管人長期未提出異議，代管人並向泉州某國企收取租金，應認定產權人同意轉租。但應注意的是，「租賃合同司法解釋」第15條規定，「承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。」所以，泉州某國企在轉租時轉租期不能超過剩餘租賃期限。
問題二：承租人在租用房屋土地內所加蓋的房屋歸誰所有？
張文俊法官：根據《中華人民共和國物權法》第3條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記」。我國法律對於不動產物權採法定原則，在沒有相關證據證明的情形下，應以不動產權登記簿上的房屋所有權人為準。但本案涉及的「綜合樓」具有一定複雜性，其中涉及添附問題。
首先，由於歷史久遠，泉州某國企在案涉房產土地上加蓋「綜合樓」發生於上世紀80年代初期，相關權屬等手續不完整。其次，《中華人民共和國合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。」雖然「綜合樓」建於三十幾年前，沒有證據顯示雙方對建房有過約定，但2002年間，現產權人在辦理房屋權屬登記時，已將該「綜合樓」登記在產權證中，泉州某國企亦從未提出異議，應推定出租人同意承租人的建設行為。
第三，雖然「綜合樓」登記為現產權人所有，但不影響泉州某國企就「綜合樓」向現產權人主張相應權利。「綜合樓」系建於現產權人的房產土地之上，就「綜合樓」部分的物權（房＋地）形成事實上的添附，《最高人民法院關於貫徹執行若干問題的意見（試行）》第８６條規定，「非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人，造成財產所有人損失的，應當負賠償責任」。本案體現「房隨地走」，整體物權歸現產權人，但泉州某國企亦可向其主張折價補償。
同時，「租賃合同司法解釋」第14條亦規定：「承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。」因此，案涉「綜合樓」歸現產權人所有，但泉州某國企可要求其適當補償。
問題三：承租人能否要求出租人支付租賃物維修費用？
張文俊法官：《中華人民共和國合同法》第220條、第221條規定，「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外」，「承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。」
本案中，產權人和代管人長期對案涉房屋缺乏有效管理，泉州某國企作為承租人租用該房屋後，多次進行修繕、維護，該維修費用可要求現產權人胡某甲、王某承擔，但其應提供相應費用的證據。
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原標題：《百年總督府權屬糾紛後記——法官解讀房屋權屬糾紛法律問題》
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