涉地下室權屬訴訟中存在問題和建議

2020-12-17 法制網

在現實生活中，因地下室面積權屬問題歸屬引發的糾紛和訴訟頻頻發生，已成為當前影響和諧社會關係的一大隱患。以河南省濮陽縣人民法院為例，從2016年1月至2019年11月，該類案件共有3584件，其中因地下室面積爭議的案件有2845件，佔房屋買賣面積存有爭議引起訴訟類案件的79.38%。

通過分析近幾年大幅度增加的有關地下室面積爭訟的案件，濮陽法院發現，地下室爭議案件中存在的主要問題有：

地下室公攤面積分攤係數不明確。按照《房產測量規範中華人民共和國國家標準》（GB/T17896—2000）的規定，地下室分攤的公用建築面積=地下室公用建築面積分攤係數×套內建築面積，但公用建築面積在不同的建築物中並不一致，地下室公攤面積係數多少合適尚無明確規定，通常在60%至70%左右，但有的公攤係數也會達到一倍，甚至更多。

格式合同理解適用問題。公攤係數及公攤面積不會在買賣合同上明確顯示，一般是在房屋買賣合同上房屋面積後標註「含地下室面積××」，但此處的面積是包含公攤面積的，至於公攤面積比例為多少，出售方一般不作解釋。

交易市場秩序不規範。事實上，市場上較多數量的地下室並沒有產權證，交易雙方通過籤訂協議或口頭約定買賣有關事項，因沒有明確的產權記載事項，一旦出現爭議，極易產生訴訟糾紛。

為此，濮陽法院建議：

針對地下室公攤面積係數不確定的問題。裁判人員在審理案件時，應掌握地下室公攤面積係數一般比例在60%至70%的通常標準，在出現公攤係數比例高於一般適用標準時，應考慮案件中雙方約定地下室面積大小，按照該公攤係數進行計算。

謹慎購買無產權登記的地下室，規避交易風險。購買者應要求出售方對相關事項作出明確約定，或與出售方協商採用租賃的方式，一旦實際交付使用時產生面積不符問題，參照租賃合同有關法律規定進行處理，達到及時止損、維護自身合法權益的目的。

對合同條款理解慎用原則性規定。我國法律已就相關問題對當事人提供了比較充分的法律救濟途徑。因此，按照合同法有關具體規定進行處理便於操作、實行。在無具體規定可循的情況下適用公平、合理等原則性更為適宜。

（張慧豔 徐朦朦）

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