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2019年，對中小型房企而言，是如履薄冰的一年。房地產行業正在以每天淘汰1.3家房企的速度進行大規模的洗牌，截至10月30日，已有410家房企倒下。驚人的數字不斷發出警示：不前進，就會被淘汰。
想要「活下去」的房企們正在奮力掙扎。匯景控股、中國天保、景業名邦、三巽控股、港龍地產……一大批名不見經傳的小型房企衝向港股，渴望藉助資本的力量來打通接下來的每一個關卡。
「以前大家的認知是規模房企才會去上市，現在不是這樣了，中小房企有很多無奈，要生存就要規模，那就必須解決資金的問題。上市不能保證我們一定活下去，但是有路走肯定比無路可走要好。」一家正在港股IPO的房企內部高管對時代財經表示。
其直言，不論國內還是境外，房企所處的資本環境一日不如一日，「先到先得」才是遊戲規則，「不一定是港股，如果有本事，在A股或者其他平臺上市都可以，只要不錯過好的機會。」
「蚊型」房企擠破頭上市
這一輪中小房企赴港上市的大風從去年開始愈刮愈勁。
2018年1月16日，隨著正榮地產在港交所敲響上市鑼聲，前20強房企中只剩下魯能和萬達未完成上市，而當時這兩家房企也正處於重組或排隊上市的過程之中。
正榮地產的上市像一條分割線，在其之後奔赴港股的，是一家又一家的中小型房企，甚至是迷你房企。
據時代財經統計，去年在正榮地產之後完成上市的房企有弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團、萬城控股。其中，美的置業規模較大，為中型房企，IPO時剛剛邁過500億的門檻，而弘陽地產、大發地產是中小型房企，恆達集團和萬城控股則是名副其實的「迷你」房企，年銷售額均在10億左右。
而在今年眾多赴港上市的房企中，除了中梁控股的規模超過千億之外，德信中國、銀城控股、新力控股、三巽控股、港龍地產等房企規模均處於行業的中下遊。
為何越來越多的小型房企赴港上市？協縱國際集團聯合創辦人黃立衝分析稱，尋找資金助力擴張是根本原因。「最近房地產市場有些土地流拍，預示拿地的機會實際是比以前多了。房企看到機會，都希望可以繼續拓展規模，那麼資金壓力也隨之增大，普遍想尋求融資。」
這樣的觀點在前述高管口中亦得到證實。「這兩年有很多房企把總部搬到了上海，比如三巽控股、港龍地產，還有前段時間分拆物業上市的藍光等等。以我的理解，總部搬遷到一線城市是尋找資本幫助擴張的第一步，赴港上市就是第二步，目的都是要往資源更多、可能性更大的地方去。」
從大發地產、弘陽地產等房企上市後的表現來看，它們都毫不例外開啟了密集的融資動作。據不完全統計，去年7月登陸港股至今年上半年，弘陽地產一共發行了5筆美元優先票據，獲得超過11億美元資金，而今年4月及7月，大發地產發行了兩筆美元票據，獲得共計3億美元資金。
獲得資金的支持，弘陽地產和大發地產的規模都有了明顯的增長。數據顯示，2018年弘陽不僅全年拿下30餘宗地塊，銷售額也創下新高至473.4億元。今年前9個月，在行業普遍增速放緩的大環境下，弘陽地產依然保持著40%以上的增長速度。
大發地產同樣有著上揚的成績。今年上半年，大發地產的合同銷售額為71.11億元，同比增長40.8%，而其收入為39.73億元，同比增幅高達302.6%，錄得毛利9.61億元，較2018年同期增長約227.7%。
「坦白說，這兩年小房企的日子不好過。大家都喊著要做到千億，再看看手裡的資金，一點底氣也沒有。去年上市的那些房企給了我們很多信心和參考，當自身實力不允許我們走快的時候，我們還是希望能夠在資本市場找到一些幫助。」前述高管說到。
不過，需要注意的是，相比去年，今年內地房企在港股過會速度有所放緩。截至10月底，只有中梁控股、銀城控股、德信中國三家房企成功上市，新力控股預計11月15日上市，另外還有海倫堡地產、奧山控股、萬創國際、匯景控股、中國天保、景業名邦、三巽控股、港龍地產8家房企在等待過會。
A股門前儘是「失落客」
與房企港股上市的熱鬧場面形成鮮明對比的是A股的冷清。
證監會最新公布的《上交所主板申請首次公開發行股票企業基本信息情況表》顯示，目前在上交所排隊的房企共有三家，分別是萬達商業、富力地產和金輝集團，另有一家房地產相關企業同策房產諮詢。
這四家企業都是從2015年或2016年年初就開始敲門A股，四年過去，卻還在排隊等待上市。不過，四家企業的排隊名次都在今年有了些許進展，萬達商業、富力地產、同策房產諮詢、金輝集團的狀態均為「已反饋」，在排隊列表中分列第4至第6位，較去年年底有了大幅度的進步。
房企A股上市排隊情況
儘管如此，相比港股短則幾個月的過會周期，A股的上市之路可謂漫長。中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，國務院曾禁止證監會批准囤房囤地房企上市、再融資和重大資產重組，房企要在A股上市基本都要選擇借殼，操作起來比境外更複雜，周期更長，所以至今為止在A股上市的房企還很少。
如其所言，這幾年來，在A股IPO的房企們都有著跌宕起伏的經歷。
萬達商業是A股IPO房企中極受關注的一家，萬達商業曾籤下對賭協議，計劃在2018年8月底完成上市。2017年3月，萬達商業的審核狀態曾經從「已受理」進一步到「已反饋」，2018年11月再進一步更新至「預先披露更新」。
正當外界以為A股為房企打開窗口的時候，萬達商業的審核狀態又退回「已反饋」。今年2月，不知出於何種原因，萬達商業IPO按下暫停鍵，進入「中止審查」狀態，至今未有進展。
實際上，對於在衝刺A股IPO的路上出現「意外」，房企們早已不覺意外。去年9月，首創置業發布公告稱，考慮到公司業務發展的需要，經過審慎考慮決定向中國證監會申請撤回建議A股發行申請。在此之前，首創置業已經多次闖關A股，這次的排隊時間也長達兩年多。
而為了回A，首創置業盡力在調整業務方向，加大在文創、土地一級開發、長租公寓等方面的布局。首創置業高管曾坦言，這些都是政府比較支持的業務，對IPO有正面的促進作用。
「現在房地產還是堅持房住不炒的原則，沒有放鬆的跡象。國家對房地產市場的態度不放鬆，證監會打開窗口的機率就很小，房企只有兩個選擇，要麼等，要麼走。」
從幾家排隊的房企來看，離開的意願似乎並不強烈。金輝集團相關工作人員向時代財經表示，金輝集團確實一直在A股排隊，時間很長了，但內部暫時還沒有轉戰港股或其他平臺的消息。